十八大及十八届三中全会背景下房企发展大趋势

1//43十八大及三中全会背景下房地产发展大趋势2//43一，理解宏观就是理解明天3//431.美国为首的C-O型包围圈2.贸易壁垒和TPP内闭市场3.中美冲突加剧期到来4.中俄联盟冲突加剧5.美日欧量化宽松6.欧美再工业化7.拉美再次被美国奴化8.非洲壁垒加大9.中亚五国通路阻塞10.多条石油，天然气管道修建受阻11.污染抬高了中国出口壁垒12.粮食，种子，化肥，水，能源危机一，中国新战略机遇期，面临着许多挑战1.政治体制改革步履维艰2.大面积，深度，结构性腐败3.超级政府的非市场化，非理性，强行积累，牺牲式转型升级4.公共产品打造能力低下（养老，医疗，房地产，金融，教育，投资，食品）5.金融体系，国企的超挤压性经营6.外资控制了二十五个主流行业7.超大企业的排他性发展8.超过剩及过剩带来的恶性产业环境9.地方政府债务沉重，土地财政僵局10.非公经济创新受挫，中小企业发展难国际国内4//43二，习近平的五把手术刀1.远期战略探索—新型大国，国际责任，党政关系2.自信与群众路线---理论自信，道路自信，制度自信，系统反腐，回归人民群众，重建信仰，促进党的自净与进化，发展3.执政能力建设---社会平台与公共产品打造---食品，住房，教育，医疗，养老，金融，治安，农民进城4.国际关系重塑---进攻性防务与融合性经济并举，文化回归与道路自信并重，联俄联中亚近欧近中东引亚入非控日化美5.社会情绪管理---去怨气戾气，在互联网环境下打造新执政能力，文化引导，中国梦引导，尊重和引导个体的成就动机5//43三，克强经济学：“一加九”的十大方法论•顶层设计+基层首创•改革红利论（改革红利、制度红利）•新引擎论（区域一体化、城乡一体化）•开放倒逼论•持续释放论（政策连续性与逐步释放）•内生动力论•利力叠加论（利益驱动、政府社会驱动力）•合理区间论（调结构、促改革、稳增长；积极的财政政策、稳健的货币政策）•转型主导论•创新驱动论6//43四，十八大：中国发展的新动力•传统三架马车（出口、投资、消费）转向新动力•中国发展新动力：新四化（城镇化（城乡一体化）、工业化、农业现代化、信息化），(及金融化，多层次金融市场及金融制度的健全建设)•三中全会更将未来的发展押宝至城镇化7//431、城镇化：“两横三纵”战略格局城市群中心城市城市群中心城市京津冀地区北京、天津中原经济区郑州辽中南地区沈阳、大连长江中游地区武汉、长株潭、南昌山东半岛地区青岛北部湾地区南宁、海口长三角地区上海、杭州、南京成渝地区重庆、成都珠三角地区广州、深圳、珠海黔中地区贵阳冀中南地区石家庄滇中地区昆明太原城市群太原藏中南地区拉萨呼包鄂榆地区呼和浩特关中-天水地区西安、咸阳哈长地区哈尔滨、长春兰州-西宁地区兰州、西宁东陇海地区连云港、日照宁夏沿黄经济区银川、吴忠江淮地区合肥天山北坡地区乌鲁木齐、昌吉海峡西岸经济区福州、厦门、泉州、温州、汕头•国家主体功能区规划，提出两纵三横的城镇化格局，由22个左右的城市群为支撑。•根据今年中央城镇化工作会议，未来可能城市群可能达到32个。一是已基本建成的11个城市群，包括珠三角、长三角、京津冀、山东半岛、辽宁半岛、长江中游、中原、成渝、关中、海峡西岸、海峡东岸。二是正在建设的14个城市群，包括武汉城市群、长株潭城市群、江淮城市群、呼包鄂城市群、兰州城市群、乌昌城市群、黔中城市群、银川城市群、拉萨城市群、太原城市群、石家庄城市群、滇中城市群、环鄱阳湖城市群、南宁城市群。三是7个潜在城市群，包括豫皖城市群、冀鲁豫城市群、鄂豫城市群、徐州城市群、浙东城市群、汕头城市群、琼海城市群。其中，豫皖城市群、冀鲁豫城市群、鄂豫城市群均属于区域级城市群，豫皖城市群包含城市：阜阳、亳州、商丘、周口；冀鲁豫城市群包含城市：安阳、鹤壁、濮阳、聊城、菏泽、邯郸；鄂豫城市群包含城市：信阳、南阳、襄樊、随州、驻马店。8//43未来将形成大中小城市群协调发展的多级化城镇体系中国未来大中小城市群分布示意围绕未来城镇化战略布局，下一步国家将统筹推进铁路、公路、水运、航空、输油气管道和城市交通基础设施建设，以此来发挥其对城镇化发展的支撑和引导作用。