2017年粤港澳大湾区房地产市场年报

粤港澳大湾区房地产市场年报│2017版权声明：本报告仅供客户内部使用，未经易居的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。1城市圈效应加速形成广深城市地位凸显辐射莞佛地位提升2017年粤港澳大湾区房地产市场回顾及展望粤港澳大湾区房地产市场年报│2017克而瑞信息集团信息、研究、咨询三大业务服务体系RESEARCHSERVICEAPECIALSERVICE咨询服务信息服务专项服务一、咨询版块《城市进入系列咨询服务》《土地价值评估报告》《项目可行性分析研究报告》《项目前期定位策划报告》《项目战略定位及物业发展建议报告》等二、研究板块—定制研究监测服务—《深圳市房地产市场月度及年度研究报告》《企业定制月度/季度报告》《深圳城市地图》《全国及深圳市房地产政策资讯及相关动态研究监测报告》等三、信息板块CRIC2017中国房地产决策咨询系列产品CRIC2017—市场顾问版【深圳】CRIC2017—项目顾问版【深圳】CRIC2017—商业顾问版【深圳】CRIC2017—土地顾问版【深圳】2粤港澳大湾区房地产市场年报│20171232017年房地产市场回顾CONTENTS3012018年房地产市场展望02粤港澳大湾区“十四五”畅想03粤港澳大湾区房地产市场年报│2017企业/土地/价格/政策2017年房地产市场回顾PART014粤港澳大湾区房地产市场年报│20175企业争抢大湾区市场广深城市外溢效应及粤港澳大湾区规划利好影响下，大湾区三四线城市价值预期看好，成为品牌房企布局重点，2017年共有14家企业通过招拍挂及其他方式布局大湾区城市市场土地“房住不炒”基调下调控持续收紧，整体量跌价升受政策调控持续及十九大“房住不炒”基调影响，各城市成交降量明显，其中东莞惠州受深圳外溢影响，价格拉升仍为较显，珠海中山受粤港澳大湾区利好释放影响成交价格同样大幅上扬受政策调控影响总体上呈现量跌价升，但热点区域土地仍备受追捧深圳受调控影响价格大幅下降；广州土地市场供需两旺，房企看好未来市场前景，争相布局；东莞作为房企抢占热点区域土地市场热度仍居高不下。政策各城市因城施政深圳因政策调控效果较好并未明显收紧，广州加大对投资需求的抑制以保证市场健康，佛山东莞等受外溢性影响较大的城市同样加大了调控力度，非限购城市如惠州肇庆政策力度仍较小012017年房地产市场走势粤港澳大湾区房地产市场年报│2017回顾一政策：各城市因城施政，深圳因政策调控效果较好并未明显收紧，广州加大对投资需求的抑制以保证市场健康，佛山东莞等受外溢性影响较大的城市同样加大了调控力度，非限购城市如惠州肇庆政策力度仍较小东莞深圳广州珠海肇庆佛山012017年房地产市场走势‖市场回顾6惠州中山调控政策无明显收紧现象，但在土地供给侧及规范指导房地产市场行为方面出台多项政策政策相对平稳城市目前仍未限购，调控政策无明显收紧现象，但在银行房贷政策和租赁住房市场上出现多项调控政策非限购城市，政策力度较温和，主要以规范市场行为主，同时针对租赁市场及公租房等方面出台了相关规定调控政策持续加码，市场监管力度加大，降低金融杠杆、抑制周转、推进供应侧改革等多手段并举。调控政策保持紧缩，加大商品住宅限购限售力度，尝试“10年限售”土拍模式，增加租赁用地供应，发展租赁市场。楼市调控政策密集程度前所未有，限购、限价、限售、限商改住等“限字令”迭出，政策市场全面收紧，严厉打击炒房客，规范房地产市场调控政策明显收紧，一手二手住房同时限购，购房门槛提高，对房企严控备案价，银行利率提升，购房门槛提高年初启动限购，但要求相对宽松，同时在土地供给侧及发展租赁市场等方面出台了多项政策政策收紧城市粤港澳大湾区房地产市场年报│2017回顾二土地：受政策调控影响总体上呈现量跌价升，深圳受调控影响价格大幅下降；广州土地市场供需两旺，房企看好未来市场前景，争相布局；东莞作为房企抢占热点区域土地市场热度仍居高不下012017年房