2015中国物业服务百强企业研究报告6月

2015中国物业服务百强企业研究报告中国房地产TOP10研究组2015年6月2015中国物业服务百强企业研究目录1．研究背景与目的2．研究方法体系2.1标准和门槛值2.2评价标准体系2.3数据来源及复核2.4计量评价方法3．主要研究成果及分析3.12015中国物业服务百强企业3.22015中国物业服务百强企业发展特点分析经营规模：在管面积均值超过1700万平米，百强企业经营规模扩张提速经营绩效：延伸服务助推营收快速增长，新技术带动百强企业降本增效服务质量：增强服务意识，升级软硬件配套促进房产保值增值发展潜力：政策与金融环境进一步改善，科技与人才保障业绩增长空间社会贡献：提升居民生活品质，增加社会就业岗位3.32015中国物业服务百强企业专项研究分析4．结语专题：颠覆•进化•回归——“互联网+”时代，物业服务企业乘风飞舞1中国房地产TOP10研究组1．研究背景与目的由中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行八年，引起了社会各界的广泛关注，同时也得到了行业内优秀企业的认可，相关研究成果已经成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动房地产开发百强企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。2014年中央经济工作会议提出“我国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化，经济发展进入新常态”；行业迎来了政策契机，国家发展改革委员会印发《关于放开部分服务价格意见的通知》要求“放开非保障房物业服务、住宅小区停车服务收费”；而移动互联技术的发展，促使物业服务企业在社区服务领域产生了巨大变革。物业服务企业顺应新形势，运用新技术，积极创新服务模式，提升服务品质，构建新型服务关系。中国房地产TOP10研究组以“新常态，新技术，新思维”为主题，全面启动“2015中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业健康、快速发展。在总结历年研究经验的基础上，研究组进一步完善了“2015中国物业服务百强企业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。2015中国物业服务百强企业研究的目的：（1）以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据；（2）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业；（3）系统总结优秀企业服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进企业提升运作水平和服务质量。2．研究方法体系2.1标准和门槛值中国房地产TOP10研究组坚持以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准确、全面、自愿的研究原则。确定现阶段纳入研究范围企业的门槛标准：（1）依法设立、具有独立法人资格；（2）按照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，研究组确定现阶段入选门槛值为：近三年平均在管项目数量不低于5个或平均在管项目总建筑面积不低于10万平方米；（3）为了引导物业服务企业做强做大，TOP10研究组鼓励企业以集团的名义参与。2.2评价标准体系（1）评价指标体系设计原则“2015中国物业服务百强企业研究”以“新常态，新技术，新思维”为主题，以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准确、全面、自愿的研究原则，遵循以下三个准则进行指标体系的设计：服务规模与服务质量相结合。经营规模的持续扩大是物业服务企业提升市场占有率、获得稳定业绩的主要方式，而良好的服务质量是企业绩效提升的有力支撑，只有实现经营绩效与服务质量的结合，才能实现企业的持续健康发展。研究组继续采用总资产、物业管理项目总数、总建筑面积、进入城市个数来评价企业的服务规模，在服务质量的评定方面，引入“星级小区数量”指标，与业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率结合，来综合评价企业的服务质量。经营绩效与发展潜力相结合。经营绩效不仅是企业盈利和运营能力的重要指标，也是企业市场拓展和发展速度的重要保障，而是否具有丰富的储备项目、较为完善的人才结构和规范化的管理体系以及企业智能化投入的多寡则显示了企业未来的发展潜力。而三项费用率的控制则体现了企业的成本控制水平，对经营绩效有较大影响。22015中国物业服务百强企业研究经营业绩与社会责任相结合。作为与业主日常生活密切相关的行业，物业服务企业在构建和谐社会方面发挥了重要的作用。企业对社会的积极贡献有利于提高群众对于物业服务企业的认知度，树立企业品牌形象，促进企业快速发展。研究组采用年度纳税总额、就业岗位个数和保障性住房管理面积三个指标评价企业的社会责任贡献，引导行业重视社会责任。（2）评价指标体系2.3数据来源及复核（1）数据来源物业服务企业填报的数据；中国房地产TOP10研究组对业主进行的满意度调查（网上调查与网下调查相结合）数据；中国房地产指数系统（CREIS）数据库及中国房地产统计年鉴；物业服务企业对外公布的信息（包括企业网站信息和对外派发的宣传资料）；有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据；2012、2013、2014中国物业服务百强企业研究收集的企业数据资料；2012、2013、2014中国物业服务品牌价值研究收集的企业数据资料。（2）数据复核企业填报的数据须如实客观，同时研究组将对填报数据进行复核。