9//43五，十八届三中全会：全面部署深化改革动力总目标•完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化。•到2020年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果，形成系统完备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。重点•经济体制改革：核心问题——处理好政府与市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用15项重要改革领域组织保障•中央成立全面深化改革领导小组，负责改革总体设计、统筹协调、整体推进、督促落实。•成立国家安全委员会。坚持完善基本经济制度——积极发展混合所有制经济，鼓励非公有制加快完善市场体系——建立统一开放、竞争有序现代市场体系加快转变政府职能——建设法治政府和服务型政府深化财税体制改革——稳定税负，事权和支出责任相适应健全城乡发展一体化机制——完善城镇化健康发展体制机制构建开放型经济新体制——放宽投资准入，加快自贸区建设加快社会主义民主政治建设——推动人民代表大会制度与时俱进推进法治中国建设——深化司法体制改革强化权力运行和约束监督机制——健全改进作风常态化制度推进文化体制创新——构建现代公共文化服务体系推进社会事业改革创新——教育、就业、收入、社保、医改创新社会治理体制——设立国家安全委员会加快生态文明制度建设——实行资源有偿使用制度和生态补偿制度深化国防和军队改革——深化军队体制编制改革加强完善党对全面改革的领导——成立全面深化改革领导小组10//431、改革利好？•新型城镇化，二次土改：农地入市与集体土地入市•金融全面对内开放•各省发展战略比拼，地方政府发债•财税改革•资源再定价•融资体制的深入改革：利率改革，境外贷款，短融中票，集合债，金融及准金融牌照的应用，金融业竞争及创新•人民币事实国际化：出口优势，东盟优势•技术贸易推动中国企业对欧美技术的再整合•混合所有制•教育、医疗、文化等服务业全面对内开放11//43二，未来不存在房地产业，只存在围绕城市发展的现代服务业12//43一，未来城市发展的根基政府债，土地基金，金融机构，企业四种力量集结下的都市群及中心城市发展都市圈，带，链，网的建设基于交通及商务便利性的城市发展---高铁及高速公路客货流效应的发挥，空港及物流园区效应的发挥产业集聚区的政策及市场双推动13//43二，城市再发育的动力•第一动力——时尚中心，消费中心，商业中心，文化中心，金融中心•第二动力——政务区，商业区，金融区，文化区再规划，再建设，社区建设•第三动力——都市园区，物流园区，创意园区，产业园区，龙头企业园区，保税园区，内陆港，总部基地，孵化器14//43三，城市需要丰富的现代服务•基本功能性服务•金融及资产管理服务•消费服务•健康服务•生活质量服务•针对千层饼式社会阶层的圈层式服务15//43四，大背景下传统房企“五化”•金融化•标准化•集中化•高周转•低成本化16//431，金融化：准金融行业，“烧钱来挣钱”•融资多元化（银行贷款、抵押贷款、IPO、债券—企业债和公司债、基金、用户定金和预收款、资本金等）•投资多层次化•资金杠杆化•资产高周转化•信用资本化•资源资本化•资产证券化•收益资本化17//4317融资模式最佳实践十八式打造融资平台式私募投资基金式海外融资拓展式集团业务协同式大型银行贷款式合作开发融资式母公司融资支持式集团军作战式债务滚动式金融机构合作式对赌协议融资式政策导向融资式融资项目细化式机构投资者引入式REITS式基金会合作式子向母输血式信托融资式房企融资起舞18//43凯德置地：“PE+REITS”双基金模式凯德置地的现金流创造利用先进商业模式进行资金筹集新建商业物业培育期成熟期无现金流入升值空间大PE投资高端商户租赁现金收入稳定REITSPE+REITS是一种先进的商业模式，同时也是一种金融地产模式，凯德置地正式通过金融模式的创新进行了现金流创造，获得了大量的现金。