商业地产综合开发标杆企业的发展经验__华润、万达、

商业地产综合开发标杆企业的发展经验目录第一章第二章商业地产综合开发现状商业地产综合开发标杆企业研究1.1商业地产综合开发简介商业地产综合开发是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合住宅公寓商业地产综合开发构成要素购物中心12354写字楼酒店1.1商业地产综合开发简介选址特点业态组合类型商圈范围代表项目城市购物中心•核心商圈3公里•次级商圈6公里•三级商圈40公里•城市中心区域•10万平米以上•香港ifc•北京东方广场购物中心类型主力店•购物60-70%•餐饮10-20%•休闲娱乐15-20%•3-5个主力店•主力店面积占比40-60%区域购物中心•区域中心•5-8万平米•北京万达广场•深圳花园城•购物60-70%•餐饮15-25%•休闲娱乐10-15%•2-3个主力店•主力店面积占比40-60%邻里购物中心•社区中心•不超过4万平米•伊藤洋华堂•华润万佳•购物70-80%•餐饮10-15%•休闲娱乐3-5%•服务5%•1-2个主力店•主力店面积占比40-60%能量中心•郊区•4-10万平米•北京金源茂•购物80-95%•餐饮10-20%•3以上个主力店•主力店面积占比70-90%生活方式购物中心•高档住宅区附近•自然条件优越•1-5万平米•上海新天地•美国COCOWALK•购物30-40%•餐饮30-40%•休闲娱乐30-40%•0-2个主力店•主力店面积占比0-50%•核心商圈3公里•次级商圈6公里•三级商圈10公里•核心商圈1公里•次级商圈3公里•核心商圈3公里•次级商圈6公里•三级商圈20公里•核心商圈1公里•次级商圈3公里1.1商业地产综合开发简介选址服务配套类型建筑特点租户特点顶级写字楼•建筑品质一流•顶级装修•通常为5万平米以上商务核心区域•知名大型跨国公司•金融机构甲级写字楼商务区或区域中心•建筑标准有所落后•中档装修•1万平米左右乙级写字楼•中小型私营企业为主丙级写字楼•建筑标准陈旧•普通装修•小于1万平米•小型私营企业写字楼类型市区市区•大中型各类企业、机构设施设备•建筑品质优良•高档装修•通常2-5万平米•有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施•地上／地下停车位充足•有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施•地上／地下停车位充足•有部分商务配套•有地上／地下停车位•几乎没有服务配套•品牌高效中央空调系统•智能化楼宇自控系统•先进的数据通信•品牌高效中央空调系统•智能化楼宇自控系统•先进的数据通信•有中央空调系统•有楼宇自控系统•无综合布线•无中央空调系统•无楼宇自控系统•无综合布线1.1商业地产综合开发简介选址经营特点酒店类型目标客户代表项目商务酒店以公务出差的旅客为主，包含境外游客城市中心商务区区域中心•除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求•设施设备通常采用较高标准•香格里拉•洲际酒店经济型酒店商业中心附近选址灵活国内游客及中小企业商务差旅客人为主团体会议及会展服务接待为主会议/会展酒店•北京九华山庄•五洲大酒店旅游度假酒店景区游客接待为主；季节性明显•三亚天域酒店酒店类型市区或郊区远郊或旅游风景区•以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠•通常以品牌连锁形式经营•在一般商务酒店基础上，强化会议／会展的设施建设与相关服务•建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施•如家快捷•速８•具有完善的休闲娱乐设施•突出个性化服务；创造放松环境•酒店建设强调与自然环境的结合1.1商业地产综合开发简介选址特点目标客户住宅类型产品特点代表开发商普通住宅•大众消费者具备基本生活配套的市区或郊区•户内各功能房间完善；户型以２居以上为主•一般为毛坯房•配套以停车场及公共广场为主万科商住楼商务区域•投资者•中小企业主•既可居住又可办公；部分没有厨房功能•强调商务中心、餐饮功能配套•毛坯房为主ＳＯＨＯ住宅类型注：北京上海等城市已禁止住宅性质物业用于商业注册。