上海精品酒店研究

——精品酒店BoutiqueHotelPart1精品酒店概况Part4精品酒店案例精品酒店——概念Boutique源自法语，原意指专卖时髦服饰的小店，后来逐渐演变成为精品、时尚、个性的代名词。BoutiqueHotel精品酒店也称为设计酒店，规模相对较小，以私密、独特的酒店环境与传统酒店的标准化设施相区别，服务于追求个性化服务的小众群体。精品酒店——起源20世纪60年代国际连锁酒店业开始迅猛发展，20世纪90年代一些富有个性群体或经常出差人群厌倦了模板试的旅行，于是精品酒店在欧州开始流行，尤其在欧洲城堡、修道院等老宅被重新利用起来，与此同时中国一些中产阶层也开始自觉地追求相对精致的生活与旅行方式，香港2004年开业的JIABoutiqueHotel是中国最早出现的精品酒店。精品酒店的鼻祖：1981年，由国际知名设计师Anouskahempel设计的blakes酒店在伦敦的南肯辛顿开业。1981年，Billkimpton在洛杉矶的联合广场推出他的第一个精品酒店bedford酒店；1984年，Ianschrager在纽约麦迪逊大街推出了由法国设计师Andreeputnam设计的morgans精品酒店；精品酒店——特点(一)小巧小规模经营，通常房间数量低于90间，餐厅、游泳池、健身房、商务等设施也有限。静密地理位置独特，通常位于商业街或风景区，地点闹中取静。精致以精心、精致、精美、精细、人性化著称，从房型到设施处处彰显精的概念。时尚在产品要素配置和服务实现过程中竭力追求较高层次的品味，不论复古还是前卫都脱离不了时尚元素。精品酒店——特点(二)独立化以独特口味和独立精神迎合特殊气质的人群。个性化注重设计的元素、气氛和感觉，每一个酒店都有一个固定的主题，一切都为了自我表达和个性。家庭化“家”的感受是精品酒店刻意的精细，无论是套房内的厨房设计还是管家式的贴心服务，甚至华丽大堂也被修改成客厅。文化底蕴凸显地方性或文化性的特质，部分精品酒店由历史文化建筑改建而成，不乏历史痕迹。精品酒店——区别比较传统酒店精品酒店•控股产业集团的经营模式，有更大的独立性和自主权。•吸引小众群体；•投资较少，但可达到五星级和六星级的效果；•顾客选择相似群体的酒店；•个性化服务出于同质性需要；•装修费用较高，平均每间客房装修费用在RMB100-300万；•时尚化的运营模式，地段好，房间数量少，在传统酒店基础上还注入了体验和情感元素，设计模式复杂多样；•采用“资源外包”策略，尽可能以“外包”形式剥离非关键生产经营的环节。•私密性和舒适性更为凸出•大集团管理，强调运营和管理过程规范和服务的标准，有统一固定的设计模式；•占有市场份额有绝对优势；•越大越好，越高越好，气派，高调奢华；•价格选择顾客；•个性化服务出于竞争需要；•装修费用少，例如五星级酒店标准间装修费用约合RMB70万元；•房间资源多，具有的舒适、清洁、明亮、周到等元素。•自主经营，力图配套齐全。挑战已被认同的经营模式另辟蹊径入住率：精品酒店＝经济型酒店；房价：精品酒店=五星级酒店；营销成本：1/2精品酒店=五星级酒店不追星追星精品酒店——细节体现墙壁与床的设计强调整体效果房间内增设书房及各类书籍墙壁与壁灯精油和景观台套房内的小厨房老厂房大空间精品酒店——核心竞争力核心竞争力精准的市场定位当地文化特色和历史特色，装饰文化与建筑文化相对应，服务于高端群体。1个性化的服务方式强调以传统型文化为根本、以人性化服务为内容的核心竞争力。到位的营销管理口碑式营销策略，奉行“最好的营销就是没有营销”的原则。独特的文化内涵经营历史和文化的企业，以品味和个性为指归；243用独特文化内涵培养固定消费群•大型酒店集团里面的新开发品在传统酒店和精品酒店之间，既房间的数量不少，有家的感觉，重视设计。•专门做精品酒店的集团如：Bulgari集团，在米兰小型的精品酒店成功以后，立刻在印尼峇里岛建了一个最新的精品酒店。