2019最新08房地产开发项目可行性研究数学

房地产开发与经营22第八章房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究概述房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务评价房地产开发项目国民经济评价房地产开发项目社会影响分析33第一节可行性研究概述基本含义作用和依据编制单位及人员构成工作阶段质量、时间、费用主要内容44一、基本含义最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用。对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。55二、作用和依据作用项目投资决策的重要依据；申请有关建设许可文件的依据；项目申请金融信贷的依据；指导规划设计工作的依据。66二、作用和依据依据国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；批准的项目建议书和同等效力的文件；国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划；自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标；开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案。77三、编制单位及人员构成编制单位开发商自行编制委托具有相应资质的工程咨询机构编制人员构成注册房地产估价师；造价工程师；市场调查和分析人员；经济分析专家；制作人员；社会学、环境科学专家…88四、工作阶段机会研究阶段初步可行性研究阶段可行性研究阶段991.机会研究阶段机会研究是通过对房地产开发项目的背景、趋势、基础和条件等方面的研究，来鉴别项目的投资机会的大小和确定可能的投资方向，同时，对项目的成本效益进行粗略的估计。10102.初步可行性研究阶段对房地产开发项目的方案进行初步的技术经济分析。主要解决两个问题：拟议中的项目是否真的具有很大的开发前景，是否值得进一步进行可行性研究；对拟议项目的关键性问题需要进行专门的调查和研究，并取得准确的数据和资料。11113.可行性研究阶段要进行多方案的选择对比，并选出最佳方案。1212五、质量、时间、费用质量可行性研究的质量反映在研究的最终结果上，即可行性研究报告结论中。针对可行性研究的不同研究深度，即机会研究、初步可行性研究和可行性研究，其研究结果质量要求也是不同的，通常的质量要求：机会研究：±30%；初步可行性研究：±20%；可行性研究：±10%。1313五、质量、时间、费用时间——与研究深度和建设规模有关一般小型项目1-2个月，甚至2-3个星期；中型项目8-9个月；大型项目1.5-2年或更长。从整个建设工程看，前期可行性研究占1/3，工程规划设计准备占1/3，施工建设占1/3。1414五、质量、时间、费用费用——与规模、研究深度成正比一般占投资总额的比例：机会研究：0.2-1.0%初步可行性研究：0.25-1.5%可行性研究：大型项目0.2-1.0%；小型项目1.0-3.0%1515六、主要内容项目概况开发项目现状调查市场研究项目开发方案建设条件与资源供给分析、规划方案、开发进度、市场营销策略、环境影响分析、开发组织机构项目经济评价投资与收入估算、资金安排、经济参数确定、财务评价、风险与不确定性分析、国民经济评价社会影响分析结论及建议1616项目建议书了解有关部门与委托单位对建设项目的设想开发地点选择资源调查市场调查确定建设规模、项目构成、人员配置、组织结构征求有关部门与委托单位对方案的初步意见财务评价国民经济评价提出可行性研究报告项目初步设计及编制建设总进度决策部门决策研究项目的必要性和现实性方案论证、比较研究技术上的可能性研究经济上的合理性研究实施办法得出结论与建议1717第二节项目投资与收入估算房地产开发项目投资估算房地产开发项目收入估算1818一、房地产开发项目投资估算开发直接费开发间接费19191.开发直接费土地费用前期工程费房屋开发费2020(1)土地费用划拨用地生地：农村土地征收拆迁安置补偿费毛地：城镇土地拆迁安置补偿费以及视开发程度而定的土地开发成本2121(1)土地费用出让用地毛地：土地出让金＋城市基础设施建设费熟地：土地出让金＋拆迁安置补偿费＋城市基础设施建设费转让用地参考市场价格合作用地参考市场价格2222(2)前期工程费规划设计费可行性研究费水文、地质勘探费“三通一平”等土地前期开发费用2323(3)房屋开发费基础设施建设费建安工程费公共配套设施建设费2424基础设施建设费概念又称室外工程费，是指建筑物２米以外和项目用地规划红线以内的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费用等。构成供水、排水、排污、燃气、热力等基础设施管线的工程费用；上述设施与市政管网的接口费用；道路、绿化、供电、路灯、围墙、环卫、安防等设施的工程建设费用。2525建安工程费概念是指直接用于工程建设的总成本费用。构成建筑工程费：结构、建筑、特殊装修工程费设备及安装工程费：给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其它设备及安装等室内装饰家居费2626建安工程费估算方法单元估算法：是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。单位指标估算法：是指单位工程量投资额乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。工程量近似匡算法：采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标法：采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。直接费=每平方米造价指标×建筑面积主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标×建筑面积2727公共配套设施建设费概念又称附属工程费，是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。构成居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。28282.