周口八一路项目整体定位和发展战略

1谨呈：河南亿星实业集团有限公司连捷世界温泉山庄项目发展战略及整体定位打造周口首个城市综合体周口八一路项目整体定位和发展战略2014年4月2中期整体定位及发展战略终期提交报告前期市场调研和沟通整体定位与发展战略阶段工作划分及主要解决问题项目规划建议根据客户建议深化研究，完善报告项目属性界定核心问题结构化分析成功案例借鉴项目的优劣势分析和价值判断项目定位研究项目物业配比研究项目开发时序研究经济测算2014/4/152014/4/302014/3/18工作周口宏观经济背景研究区域产业研究、房地产市场调研政府官员、专家及贵司中高层领导目标客户访谈地块的了解和分析市场情况的分析项目方向的初步判断最终成果项目优劣势分析项目整体定位和发展战略项目投资可行性分析提交整体报告（终稿）报告目录Part1.Part2.Part3.开发目标及问题梳理整体定位基础分析-宏观经济、规划及本体Part5.Part6.项目整体定位与发展策略项目规划及布局建议Part4.案例研究及借鉴Part7.经济测算各物业市场研究第一部分：界定本报告需解决的核心问题S-C-Q基本结构——界定问题的分析模型？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2现实情景与开发目标的对比，界定：本报告需解决的核心问题R1（现实情景）R2（开发目标）本报告需解决的核心问题开发商为本地企业，在当地开发过一个住宅楼盘——紫金城，，带动开发商在当地树立一定品牌影响力。但未有商业地产经验和资源，对自身的初始资金启动量、后续现金流排布、可持物业比例，预期年投资回报率、建设招商及运营周期、回报周期等指标不明确；期望在物业价值最大化的基础上，实现最高的投资回报率；提出有关本项目物业类型、商业业态、商业体量、租售比例、启动区及启动模式方面的建议，在帮助开发商满足初始资金投入、后续现金流运作的前提下，实现相对的投资回报最大化；目前项目仅有红线范围，规划指标不明确物业类型，组合定位即能满足最大收益，又能满足规划审批要求；对于既能保证市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报的各物业类型和功能组合的假设和验证；周口现有商业档次不高，尚无城市综合体希望借助商业实现项目整体增值，树立项目和企业的品牌影响力项目在招商后短期内活起来，并保持持续经营状况好的局面；周口首个城市综合体，如何在正确把握周口市商业发展总体方向的前提下，对周口市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判为了凸显方案优势，打动政府，同时考虑该项目作为区域核心，可在商业综合体地块中做若干公建，满足形象要求，但未约定共建功能；希望在市场满足条件的前提下，做若干共建，兼顾政府形象要求，并同时保证项目的盈利性如何在确保市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求？对共建的栋数、体量、功能、目标客户和产品特征进行定位；本报告需解决的核心问题梳理如何在满足开发商初始资金投入、后续现金流运作、政府要求（规划和形象）和市场条件的前提下实现相对的投资回报最大化核心问题如何保证“既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报”的前提下，确定各物业类型及比例组合；分解问题（一）如何对周口市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的资金运作能力和盈利要求？对是否做共建，及功能、体量、目标客户和产品特征进行定位；分解问题（二）分解问题（三）第二部分：整体定位基础分析1.城市宏观市场分析2.城市规划发展分析3.本项目地块解析地理位置---周口市位于河南省东南部，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水8个县。耕地面积、总人口均居全省第2位。