企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；通过税单复核企业经营收入及利润；对收集的数据坚持交叉复核：通过各地物业管理协会的公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核；对有疑问的数据研究组将进入社区进行业主一对一访谈现场复核。2.4计量评价方法（1）在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（FactorAnalysis）的方法。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国物业服务百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2015中国物业服务百强综合实力指数。（2）企业按评价指标体系排序出现相同时，依照社会效益实现情况数据确定排序；当上述累加计算又基本相同时，按西部、中部、东部排序确定。2015中国物业服务百强企业研究指标体系社会责任年度纳税总额就业岗位个数保障性住房管理面积发展潜力营业收入增长率物业项目总建筑面积增长率合同储备项目总建筑面积员工总数及构成企业智能化投入服务质量业主满意度物业服务费收缴率物业管理项目续约率星级小区数量经营规模总资产物业管理项目总数物业管理项目总建筑面积进入城市个数经营绩效营业收入毛利率人均产值销售、财务及管理费用率3中国房地产TOP10研究组3．主要研究成果及分析3.12015中国物业服务百强企业“2015中国物业服务百强企业”名单1万科物业发展有限公司35深圳市明喆物业管理有限公司69中新苏州和乔物业服务有限公司2绿城物业服务集团有限公司36盛全物业服务有限公司70福建冠深物业管理有限公司3长城物业集团股份有限公司37远洋物业71苏州市会议中心物业管理股份有限公司3保利物业管理有限公司38广州市时代物业管理有限公司72浙江绿升物业服务有限公司5金地物业管理集团公司39厦门联发（集团）物业服务有限公司73禹洲物业服务有限公司6北京首开鸿城实业有限公司40杭州佰全物业管理有限公司74重庆晋愉物业服务有限公司7彩生活服务集团有限公司41上海科瑞物业管理发展有限公司75福建福晟物业有限公司8万达物业管理有限公司42海亮物业管理有限公司76第一物业服务（北京）有限公司9碧桂园物业服务有限公司43乐生活（北京）智慧社区投资发展有限责任公司77北京北大资源物业经营管理集团有限公司10中海物业管理有限公司44重庆天骄物业管理服务有限公司78重庆同景物业服务有限公司11均豪物业管理股份有限公司45深圳天安物业管理有限公司79深圳市莱蒙物业服务有限公司12金科物业服务有限公司46北京科住物业管理有限公司80天津津滨联合物业服务有限公司13中航物业管理有限公司47北京市北宇物业服务公司81浙江大管家物业管理服务有限公司14重庆新龙湖物业服务有限公司48广州颐和酒店物业管理有限公司82苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司15深圳市卓越物业管理有限公司49广州晟汇物业管理有限公司83北京城承物业管理有限责任公司16上海东湖物业管理有限公司50新鸥鹏物业集团84杭州怡华物业管理有限公司17北京凯莱物业管理有限公司51泰禾物业85重庆市长安物业管理有限公司18北京金融街物业管理有限责任公司52上海永升物业管理有限公司86云南巨和物业服务有限公司19上海银湾互联网物业管理连锁集团53重庆新东原物业管理有限公司87奥宸物业管理有限公司20北京金隅物业管理有限责任公司54云南俊发物业服务有限公司88北京晟邦物业管理有限公司21幸福基业物业服务有限公司55深圳市莲花物业管理有限公司89云南实力物业服务有限公司22上海锐翔上房物业管理有限公司56广州方圆物业管理有限公司90上海申大物业有限公司23江苏新城物业服务有限公司57深圳市之平物业发展有限公司91上海保集物业管理有限公司24佳兆业物业管理有限公司58昆明银海物业服务有限公司92重庆泽京物业管理集团有限公司25世茂天成物业服务集团有限公司59上海景瑞物业管理有限公司93四川汇丰物业服务有限公司26阳光城物业服务（福建）有限公司60广东龙光集团物业管理有限公司94武汉福星惠誉物业服务有限公司27北京万通鼎安国际物业服务有限公司61浙江颐景园物业服务有限公司95重庆市光华物业管理有限公司28港联物业（中国）有限公司62广州和融物业管理有限公司96武汉百步亭花园物业管理有限公司29北京首欣物业管理有限责任公司63深圳市鹏基物业管理有限公司97杭州钱塘物业管理有限公司30北京东光物业管理股份有限公司64伯恩（福建）物业管理有限公司98浙江金龙物业管理有限公司31上海复瑞物业管理有限公司65上海上置物业集团有限公司99泰安市海纳物业管理有限责任公司32深业集团（深圳）物业管理有限公司66深圳市特发物业管理有限公司100沈阳其仕物业服务有限公司33浙江开元物业管理股份有限公司67上海漕河泾开发区物业管理有限公司34山东省诚信行物业管理有限公司68北京鲁能物业服务有限责任公司42015中国物业服务百强企业研究3.22015中国物业服务百强企业发展特点分析（1）经营规模：在管面积均值超过1700万平米，百强企业经营规模扩张提速紧抓房地产发展机遇，百强企业在管面积提速增长图1：2011-2014年百强企业服务规模变化趋势近年来，随着我国新型城镇化的推进以及中国房地产市场快速发展，存量房市场规模日益增大，为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间。2014年，全国商品房竣工面积为10.7亿平方米，存量房市场规模再创新高。根据近3年年均复合增长率计算，全国未来3年物业管理市场容量将新增35亿平方米的规模，为百强企业发展提供广阔的空间。2014年，百强企业在管项目总建筑面积均值为1749万平方米，同比增长15.7%，在管项目数量均值为94个，较上年增加9个，同比增长10.9%，百强企业发展规模呈现提速增长态势。图2：2014年全国各类物业竣工面积及百强企业管理业态对比从具体业态来看，百强企业居住物业服务在管面积均值为1105.3万平方米，同比增长13.7%，仍是百强企业最主要的物业服务类型；百强企业商业物业和办公物业在管面积分别为148.7万平方米和271.1万平方米，