•由集团来管理的精品酒店如：Lungarno集团，以精品酒店为第二职业。•新建筑全新设计•旧的建筑物改装•旧的房子进行了改造•以设计师为主的酒店•私密派：特色高端酒店如：雅高在上海复兴公园的璞邸酒店•浪漫派：温馨型小旅馆代表作品伦敦的布雷克斯旅馆和旧金山的贝德福德旅馆。主要市场定位是20至50岁、中高收入的旅游者，特点是时髦而温馨，客房主题化，如纽约的图书馆酒店把每个客房布置成不同的主题，像浪漫客房、音乐客房等。强调服务的亲密性和戏剧性。•前卫派：新概念宾馆yotel每间客房10米左右见方，基础设施丰富，比如可翻转双人床、可放倒式桌子、入住、结账自动化等。经营模式•用高端服务品位吸引追求高品位和文化享受的休闲或商务顾客。•专门从事与自身能力相匹配的业务，尽可能以“外包”形式剥离非关键生产经营的环节。设计模式体现形态经营理念精品酒店——经营模式•补缺式。•小众的、时尚的和品味的。营销策略经营业态BoutiqueHotel国内形势……国内精品酒店数量比较少，分布区域主要集中于上海、北京、深圳等经济发达的沿海城市和丽江等知名旅游胜地。地点精品酒店名称客房数量备注上海璞邸精品酒店52雅高集团投资，以城市历史与设计为卖点上海老时光酒店12上海英式住宅，历史取胜上海JIA酒店60在香港也有一家JIA酒店，设计见长上海首席公馆32华典精品酒店投资公司投资，房价将超过380美元，以城市与历史取胜上海璞丽酒店230房价平均350美金，以设计取胜上海MSuites/上海啤酒厂旧址，主体建筑由上世纪30年代著名匈牙利建筑大师乌达克设计上海衡山马勒别墅饭店/上海衡山旅游公司投资，以历史取胜上海W酒店/STARWOOD集团，以设计取胜北京长城脚下的公社236SOHO中国投资，以设计取胜云南丽江悦榕庄/BANYANTREE投资，以融合纳西文化取胜云南香格里拉悦榕庄/BANYANTREE投资，以融合当地文化风俗取胜精品酒店——目前情况处于导入期，市场存在大量空白2006年、2007年是精品酒店在国内的推行期，平均每年成立或正在筹备的精品酒店达到6-7家；精品酒店——未来形势01000200030004000500060002007年2020年来中国大陆的外籍游客中国酒店未来市场需求预测中国文化底蕴深厚，历史文化名城、千年古镇、旅游胜地为精品酒店的产生提供了丰富的题材。精品酒店顺应了国内体验型经济时代的发展要求，有效的填补酒店业的市场空白。国内精品酒店市场机会上海酒店业发展情况2006年到2008年上海有8527间客房进入酒店市场；预计在未来4年内，上海还将新增高星级酒店客房11000间。锦江之星、如家、莫泰旅店、宝隆居家、格林豪泰、美兴、速8、假日快捷等8家国内外连锁旅店2006年在上海地区的新增客房8700多间。目前上海五星级酒店平均房价水平约220美元。投资前景好，发展速度将加快精品酒店——上海市项目分布图1、上海首席公馆酒店地址：徐汇区新乐路82号2、上美精品酒店公寓地址：徐汇区漕宝路1098号3、上海优家旅店地址：徐汇区古井路32号徐汇区部分项目123上海目前boutiquehotel主要集中在卢湾、黄浦、徐汇、静安、普陀、长宁这几个比较繁华的区域。2010年世博会，上海游客预计将达到7,000万人次，接待境外参观者2,000万人，目前上海仅有9万张星级宾馆床位的接待能力，远不能满足世博会的需求，而精品酒店能让人能更真切地解读中国，品味上海。