2011土地增值税清算培训1

1土地增值税清算2相关文件：《土地增值税暂行条例》中“征税范围”的基本规定《土地增值税暂行条例实施细则》的解释土地增值税宣传提纲中的规定、卖生地、卖熟地、卖开发的房地产、转让旧房及建筑物（国税函发【1995】第110号）未取得土地的使用权证转让土地（国税函【2007】第645号）以转让股权名义转让房地产（国税函【2000】687号）赠与方式无偿转让房地产行为、扣除项目金额中的利息支出、新房和旧房的区分、转让旧房扣除项目金额的确定、已交纳契税的扣除、评估费的扣除、扣除项目金额中的“已交纳印花税”、代收费用、外币折算（财税字【1995】第048号）无偿划转不征收土增税（京地税地[2009]187号）非直接销售和自用房地产的收入确定、配套公共设施、四项开发成本不实可以核定单位面积金额标准、房地产开发企业的预提费用(国税发【2006】第187号)（国税发【2009】第091号）土地增值税清算时收入确认、取得土地使用权支付的契税、未支付的质保金、逾期开发缴纳的土地闲置费、拆迁安置土地增值税计算（国税函[2010]220号）转让旧房不能取得评估价格但能提供购房发票的扣除项目、“城市实施规划、国家建设需要而搬迁免税”（财税【2006】第021号）（国税函[2010]220号）普通住宅的标准(国办发【2005】第026号)（国税发【2005】第089号）（财税【2006】第021号）（财税【2006】第141号）个人销售住房（财税字【1999】第210号）土地增值税实行查账征收（豫地税发〔2010〕28号）3第一章土地增值税税收法规4第一节土地增值税概述一、什么是土地增值税土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。从1994年1月1日起在全国开征。相关链接：国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》二、土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收第一章土地增值税税收法规5三、为什么要开征土地增值税（一）为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。（二）为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。（三）为了提高我国土地的利用效率。（四）为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。第二节纳税义务人和征收范围一、土地增值税纳税义务人包括哪些土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括自然人和个体经营者。《土地增值税暂行条例》二、土地增值税的征收范围是如何规定的根据《条例》及其实施细则的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。第一章土地增值税税收法规6这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。相关链接：《中华人民共和国土地管理法》1999年1月1日起实施三、土地增值税的征税具体情况（一）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的（二）以继承、赠与方式转让房地产的（三）房地产的出租（四）房地产的抵押（五）房地产的交换第一章土地增值税税收法规7（六）以房地产进行投资、联营（七）合作建房（八）企业兼并转让房地产（九）房地产的代建行为（十）房地产的重新评估第三节：土地增值税的税率表土地增值税四级超率累进税率表第一章土地增值税税收法规级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%~100%的部分4053超过100%~200%的部分50154超过200%的部分60358第四节应税收入和扣除项目的确定一、应税收入的确定（一）货币收入：纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、银行支票等各种信用票据及有价证券。（二）实物收入：纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。（一般按公允价值进行做人确认）（三）其他收入：纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、土地使用权等。（四）对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。二、扣除项目的确定（一）取得国有土地使用权时的支付的金额1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。2）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。第一章土地增值税税收法规93）以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用，即指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费、契税等。3、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。相关链接：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号（二）房地产开发成本1、土地的征用及拆迁补偿费包括：出让金、转让费、契税、耕地占用税、定位费、定界费、评估费、招拍挂等其他土地费用，附着物拆迁补偿、拆除费（场地清理费）、安置费、等。2、前期工程费包括：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。3、建筑安装工程费包括：支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的材料费，建筑安装工程费等。4、基础设施费包括：项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信和照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。第一章土地增值税税收法规105、公共配套设施费包括：居委会、派出所、会所、停车场、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施。6、开发间接费用指为直接组织和管理开发项目所发生的费用。包括：管理人员工资、福利费、折旧、修理、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、等。（三）房地产开发费用指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的利息允许据实扣除，其余开发费用按5％扣除；企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，开发费用按开发成本的10％计算扣除。案例：假设A、B、C三家房地产开发公司分别开发住宅小区，取得国有土地使用权支付的金额与房地产开发成本均为5000万元。由于自有资金的充裕程度不同，采用了不同的筹资方式。A公司自有资金比较充裕，在开发过程中没有借款；B公司在开发过程中向银行借款4000万元，年利率6.48%；C公司向关联企业借款2000万元，年利率为7.5%。请分别计算三家公司的开发费用。第一章土地增值税税收法规A公司计算土地增值税时可以扣除的“房地产开发费用”＝5000*10%＝500（万元）B公司计算土地增值税时可以扣除的“房地产开发费用”＝5000*5%+4000*6.48%＝250+259.20＝509.20（万元）C公司计算土地增值税时可以扣除的“房地产开发费用”＝5000*10%＝500（万元）C公司向其他非金融企业借款利息支出超过了银行同期同类利率1.02%，但是，由于开发费用总额不超过法定比例10%，仍可以按10%计算开发费用扣除。（四）与转让房地产有关的税金：转让房地产时缴纳的营业税及附加、印花税。（五）对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。第一章土地增值税税收法规第五节应纳税额的计算方法一、增值额的确定土地增值税的纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。二、应纳税额的计算方法应纳税额＝增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数案例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为100万元，请计算其应纳的土地增值税税额。第一步，先计算增值额。增值额为：400-100＝300（万元）第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。增值额与扣除项目的比率：300÷100＝300%由此可见，增值额超过扣除项目金额的200%,其适用的公式为：土地增值税税额＝增值额*60%-扣除项目金额*35%第三步，计算土地增值税税额。土地增值税税额为：300*60%-100*35%＝145（万元）第一章土地增值税税收法规案例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。开发此住宅该房地产公司共支付地价款200万元(含相关手续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为l0%。则该房地产开发公司应交纳土地增值税税额是多少。1.收入总额：1800万元；2.扣除项目金额：(1)支付地价款：200万元；(2)支付开发成本：400万元；(3)计提费用：(200+400)×10%=60(万元)(4)扣除税金：1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)(5)加计扣除费用：(200+400)×20%=120(万元)(6)扣除费用总额：200+400+60+99+120=879(万元)3.增值额：1800-879=921(万元)4.增值比率：921÷879=105%5.应纳税额：应纳税额=921*50%-879*15%＝460.5-131.85＝328.65（万元）第一章土地增值税税收法规14第六节土地增值税的征收管理一、土地增值税的征收管理《国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》（国税函[2002]615号文件）二、土地增值税的纳税地点土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。三、土地增值税的纳税申报时间（一）一次性付款转让房地产的（二）以分期收款方式转让房地产的（三）项目全部竣工结算前转让房地产的（四）经常发生房地产转让行为，但难以在每次转让后申报的《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》（国税函[2004]938号文件）第一章土地增值税税收法规15四、房地产开发企业土地增值税的清算（一）土地增值税的清算单位1、以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。2、对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。3、开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。普通住宅：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。（二）土地增值税的清算条件1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3