生态环境——周口市地上无山、地下无矿，气候适宜，农业发达。人口——2012年末总人口1125.65万人，常住人口880.69万人，显示周口目前二三产业尚无法吸纳足够的就业人群。目前市区人口约70万人，预计2020年可达100万人。平均年增长3万人。城市性质——商贸流通、农产品深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市；郑州影响——周口距离郑州200多公里，目前有高速直达。周口部分高端消费级下辖市县的置业需求会被郑州所吸纳。周口城市概况周口市城市GDP在河南省18地市位列第5位，人均GDP位列全省18县市末位。GDP增速较快，近8年GDP平均增速约12%。近主要经济指标增速均位列河南省前列，显示了良好的发展势头。2013年全市实现生产总值1790.65亿元，按可比价格计算，同比增长9.3%，高于全省增速0.3个百分点。其中：第一产业实现增加值445.96亿元，同比增长4.3%；第二产业实现增加值893.65亿元，同比增长13.1%；第三产业实现增加值451.04亿元，同比增长7.4%。一二三产业产值之比接近：1:2:1,比较2009年的数据，显示周口近几年第二产业得以飞速发展，但第一产业和第三产业发展缓慢。第二产业的发展得益于周口在招商引资，承接东部产业转移方面所做的努力。2009年周口市三次产业增加值(亿元)43%28%29%第一产业第二产业第三产业25%50%25%2013年周口一二三产业占比第一产业第二产业第三产业周口城市经济2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年GDP（亿元）677.74817.8984.11111.71227.91414.691592.381790.15GDP增长率（%）12.20%13.00%12.30%12%10.60%15.00%12.00%12%周口的主导产业为食品加工、纺织服装和医药化工，均为制造类企业。周口产业以食品加工、纺织服装、医药化工三大支柱产业；2012年三大支柱产业增加值达到406.3亿元，占全市规模以上工业增加值总量的60.4%，依然是拉动工业经济增长的主导力量；除食品加工、纺织服装、医药化工三大传统产业外，承接和引进的装备制造、生物医药、电子信息、新能源和新材料等新兴产业项目对周口市的经济拉动作用明显增强。周口为何吸引食品加工企业？食品加工方面——周口是全省第一产粮大市，也号称全省人口第一大市，周口每年可生产出全省1/7的小麦、1/3的棉花、1/4的油料，每年为国家提供100多亿斤商品粮。面粉加工业、养殖企业、饮料行业内的品牌企业布局周口，是为了抢占原料与市场。知名品牌有金龙鱼、鲁花、康师傅、雨润、哇哈哈、新希望、金丝猴、莲花味精等等；企业产品及品牌新加坡益海嘉里粮油公司金龙鱼食用油山东鲁花集团鲁花花生油河北五得利集团五得利面粉天津顶新国际集团康师傅方便面河南斯美特方便面公司斯美特方便面泰国正大集团生猪养殖屠宰雨润集团生猪屠宰新希望六和饲料公司生猪饲料江西双胞胎公司生猪饲料华英农业肉鸡饲养与屠宰大用集团肉鸡饲养与屠宰杭州娃哈哈集团饮料纺织服装方面：主要有皮革、纺纱、服装和制鞋业等生产制造企业周口发展纺织服装业的优势：本体优势：周口盛产棉花、皮革原材料等，同时人力资源储备丰富，交通较为发达，成为吸引纺织服装类企业的亮点：领导重视：市委、市政府主要领导多次亲自带队“走出去”与外资企业进行对接洽谈。政策支持：如鞋类，周口政府制订了《周口制鞋产业发展规划》和《承接台资制鞋产业转移优惠政策》；主要表现：皮革及制鞋业：目前周口全市建成制鞋企业32家，形成产能1550万双，年产值15亿元，安排就业人员4万人。初步形成了以扶沟宝昌鞋业、西华凯鸿鞋业、鹿邑祥龙鞋业和淮阳亚泰鞋业为龙头的制鞋产业集群，制鞋企业遍布各个县市区。同步发展发展制革、制鞋、箱包、皮具、皮质家具等劳动密集型产业。纺织服装业：目前拥有规模以上的纺织企业59家，203万纱锭。行业规模较大的有鑫达纺织印染有限公司，项城棉纺织公司等，已经形成了棉花种植、加工、纺纱、织布、服装加工完整的产业链医药化工方面医药化工一直是周口市三大支柱产业之一。