房地产融资方式多元化分析

龙源期刊网房地产融资方式多元化分析作者：刘鸿来源：《经营管理者·下旬刊》2016年第11期摘要：近两年来，随着我国房地产市场的刚性化需求和政府宏观调控力度的加强，我国的银行业业务对于利率可控制力度都大大提高。房地产投资的融资成本大大加强，使得房地产在融资方式方面引发了更多的思考，从传统的单纯银行贷款方式向多元化的融资方式进步。融资方式的变化和改变，可以降低房地产市场的融资风险，提高资本市场的利用效率，从而对房地产作为国民经济支柱产业的作用产生更好的推动意义和现实意义。关键词：房地产融资方式多元化分析。一、引言房地产行业被明确地列为国民经济的支柱产业，我国的房地产在近二十年来进入了高速快速发展的关键时期，随着市政建设的发展和人民生活水平提高，地皮的价格和房价也被越炒越高，尤其在发达城市这一态势更加明显。政府为了控制投资过热的房地产行业产生泡沫经济，因此对于房地产投资有关调控力度，开始加大，银行的信贷部门的要求越来越高，传统的金融渠道日益紧缩，使得房地产开发商的经济运作资金面临着极大的考验。与此同时，房地产的资本运作风险和成本也在加大，为了扩大房地产的融资渠道，开发商开动脑筋，开辟出了很多多样化的房地产金融融资渠道，从信托合作，资产证券化，买壳上市等等方面入手，尽可能的弱化对于银行贷款的依赖性，把握时势，结合自身条件选择最佳的融资途径。二、土地获取阶段融资方式优缺点对比房地产企业的根本，必然是实现经济利益的最大化，而房地产行业是一个资金流动非常快，资金密集型集合的行业，房地产企业从拿地阶段就面临着巨大的资金投入，因此从这个阶段开始选择融资成本较低的融资方式是房地产企业保持资金稳定和创造更多的经济效益的内在要求。房地产企业在拿地之前就会对于房地产企业，该项目进行立项，而在项目规划和立项阶段就会低于起拍价和预计成交价进行估算，在拿到成交确认书之后，就可以具备项目的启动融资条件。这个时候一般是与银行进行合作，通过对于项目的测算确定成交价的上限，然后办理相关抵押手续。在进行拿地之后房地产企业可以根据土地合同证合一证来进行对于项目规模的测算，上报审批之后，进一步加强与银行的抵押手续合作。因此在房地产项目的初级运筹阶段，完成企业通常会与银行贷款合作非常紧密，这个阶段的融资方式主要是通过银行贷款，而银行贷款长期以来是房地产企业经营发展的支柱性融资来源，平均估算数据显示，房地产开发资金中，至少有60%来源于银行贷款，因此房地产开发资金对银行的依赖程度非常大。银行贷款这种融资方式，使得企业在贷款批准之后就可以立刻昏迷，在银行开立贷款账户，用于贷款的提取规划和结存核算，而且一般来说，长期合作的房地产企业在银行办理贷款龙源期刊网融资的过程中，管理过程非常简单。银行一般来说贷款种类项目繁多，而且银行的各个门店分布很广泛，因此贷款的类型和期限，比较丰富，可以满足不同的房地产企业的发展需求，而且银行贷款融资的风险较小，不涉及税务问题。但是对于开发商而言，银行贷款的最初申请步骤非常复杂，需要企业有详尽的可行性研究报告和财务报表，以及相关土地使用证明等资料，对于开发商而言，贷款由于受到国家政策宏观调控的影响，贷款的门槛将越来越高，不仅对于企业的开发资质和开发年限有所规定和要求，而且，国有土地使用权将作为抵押和企业担保，且抵押的价值一般作为评估额的五折以内来进行抵押。即使是在这种规范性的管理保障之下，房地产企业出现资金链断裂甚至破产的情况也时有发生，因此对于银行而言可能会出现的呆坏账，当银行面临这种不可避免的烂账时，就会出现资金风险，由于银行是无法使用证券化的方式来分散资金风险的，因此只能将风险集中的放在银行自己身上。