开发间接费管理费销售费用财务费用其它费用不可预见费税费2929(1)管理费概念房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。构成人员工资、员工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、开办费摊销、业务招待费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、法律咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、技术开发费、无形资产摊销等。项目投资的2%~4%3030(2)销售费用概念房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。构成销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、广告宣传费、代理费、销售服务费、销售许可证费、销售机构的折旧费、修理费等。销售收入的3%~5%3131(3)财务费用概念房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。构成借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑损失以及企业筹资发生的其它财务费用。3232(4)其它费用包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底便直费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、开发管理费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。一般按当地有关部门规定的费率估算。3333(5)不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的2%~5%估算。3434(6)税费概念项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。构成固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费等。3535二、房地产开发项目收入估算租售方案的制定确定租售方式确定可租售面积及可分摊建筑面积安排租售进度确定售价（租金）水平编制租售计划表销售（出租）面积和收入实现计划3636第三节房地产开发项目财务评价财务评价的基础知识财务评价的基本概念和指标体系财务评价的主要技术经济指标财务评价的基本程序财务评价报表3737一、基础知识资金的时间价值资金等值及其计算公式38381.资金的时间价值含义资金随时间的延续而变化，其变化的幅度就叫资金的时间价值。即同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值。资金价值变化的原因通货膨胀承担风险货币增值39391.资金的时间价值利息单利——只对本金计算利息，而对每期本金所产生的利息不再计算利息，从而使每期的利息固定不变。用P表示本金的数额，n表示计息周期数，i表示利率，I表示利息数额，F表示本利和，则复利——借款人在每个计息期末不支付利息，而将该期利息转为下期的本金，下期再按本利和的总额计算，即不但本金产生利息，利息部分也产生利息。inPIn)iP(1F1nFiIni)P(1F4040举例某公司以单利方式借款1000万元，规定年利率为6%，则在第一年末利息应为：I=1000×1×6%=60（万元），本利和为：F=1060（万元）当借入资金的期间等于几个计息周期时，例如上述款项共借4年，则偿还情况：年次年初欠款额年末应付利息年末欠款额年末偿还额110006010600210606011200311206011800411806012401240单位：万元4141例题如果按照6%复利计息，其偿还情况如表所示：年次年初欠款额年末应付利息年末欠款额年末偿还额110001000×0.06=601000+60=10600210601060×0.06=63.61060+63.6=1123.6031123.61123.6×0.06=67.421123.6+67.42=1191.02041191.021191.02×0.06=71.461191.02+71.46=1262.481262.48单位：万元42421.资金的时间价值利率：在一定时间内所得到利息额与借贷资金（本金）之比。计息周期：用于表示计算利息的时间单位（我国以月为单位）。付息周期：在计息基础上支付利息的时间单位（一般以年为单位）。计息周期与付息周期不一致产生名义与实际利率的问题。名义利率(r)——计息周期利率和付息周期内的计息周期数的乘积实际利率(i)——把付息周期内的利息再生因素考虑在内11n)nr(inrr4343例题1.某房地产投资商从甲银行取得贷款，年利率为18%，按年复利计算；从乙银行取得贷款，年利率为17%，按月复利计算，试比较向谁贷款有利。2.某房地产企业为建一酒店向银行贷款，分三次进行，每两次贷款之间为一年，第一次贷款100万元，第二、三次贷款均为80元，贷款发生在各年的年初，如果年名义利率为6%，要求每半年复利一次，问三年后，该企业应偿还银行多少钱？44441.资金的时间价值现金流量拟建的房地产项目在整个项目计算期内各个时点上实际所发生的现金流入、现金流出以及流入与流出的差额（又称为净现金流量）现金流量表通过列表的方式将投资项目建设经营期间的现金流入、现金流出及净现金流量的数量和时间体现出来。4545现金流量表序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1现金流入1.1售房收入………………小计2现金流出2.1建安成本………………小计3净现金流量4累计净现金流量5净现值6累计净现值46461.资金的时间价值现金流量图（三要素：大小、方向、时间）0n-11n47472.资金等值及其计算公式概念在时间因素的作用下，绝对值不等的资金在不同时点上可能具有相同的价值。影响资金等值的因素金额发生的时间利率（折现率）的大小——关键金额的大小48482.资金等值及其计算公式资金等值计算的相关概念折现:把将来某一时点的金额换算成与现在某一时点相等值的金额，这一过程称为“折现”，或“贴现”。利率i（折现率）:根据房地产项目未来的现金流量求现在的现金流量时所使用的利率称为折现率。一般指年利率。计息次数n:指房地产项目在从开始投入资金（开始建设）到项目的寿命周