周口具有独特的区位优势、交通优势、资源优势和市场优势，人力资源丰富，消费潜力巨大，市场前景广阔。周口拥有辅仁、四方、百年康鑫等一批知名制药企业，在医药生产流通方面具有良好的产业基础。截止2012年，周口拥有大型医药企业23家。人民生活——周口市居民的消费重点正在发生急剧的变化，耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐正在成为消费热点2012年，周口城镇居民家庭恩格尔系数33.9%，农村居民家庭恩格尔系数36.8%。根据国际标准，已进入富裕阶段。从消费结构变化趋势可以看出，周口市消费的重点开始转向服装、耐用消费品、室内装饰、医疗保健、通讯、文化娱乐等方面。周口市社会消费品零售额快速增长，城镇消费品零售额占比达到80%，表示市区对商业集聚的需求有所增强2012年全市实现社会消费品零售总额664.14亿元，同比增长16.1%。增速超过GDP增速，显示良好的消费意愿。全市城镇实现消费品零售额534.58亿元，比上年增长16.3%；乡村实现消费品零售额129.56亿元，增长15.4%，在社会消费品零售总额中，城镇和农村零售额占比分别为80.5%和19.5%。周口经济存在总量较小，结构不优及城镇化水平较低及人均可支配收入较低等问题。一是经济总量小。我市生产总值仅占全省的5.6%，地方财政收入仅占全省的3%，城镇居民人均可支配收入18046元，比全省低4352元，农民人均纯收入达到6950元，比全省低1525元，经济发展的基础比较薄弱。城市居民人均可支配收入比徐州低3000元，比宿迁高1000元。二是城镇化水平低。2012年，全市城镇化率为33.44%，低于全国19.8个百分点、全省9.1个百分点；随着工业化进程的加快，城镇化水平必将不断提高。三是产业结构不优。一产占GDP的比重分别高于全国14.9个百分点，全省12.3个百分点；三产占GDP的比重分别低于全国20.9个百分点，全省6.8个百分点。一产过重，三产滞后的格局仍没得到根本转变。河南全省2013年三次产业结构为12.6：55.4：32.0摘自河南统计网周口宏观经济的启示（1）周口经济基础虽然薄弱，但近年来经济发展态势良好，增速走在全省前列。未来长期发展看好；（2）人均可支配收入逐年上涨，涨速超过GDP增速，显示居民消费意愿强烈。（3）周口市居民消费结构正在发生变革，新的消费热点逐渐转向“耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐”等业态；这也为为商业业态升级和新业态的出现提供了市场基础。城镇消费占主力，显示周口市区对集中型商业的需求增长。（4）周口依靠雄厚的农业基础和人口优势，支撑起了食品加工、纺织服装等制造产业，制造业近5年在经济中占比还在不断提高，结合周口目前城镇化率较低，说明未来将由大量的农村人口进入城市，这将为商业的繁荣和房地产的发展提供有力的支撑。第二部分：整体定位基础分析1.城市宏观市场分析2.城市规划发展分析3.本项目地块解析周口整体规划格局沙北片区东部片区一河穿城两轴拓展川汇行政中心东行政办公中心三点互动川东工业基地铁南片区沙西老城区“一河穿城”即沙颍河从周口穿城而过，水与城相互交融，体现周口独特的自然环境特征。“两轴拓展”即文昌大道、八一路两条城市功能拓展轴。“东拓轴”即规划以东行政中心拉动城市功能东移。南联轴”即八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和南北连为一体。三点互动”即城市远期将形成多中心的紧密组团式结构形式。川东工业基地、川汇区行政办公中心和东行政办公中心（周口市级行政办公区）将形成远期城市发展的增长极核，三点建设将带动城市新区的建设，并进而促进旧城的改造“四区共荣”即城市按用地空间布局可划分为四大片区，分别为铁南片区、沙北片区、东部片区和沙西老城片区。四大片区有机联系、共同繁荣，推动城市整体发展。城市空间拓展战略为“东拓西控，南联北伸”周口市空