对于房地产企业来说，由于目前我国的，融资市场并没有一个发达的评估市场和评级市场来进行辅助，因此与银行贷款可能会使，自我项目开发的成本具有过大的危险，对于政府而言，由于大量的房地产融资都是源于银行的模式，因此，整个房地产系统对于银行的依赖非常大，而如果房地产系统瘫痪，对于政府和房地产行业的打击将是巨大的。三、工程在建阶段融资方式优缺点对比房地产工程项目在建过程中，可以通过其他融资集团来进行融资，比如说在国外有很多其他形式的金融机构，都可以为房地产开发商提供融资服务，比如房地产保险公司，房地产投资基金管理会，或者房地产财务公司的。这些融资机构或者信托投资公司虽然为房地产开发商提供了多种融资方式，给房地产企业融资带来了新的希望和契机，但是由于我国房地产信托融资中有诸多的局限性，房地产信托融资额在整个房地产融资中，占比仅1%，而且主要以过桥贷款为主，最多只能成为房地产业的救急融资渠道。项目在建过程中，也可以通过基金来进行集合式的筹集资金，这种资金一般是集体筹资，分散投资。这种以基金形式来融资的方式对房地产产业来说比较便利，而私募基金也非常乐意涉足房地产市场，但是这种地下金融体制，只能借助财务管理公司或者投资公司的形式存在，在具体的操作运作方面缺乏必要的规范和法律保障。上市融资是房地产处于日益发达的资本市场之内的一种通过发行股票而进行融资的重要融资渠道，上市融资包括直接发行上市，或者借助壳公司资源间接上市。但是对于国内大部分房地产企业来说，上市门槛非常高，上市之后的监管压力非常巨大，从证券公司与房地产企业的合作上看，我国房地产上市公司在资本市场上，暴露出了一系列的问题，极大程度上了影响了房地产股票对于证券市场的吸引力，表现出盈利能力不足，业绩波动性大的缺点。房地产开发商也可以通过房地产债券来进行债券融资，但是由于房地产债券融资在我国并不能作为融资的主体去到证券融资，在我国房地产企业融资中的比重很小，房地产企业自身的约束，就使得债券融资不能被广泛使用。商业性融资是企业在进行产品买卖，是你商品形式提供的借贷行为，是经济活动中最普遍的债权和债务关系，这种商业性的存在对于扩大生产和促进流通有非常积极的作用。房地产企业借助商业信用融资，可以对于应付账款融资，商业票据融资等进行自由支配，财力雄厚，声誉较好的房地产及其发行的商业票据，可以直接从货币市场上筹集到短期的货币资金。龙源期刊网但是，商业性融资不可避免地存在着一定的消极影响，对于融资的房地产企业而言，应付账款意味着放弃了现金交易的折扣，同时还要承担的一定的成本，如果付款越早，折扣越多商业票据也就是房地产企业在延期付款交易时开具的债权债务票据，它是卖方的一种短期资金来源，因此信用形式应用非常有限。创新融资租赁不同于传统的融资租赁业务，他是在房地产企业资金不足的情况下，为了能够继续扩大再生产，使企业享受税前还款的优惠，企业对于固定资产更注重使用全市金融在流动股东增值，而不是沉淀到固定资产的投资过程中。这种融资方式的回报率不是很高，但是融资期限较短，一般期限不超过两年，而且融资数额比较少，同时提供融资的单位还有回购和个人信用担保来抑制风险，因此对于融资的企业来说，往往调动了大量的财政资源和信用，提供高额的担保，得不偿失。从长期的我国房地产企业的发展态势可以看出，我国的房地产企业长期以来面临着拿地靠关系，资金靠银行这种松散的安全度很低的融资方式现状。我国相应的金融政策的出台，就是为了能够对于房地产开发企业的资金链拉紧，淘汰掉实力不强的房地产开发企业，再融资难度加大的侧面的房地产开发商提出更多的挑战，这是加速我国房地产公司优胜劣汰的必然过程，在这个大浪淘沙的过程中，有品牌有实力，并且拥有更加综合的管理能力和自己应变能力的公司，必将获得更大的发展空间。