商业模式设计•通过商业模式进行现金流的创造是一种创新，企业必须通过自身企业资源和行业特点进行商业模式甚至是金融模式的创新，这样才能更好的进行现金流甚至企业的长期规划和发展。19//432，标准化：“产品、运营、服务”标准化房地产标准化产品标准化运营标准化服务标准化专项技术标准产品营销标准产品建造标准成熟产品库标准产品库模块标准库计划管理成本管理阶段成果管理投资收益管理客户管理产品采购标准产品设计人性化建造过程品质化入住精细化服务项目案例库成本限额标准技术标准库20//433，集中化•规模化（千亿俱乐部--万科、保利、碧桂园、恒大、中海、绿地、万达）•集团化•布局集中•产品集中•品牌及综合服务集中•马太效应、集中度上升（全国行业集中度、局部市场集中度）21//43集中化：未来5-10年行业集中度会迅速提高军阀企业地主企业商人企业特点•占有大片土地，拥有丰富的房地产行业“战争”经验，“战斗力”强、队伍整齐、装备先进•拥有小片的土地储备和较小的资金实力，拥有一定的地缘关系，战斗力弱•拥有较为强大的资金实力可以获取所需的土地和人员，拥有一定的政府关系，房地产业战争经验缺乏企业•万科、保利、绿城、碧桂园、恒大等大型跨区域房地产公司•多数中小型房地产公司•其他行业的潜在进入者，如海尔地产、雅戈尔地产前景•通过扩张、并购等方式成为市场统治者或割据者，也有可能被其他军阀消灭或吞并•大地主可以通过长时间的发展成为军阀，或被军阀企业消灭•通过竞拍、并购等方式迅速取得土地储备和人才储备，在竞争中成为军阀企业或被市场淘汰综合竞争力强弱中等我国房地产企业的类型•大企业特别是全国性房企市场占有率提高，是行业发展的必然趋势。随着非房地产为主业的公司转让项目或公司，一些中小房企在调控中被迫转让或破产，这都将促使行业集中度提高。•另外，房地产行业未来经营方式向精细化经营转变的趋势，为行业集中度进一步提高创造条件。22//434，高周转：“六大”驱动因素•土地储备•标准化•品质基础•品牌保障•多元化融资•终端销售23//43绿地高周转模式：“绿地速度”—快速拿地、快速开发土地区域分布：以上海、江苏为中心向周边辐射，同时获取机会型项目进入三四线城市；选择土地的特点：通过与政府的战略合作获得支持，捆绑土地平衡资金，获取低价土地与政策优惠；拿地速度与规模：2012年全年，绿地集团共新增土地储备10557亩，新增可建建筑面积为1908万平方米，位居行业前列。2013年绿地土地储备800亿，项目从拿地到开工，大概三个月时间，频繁拿地是想趁现在地价相对便宜，先把资金变成土地，快速开发，快速销售，争取快速回笼资金，期许下一个发展机会。国内布局国际布局绿地集团快速以上海、江苏等经济发达地区为中心向周边辐射,抓住时机，战略性布局，迅速占领全国乃至全球市场。绿地集团深入布局全球化战略，以东亚和东南亚国家为突破口，同时积极向欧洲和澳大利亚扩张，其先人一步的转型和创新，为其赢得市场先机，成功实现绿地全球扩张。通过产品标准化，梳理出不同的产品系列，在进行项目定位后，可对不同系列产品进行组合开发，满足大规模开发和快速复制需要，以使得绿地的项目在土地取得后90天内开工建设成为可能，从而为快周转奠定了基础，降低了时间成本和资金占用成本；绿地集团成功独创定制开发模式，即针对目标客户整幢销售，并融入客户的自我规划，统一标准规划，成就绿地速度。积极快速拿地业务战略性布局快速开发，提高效率24//435，低成本化：“资金成本”+“项目成本”•资金成本（多元化融资、海外融资、捂地捂盘代价）•设计成本•工程建设成本•营销推广成本•模式复制成本25//43五，曙光乍现---传统房企转型发展的一组实践•万达广场，高力汽车博览园—替政府解决问题•万达城—赌城市未来，押注城镇圈发展•绿地，开元—以城市为一个综合项目，算大帐•大摩地产，光耀东方—烂尾楼职业化处理模式•绿城代建模式—合作界面•泛华模式—大配电盘•升龙模式—专