地产市场走势‖市场回顾7数据来源：CRIC2015-2017年大湾区各城市土地市场供求价走势深圳广州05000100001500020000250000500100015002000250015年16年17年15年16年17年15年16年17年15年16年17年15年16年17年15年16年17年15年16年17年15年16年17年供应建筑面积（万㎡）成交建筑面积（万㎡）成交楼板价（元/㎡）东莞佛山惠州珠海中山肇庆城市深圳广州东莞佛山惠州珠海中山肇庆新进入房企数量243--2132新进入房企名称首创、龙湖泰禾、融信、美的、厦门建发招商、华润、旭辉--广州置达贸易、深圳市道原度假旅游投资有限公司三一海洋卓越、旭辉、佳兆业龙光、环球易购2017年大湾区各城市新进房企情况粤港澳大湾区房地产市场年报│2017回顾三市场量价：受政策调控持续及十九大“房住不炒”基调影响，各城市成交降量明显，其中东莞惠州受深圳外溢影响，价格拉升仍为较显，珠海中山受粤港澳大湾区利好释放影响成交价格同样大幅上扬012017年房地产市场走势‖市场回顾数据来源：CRIC82015-2017年大湾区各城市商品房市场供求价走势深圳广州01000020000300004000050000600000500100015002000250015年16年17年15年16年17年15年16年17年15年16年17年15年16年17年15年16年17年15年16年17年15年16年17年供应建筑面积（万㎡）成交建筑面积（万㎡）成交楼板价（元/㎡）东莞佛山惠州珠海中山肇庆粤港澳大湾区房地产市场年报│20179回顾四企业：广深城市外溢效应及粤港澳大湾区规划利好影响下，大湾区三四线城市价值预期看好，成为品牌房企布局重点，2017年共有14家企业通过招拍挂及其他方式布局大湾区城市012017年房地产市场走势‖市场回顾澳门香港肇庆佛山中山珠海广州东莞深圳惠州城市新进入房企数量新进入房企名称深圳2首创、龙湖广州4泰禾、融信、美的、厦门建发东莞3招商、华润、旭辉佛山----惠州2广州置达贸易、深圳市道原度假旅游投资有限公司珠海1三一海洋中山3卓越、旭辉、佳兆业肇庆2龙光、环球易购龙光鼎湖区地块龙湖盐田地块首创龙华地块融信增城地块厦门建发白云地块美的南沙地块华润大朗镇地块旭辉石排镇地块招商麻涌地块三一海洋香洲地块环球易购端州区地块卓越、旭辉南头镇地块卓越港口镇地块佳兆业沙溪镇地块粤港澳大湾区房地产市场年报│2017政策/市场机遇/企业2018年房地产市场展望PART0210粤港澳大湾区房地产市场年报│20172018楼市预判022018年房地产市场展望政策环境基于十九大房住不炒基调来看，2018年大湾区政策仍将以“稳房价”为主，部分房价涨幅较大的城市调控仍有升级可能，部分城市新“四限”叠加土拍政策或成常态城市机会深、广核心城市地位凸显，辐射增强，莞、佛地位提升，发展优于其他城市，珠海、中山在核心城市推动带动下城市地位提升，外围城市将迎来发展机遇粤港澳大湾区房地产市场年报│2017湾区政策：基于十九大房住不炒基调来看，2018年大湾区政策仍将以“稳房价”为主，部分房价涨幅较大的城市调控仍有升级可能，部分城市新“四限”叠加土拍政策或成常态12022018年房地产市场展望‖湾区政策走势中央经济工作会议2016.12.192017.10.18“十九大”定调房住不炒要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立足够并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地监管等多策并举，琮琤长远的制度安排，让全体人民住有所居。