四、完工销售项目融资方式优缺点对比当房地产项目投入使用之后，在建项目本身就可以成为开发商进行融资的有效标的物。拥有土地经营权的房地产开发商，可以将该土地出租给其他的投资者，为其开发的房地产项目提供租赁服务，提供租赁服务就可以每年获得相应租金，然后以每年获得的租金作为抵押物，从而申请房地产开发项目的长期贷款。但是由于这种融资方式将出租的房产作为直接抵押物，在进行抵押过程中往往还款周期比较长，租赁方式分为出租人的房地产和承租人的房地产两种方式，这种租赁融资方式，要求必须有土地经营权，使用的范围比较狭窄。项目完成之后，也可以通过回租融资，回买融资，夹层融资等方式来进行融资，房地产开发商先出售自己开发的物业，然后再将其租回经营，或者开发商将自己开发的某项物业也卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该县物业。这三种相对来说更加间接的方式，指的是不属于抵押贷款的其他级别的贷款和优先股，虽然不同债券和股权的投资组合已经成为目前开发商进行资金重要方法，但是由于这些间接的融资方式缺乏相应的规范，操作程序也相对来说比较随机和具有个性化，因此很难在房地产开发融资的道路上走的更远，也不便于对于房地产企业融资方式的控制。房地产项目在建和建成过程中，也可以采取合作开发的形式来进行融资，这种融资方式可以非常迅速地补充房地产企业自有资金，从而分散投资风险，是目前房地产企业开发作用出比较多的，但是这种合作开发有可能随着房地产企业项目的销售情况和项目的发展方向而产生变化，而且在对于利益分配方面的要求必须要非常细化，可能会在时间上对于房地产企业的融资产生一定的影响。房地产项目建成之后的融资方式，已经是建立在项目已经办投入使用后全部投入使用的基础上，在这种情况下融资要考虑到房地产项目的实用性。采用合作开发或与其他金融机构进行合作，可以使房地产项目在未完全投入使用之前，就能够为房地产开发商谋取金融效益，这种高速运转的融资方式目前已经越来越被开发商所看好。五、结语龙源期刊网政府在对房地产行业多元化融资链的扶持力度是非常大的，房地产企业的发展离不开政府的政策扶持，房地产企业在任何时期都不能仅凭一己之力来完成艰巨的房地产开发任务，积极的政府扶持政策和监管策略是控制房地产金融风险、加大和发展房地产金融融资之路发展的有效助力。我国目前的房地产企业和政府的合作保持很好的互动态势，为了稳定房价，时刻监控住房抵押贷款市场的危机，政府在宏观调控方面作出了巨大的努力。因此我国的房地产企业在这个更加完善稳定、运作合理的金融大背景之下，需要加强与政府的公共监管机构的良性合作，充分发挥主观能动性，与市场经济相互配合，发展自身多元化的融资渠道，并借助政府的监管力量，维护融资渠道的健康和长远发展。有效的房地产融资渠道可以完善和加强企业自身的发展能力，也必然会通过共赢的方式与政府的相关部门加强合作，为社会的公益事业做出长远的贡献，保障老百姓的切身利益，也保障企业自身的利润水平。参考文献：[1]云意茹，房地产融资渠道多元化的分析——基于我国金融信贷与房地产融资的实证分析，《中国科技投资》，2013，06（07）06：191.[2]刘杨梅，徐邓耀，房地产融资渠道多元化探析--基于我国金融信贷与房地产融资的实证分析，《生态经济》，2016，13（08）20：86-107.[3]丁欣，房地产企业多元化融资模式研究，《华东理工大学》，2014，（11）10：375-397.