范围：上海市精品酒店——上海市项目分布图1、新天地礼兴酒店地址：卢湾区淮海中路近嵩山路2、上海璞邸精品酒店地址：卢湾区雁荡路99号卢湾区部分项目21精品酒店——上海市项目分布图1、LapisCasa精品酒店地址：黄浦区太仓路68号2、上海维拉斯酒店地址：黄浦区广东路306号3、上海新易途国际青年旅舍地址：黄浦区江阴路57号4、JIAShanghai精品酒店地址：黄浦区南京西路931号5、上海市88新天地精品酒店地址：黄浦区黄陂南路380号6、青年之家船长酒店地址：黄浦区福州路37号黄浦区部分项目124563精品酒店——上海市项目分布图1、上海玲珑宾馆地址：长宁区延安西路939号2、宝京精品酒店地址：长宁区延安西路3300号(靠近程家桥路)长宁区部分项目12精品酒店——上海市项目分布图1、上海乐途国际青年旅舍地址：普陀区白兰路136号2、上海壹号码头会所地址：普陀区宜昌路82号普陀区部分项目12精品酒店——上海市项目分布图1、上海考拉国际青年旅舍地址:静安区西康路1447号(宜昌路口)2、上海老时光酒店地址：静安区华山路351弄16号3、石库门升平客栈地址：静安区延安中路632弄57号4、春藤宫酒店地址：静安区胶州路709号静安区部分项目3214精品酒店——国内项目展示上海马勒别墅北欧挪威风情，内部华丽1936年打造，历时7年落成，2001年1月改造成精品酒店，2002年5月正式对外营业苏州御庭精品酒店泰式风格的装饰共有45间客间，每间房间都设有沿湖的私人阳台，特色房室1、外按摩浴缸2、园景房北京长城脚下的公社以1960年怀旧的好莱坞剧院为设计灵感茄紫色外立面新颖独特，宾客可自由选择其房间窗户的灯光颜色北京市朝阳区HotelG香港设计师陈俊豪先生领衔打造298间典雅宽敞的套房，还设有女士楼层深圳丹枫白露酒店(准五星)宫廷风格和北京民间文化相结合，曾是满洲国复辟时的秘密联络处，四合院，没门铃，门前永远停着一部老式轿车，有着皇里的精细活。北京新红资由亚洲１２位建筑师设计。威尼斯双年展国际建筑展上获得“建筑艺术推动大奖”精品酒店——国内项目展示以最出尘的姿势严格地挑选着客人入住按照国际最新流行的villa模式管理方式生态酒店，俗世的细节被取缔：没有电视，禁止烟、酒、肉、喧哗、狂欢甚至手机。共有6间客房，每间房都是复式，空间高达5米以上，依地势不同格局有所区别，房价500～700美元/晚。装饰物原材质皆来自从民间的古珊瑚、老银器，设计感十足，家居材质都是根据五行风水而来。洱海青庐位于海拔三千两百米高原地域的香格里拉，三间仁安小屋，六间藏式Spa牧舍，八间藏式小屋和十五间藏式牧舍。藏式牧舍每晚双人从500美元起，仁安小屋藏式牧舍每晚双人从700美元起。仁安悦榕庄BoutiqueHotel国际形势……精品酒店——国际发展特点发展速度快，发展的地域广，在美国、英国、法国、德国、意大利、新加坡、日本、南非、澳大利亚等地均有分布。不过目前主要分布在发达国家和著名的旅游胜地，发展中国家分布较少。类型不断细分，从早期的城市精品酒店扩大到旅游胜地精品酒店。经营模式集团化和连锁化，大房地产开发商介入精品酒店市场后，客房数量呈两极分化趋势。一些精品酒店的客房数量已经达到100-200间，而另一方面，家庭式旅馆改造后“重质不重量”，客房数量趋向20间以内。竞争将日趋激烈精品酒店——国际形势精品酒店名称国别客房数量PLAZAATHENEE酒店美国纽约115ONEALDWYCH酒店英国伦敦105ADAREMANOR酒店爱尔兰63LESCRAYERES酒店法国兰斯19LONDOLOZI酒店南非48CLASKA酒店日本9部分国际著名精品酒店客户数量投资方精品酒店项目备注喜达屋酒店集团W酒店Starwood已在全世界建立了19家W饭店，并有7个正在开发和建设之中。Starwood饭店集团希望W酒店也能打造成世界级品牌万豪酒店集团bulgari酒店与意大利珠宝商和奢侈品制造商bulgarispa共同创立洲际酒店集团indigo品牌酒店洲际酒店集团的目标是在7~10年的时间里建立150~200家设计师酒店希尔顿集团trafalgarhilton酒店目前在伦敦开设了第一家精选国际酒店集团ClarionCollection酒店2005年推出第一家精品酒店in-tercontinental房地产ninezero精品酒店开发商性质，非酒店集团部分巨头投资精品酒店一览表精品酒店——国际项目展示巴塞罗那港BestSmallHotel托雷多唐吉哥德HolidayInn入