建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求；要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、老有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活“十九大”期间住房属性定位：居住属性、准公共物品属性限售限价限签限商对申请备案价格过高的项目不发放预售证，从未开盘项目参考周边项目价格备案，限制已开盘项目价格涨幅截至2017年11月30日，累计已有46个城市、海南全省出台“限售政策”。通过限售的方式，锁定资产价格，控制前期居民部门杠杆率较高城市的金融风险上海、北京、广州、成都等城市相继出台了调控政策，整治对象针对开发商擅自“商改住”和个人购买“类住宅”。限签政策被地方政府频繁使用，通过网签系统对实际销售价格进行实时监控，对不接受价格指导的涨幅过快的楼盘暂停网签并进行整改。新“四限”政策粤港澳大湾区房地产市场年报│201713城市格局：粤港澳大湾区规划利好下，城市圈产业协同性提高，珠江西岸将快速发展，城市圈效应加速形成在深圳和香港的辐射带动下，澳门将发展为珠江西岸的中心性城市，珠海将发展为区域次中心城市，与中山及江门一起形成珠江西岸城市圈，整体呈现三大城市圈协同发展的局面022018年房地产市场展望‖城市机会广州城市圈（广州、佛山、肇庆）珠江西岸城市圈（澳门、珠海、中山、江门）深港城市圈（香港、深圳、东莞、惠州）广州城市圈（广州、佛山）深圳城市圈（东莞、惠州、珠海、中山）澳门将发展为区域中心性城市，珠海将发展为区域次中心城市，形成珠江西岸城市圈肇庆、江门融入城市圈，承担城市圈的相应功能区域中心城市区域次中心城市功能增长性城市卫星城粤港澳大湾区房地产市场年报│2017城市机会：深、广核心城市地位凸显，辐射增强，莞、佛地位提升，发展优于其他城市，珠海、中山在核心城市推动带动下城市地位提升，外围城市将迎来发展机遇14022018年房地产市场展望‖城市机会深圳香港澳门广州珠海中山佛山江门惠州肇庆东莞城市发展潜力城市影响力深圳：世界级科技创新中心和全国金融中心香港：世界级国际金融中心，国际中转港和物流中心、现代服务业中心广州：世界重要的贸易、物流中心，华南政治文化核心澳门：珠江西岸中心城市佛山：功能型中心城市，世界制造中心东莞：功能型中心城市，世界制造中心珠海：区域性中心城市，珠江西岸核心城市中山：重要功能型城市，珠江西岸重要城市惠州：功能型中心城市，国内重要的能源中心肇庆：广佛都市圈的卫星城江门：珠江西岸城市圈的卫星城区域中心城市区域次中心城市卫星城市“粤港澳大湾区”规划下，大湾区内各城市间交通可达性全面提升，深莞惠、广佛肇、珠中江城市圈产业协同性提高，城市圈效应加速形成；港珠澳大桥通车、深中通道及虎门二桥规划落实，跨海大桥将珠江东西两岸城市联系加强，珠中江城市受深圳辐射力度提升，深圳广州作为大湾区内的核心承接点，中心城市地位进一步增强。粤港澳大湾区房地产市场年报│2017交通/产业/人口/城市圈粤港澳大湾区“十四五”畅想PART0315粤港澳大湾区房地产市场年报│201716主通道区域性通道国际性枢纽全国性枢纽其他枢纽城市“三纵两横”综合运输交通网络形成，广州成为国际性交通枢纽，深圳、汕头成为全国性交通枢纽，城市间联系便捷度大大提升港珠澳大桥、深中通道、深茂高铁等重大项目建成，推动大湾区跨越式发展，形成闭环式交通网络，珠江两岸联系增强03粤港澳大湾区“十四五”畅想畅想1：大湾区重大交通利好陆续兑现，促成核心城市产业“输血”与“融合”粤港澳大湾区城市交通可达性全面提升，大湾区两岸形成闭环式交通网络，珠江东西两岸城市联系加强，珠中江城市受深圳辐射力度提升，环湾区城市在交通改善利好下，受中心城市带动力加强粤港澳大湾区房地产市场年报│20171703粤港澳大湾区“十四五”畅想畅想2：前海与南沙自贸区通过大空港新城、虎门大桥打通，形成深广莞中产业黄金带粤港澳大湾区城市交通可达性全面提升，大湾区两岸形成闭环式交通网络，珠江东西两岸城市联系加强粤港澳大湾区房地产市场年报│201718•核心城市人口持续导入，中期核心城市人口外溢，周边城市承接人口外溢红利，交通利好下，城市间实现人口均衡化