商住楼性质住宅将面临逐步取消。1.1商业地产综合开发简介选址特点目标客户公寓类型产品特点代表开发商•投资者•高收入白领普通公寓酒店式公寓•投资者•高级经理人•外籍人士雅诗阁集团商业繁华区域商业繁华区域•户内设施设备完善，通常配备高档家具电器•星级装修，尤其是公共区域•提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务•通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务•户内各功能房间完善；一居小户型比例较大•精装修•一般设有大堂公寓类型--1.2国内商业地产综合开发现状分类开发模式案例单体式商业开发传统商业地产的发展模式传统百货综合式商业开发购物中心+星级酒店+写字楼太古广场、又一城综合式商业开发住宅+购物中心+星级酒店+写字楼扬州京华城复合式多栋商业开发多栋建筑体组合，以连廊做连接的模式百联西郊、金桥国际城市综合体酒店+写字楼+购物中心+公寓楼万达广场PowerCenter整合几个大型主力专业市场的开发模式，以大型超市+建材超市+家居超市+大型折扣店等作多元组合，多规划在城市郊区上海青浦照巷镇主题式商业开发主题游乐园、休闲农场、创意文化园区、高尔夫球场等开发迪斯尼乐园、环球影城、观澜湖、华侨城目前国内商业地产综合开发常见类型1.2国内商业地产综合开发现状天河城中华广场中信广场正佳广场佳兆业广场嘉德置地广场万菱汇白云万达广场花城汇中旅商业城广州国际金融中心合生广场天汇广场富力盈凯广场万科天誉信兴广场中信城市广场万象城万科城海岸城益田假日广场益田大运城邦嘉里广场来福士广场中洲中央公园京基国际中心摩尔城太古汇020406080100120广深两地商业地产综合项目体量规模：10万-100万平方米1.2国内商业地产综合开发现状国内商业综合体项目的商业分类和基本特点业态基本特点类型选址商圈与目标顾客规模商品（经营结构）服务功能社区商业市、区级商业中心商圈半径5-10公里5万平米以内20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店停车位300-500个市区商业市级商业中心商圈半径为10-20公里10万平米以内40-100个租赁店，包括百货、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等停车位500个以上城郊商业城乡结合部的交通要道商圈半径为30-50公里10万平米以上200个租赁店以上，包括百货、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食、杂品店及娱乐服务设施等停车位1000个以上1.2国内商业地产综合开发现状商业地产综合开发主体类型及代表项目主体类型地产商代表典型项目项目类型零售商步步高步步高广场购物中心王府井赛高城市广场项目购物中心国美国美商都城市综合体原住宅地产商万达集团万达广场城市综合体华润置地万象城、五彩城城市综合体中粮大悦城城市综合体SOHO虹桥、外滩、银河、望京SOHO商铺、办公上海绿地绿地海珀、上海绿地中心城市综合体复地集团玉泉新城、金石湾、东湖国际城市综合体世纪金源北京、昆明、贵阳、湘江、滨湖世纪城城市综合体宝龙地产宝龙城市广场城市综合体茂业集团世茂广场、世贸国际中心城市综合体外资地产商长江实业高尚领域、世纪汇、滨江大型项目城市综合体嘉里集团北京嘉里中心、浦东嘉里城城市综合体凯德置地龙之梦、来福士广场购物中心、城市综合体恒隆地产恒隆广场、港汇广场购物中心、写字楼第二章商业地产综合开发标杆企业研究2.1华润置地-孵化模式利用集团公司的资金优势，孵化商业项目，成熟后再注入2.1华润置地-产品组合华润系商业地产综合项目三条产品线项目类型定位业态特色选址万象城高端城市综合体以商业为核心，超大规模型购物中心，面积在12-24万平方米之间，根据城市的经济实力等情况做调整，配合酒店、写字楼、公寓及住宅省会或经济发达的大中城市核心地带五彩城中高端住宅+区域商业中心以livingmall为主题，立足于满足年轻的家庭式消费一、二线城市中心区欢乐颂中低端住宅+社区商业以住宅为核心，60%招商来自自有品牌（华润创业旗下）二、三线城市，多为郊区2.1华润置地-产品组合（万象城）综合物业分析：商业（18-28万平）+写字楼（10万平）+君悦酒店（1个）+公寓（少部分有）+悦府系列住宅（剩余部分），据城市经济、地块位置和形状而定2.1华润置地-产品组合（万象城）产品配比分析：总规模小于100万平，商业：写字楼：酒店：公寓：住宅=33%：22%：12%：0：33%总规模200万平左右，商业：写字楼：酒店：公寓：住宅=15%：7%：3%：2%：73%2.1华润置地-产品组合（五彩城）五彩城发展模式：住宅+LivingMall(生活区域商业中心)ShoppingMall（区域购物中心）2.1华润置地-产品组合（五彩城）产品配比分析：商业+住宅+写字楼LivingMall：商业（20万平）+住宅（剩余面积50-100万平）ShoppingMall：商业（10-20万平）+写字楼+少量住宅（剩余面积0-5万平）2.1华润置地-产品组合（欢乐颂）发展模式：住宅+大卖场（区域购物中心），商业3-6万平；纯购物中心，商业6-8万平产品配比：区域购物中心，商业：写字楼：酒店：公寓：住宅=50%：10%：5%：5%：30%纯购物中心，商业：写字楼：酒店：公寓：住宅=100%：0：0：0：02.1华润置地-开发进度（万象城）开发模式：买地自建（13个，81%）+新鸿基合作开发（2个）+收购重组（1个）开发顺序：56%的项目先开发商业（熟地），33%先开发住宅（生地），11%先开发写字楼一期工程2002年10月2004年12月2008年下半年2005年12月深圳商业写字楼酒店公寓住宅2009年2013年杭州2011年2006年底商业写字楼酒店公寓住宅三期工程二期工程•商业熟地•开发商进一步提升商圈价值，二期开发住宅实现收益•商业生地，核心商圈人口不足•商业和住宅同期开发，保证核心商圈内人口供给，同时为项目提供丰沛滚动资金2.1华润置地-开发进度（万象城）扩张速度：通过深圳万象城积累成功经验，06年后进入快速发展复制阶段2.1华润置地-开发进度（五彩城）开发顺序：全部买地自建；LivingMall先开发住宅，ShoppingMall同步开发2.1华润置地-开发进度（欢乐颂模式）开发模式：买地自建占50%，其余为租赁物业、合作开发、收购开发等扩张速度：2012年开始，每年扩张4-5家2.1华润置地-资金安排万象城欢乐颂五彩城资金来源：出售型物业+租金纯商业项目回报周期较长，资金压力大2.1华润置地-资金安排深圳万象城综合体：总投资40亿港币，分两期开发，一期投资18亿；二期投资22亿，前期投资成本由租金回收，支持二期开发2.1华润置地-人力资源来源：管理培训生+成熟运营的项目组成员+猎头招聘学历：95％达到本科学历，超过40％的员工是硕士专业合作单位：国际知名公司主建筑设计师美国RTKL国际设计有限公司洛杉矶分公司，世界排名前三国内建筑设计院中建国际（深圳）设计顾问有限公司机电顾问香港迈进机电工程咨询有限公司，世界排名前三结构顾问广州容柏生建筑工程设计事务所（RBS）交通顾问香港弘达交通顾问有限公司（MVA）造价顾问威宁谢咨询（深圳）有限公司（DLS），香港排名前三景观顾问香港雅博奥顿国际设计有限公司（ADI）灯光顾问美国碧谱照明设计有限公司（BPI）节能顾问北京唯绿节能设计顾问公司幕墙顾问艾勒泰建筑工程咨询（上海）有限公司2.2中粮集团-大悦城模式中粮集团商业地产战略调整：集中优势资源，发挥集团优势，倾全力打造大悦城模式时间战略主要内容2006—2008年商业地产与住宅项目分别发展2007年成立中粮置业，专门运作商业地产；中粮地产则主要运作住宅和工业地产开发2009—2010年“大悦城”城市综合体战略全力发展以大悦城购物中心为核心的城市综合体，并将大悦城品牌进行全国复制，中粮置业获得了集团最大力度的支持2011年资产整合集团组建地产酒店事业部，负责管理全部住宅开发、酒店商业运营、旅游地产、工业地产的运作，当中涵盖了中粮地产和中粮置业的全部资产商业地产发展图品牌核心内涵：年轻、时尚潮流、品位2.2中粮