安徽苏宁环球芜湖项目市场调研及发展计划策略总纲_89页_XXXX年

苏宁芜湖项目发展计划及策略总纲文本一：区域价值分析与案例研究结论：城东CBD发展时间轴确认项目发展战略目标三个级别确认•基础投资的安全性•中期资产的可持续经营与升值•股价稳定发展，提升苏宁环球的融资能力与扩张实力文本二：项目整体定位及发展建议中国第一个民营CBD的确认细分定位：•综合商业体定位及特色价值建议（构建苏宁模式）•五星级酒定位及特色价值建议•写字楼定位及特色价值建议•住宅区定位及特色价值建议文本三：项目营销策略•开发策略时间表及说明•推广策略时间表及说明文本四：项目形象定位与视觉策略文本五：附件：基础市场调研报告OutlineMasterprojectdevelopmentplansandstrategies基础市场调研报告总结构Basedmarketresearchreport第三部第四部第二部商业市场第一部住宅市场第五部城东土地市场酒店市场写字楼市场第一部住宅市场市场背景历史走势芜湖历年商品房成交走势2008年受宏观经济和市场影响，芜湖楼市销量下降，但进入2009年后，市场回暖，销量也大幅提升，但价格较平稳，涨幅较小近几年芜湖房地产稳步发展，销量和价格均保持5-10%的年均增长率；2009年芜湖房地产取得了重大突破，商品房销售面积高达261.27万平方米，同比增长51%；销售价格4487元/平方米，同比上涨10%；市场背景010002000300040005000600005101520253035200908200909200910200911200912201001201002201003201004201005201006201007供应量成交量成交均价0908-1007芜湖住宅市场走势4月新政前后，芜湖的住宅市场受到较为严重的打击，成交量出现明显的大幅下滑，下滑幅度达50%以上，近期虽有缓慢上升迹象，但仍远低于新政前水平；商业和办公市场受新政影响的幅度较小。价格方面，虽然经历了4月新政的袭扰，但芜湖住宅市场的价格依旧呈现稳步上升态势；商业和办公市场价格变化幅度不大，但可以看出其价格呈波动型缓慢上涨。从成交和供应量方面来看，芜湖商品房市场上，住宅占有绝大比重，而商业和办公物业市场所占的比重非常的少，但近期，办公市场引来了一波供应高峰，预计随着供应的增加，其成交也会相应上升。市场解读板块分布世茂滨江花园名流印象长江长现代城中央城柏庄丽城伟星城圣地雅歌左岸生活凤凰城银湖春天别墅东方红郡柏庄观邸长江湾1号项目地块城北板块芜湖重点发展的工业区，住宅产品较为稀少，以低价产品为主；城中板块城市主流住宅产品集中区域，去化速度快，产品价格较高；城东新区板块芜湖的规划发展重点，区域土地规模放量，在建项目多，价格成长空间大；滨江板块芜湖住宅市场价格高地，依托市中心江景资源，产品豪宅化；城南板块主要依托区域的教育资源，集中了一批规模性楼盘，价格居中；发展基调：重心转向城东新区世茂滨江花园东方红郡名流印象随着芜湖城市发展重心的向东转移，城市发展的扩容形成了多板块、多极化的发展市场解读滨江板块代表项目物业类型户型段（平米）当前售价（元/平米）上市套数剩余套数销售情况客户构成世茂滨江花园超高层、高层2房：100-1203房：136-1674房：1968200-95001407149作为豪宅标杆，市场关注高，去化快，目前尾盘阶段公司高管、外地生意人、投资客名流印象超高层、高层2房：1053房：130-1454房：1807000-80001331872一期4月开盘去化完毕，8月再推，目前销售过半城市白领、公司高管、外籍人士、投资客长江长现代城高层、小高层103-281的3房-8房，户型跨度大6500-7500169065项目开盘后销售较快，目前尾盘阶段本地生意人、城市白领、政府机关人员拥有不可复制的一线江景资源，在城市早期的发展过程中，担当了发展核心的角色，奠定了滨江板块豪宅化的市场基调；随着板块土地的日益稀缺和资源价值的不断提升，该板块一直保持单一的产品特征，即以超高层、高层为主，大户型产品为主；市场表现：销售价格高，去化速度快市场解读滨江板块—世茂滨江花园芜湖市场高端住宅产品的标杆项目，其最大价值在于不可复制的一线江景资源；目前项目已进入尾盘阶段，在售的是其最后一栋楼；项目评价产品设计不合理——整个项目的公摊面积达到近30%，过多的浪费面积凸显出内部格局的不合理立面用材较差——二层以上全部采用暗红色涂料外墙，部分已有脱落市场抗风险能力强——由于购买该项目产品的都是高端客户，因此，即使受到金融危机和新政的打击，成交有所下滑，但其价格依然坚挺用地面积：18万方建筑面积：66万方容积率：3.01装修标准：毛坯当前售价：8200-9500元/平米开发商：上海世茂股份有限公司最近一次开盘：2010-6-27超高层产品全市最高价市场解读城中板块代表项目物业类型户型段（平米）当前售价（元/平米）上市套数剩余套数销售情况客户构成左岸生活高层、小高层、多层1房：42-552房：69-1093房：105-1434房：1836500-6700236849城中70万方大盘，目前销售过半以芜湖本地市区客户为主，主要是私营业主和公务员圣地雅歌高层多层洋房、联排洋房：99-138联排：193-249公寓：2房873房：107洋房：7000联排：12000起公寓：580053617洋房先期开盘就以售完，联排月均去化4.5套，公寓已本售完洋房和联排客户以生意人为主，兼有投资客，公寓已市区一般客户长江湾1号高层2房：87-1153房：120-1255800-6400398212该项目是9月新开盘项目，目前已销售近40%以本地市区客户为主，主要是公司白领和私营业主，也有部分投资客虽然不如滨江板块占据市中心的一线景观资源，但该板块位居城市中心地段，配套设施齐全，是城市主流群体的购房首选；以符合城区居家主流的普通住宅为主，面积段集中在50-120平米之间，受总价的限制，普通城市居民更倾向于中小户型产品；市场表现：价格偏高，中小户型热销市场解读城中板块—左岸生活芜湖城区住宅大盘，总量达70万方，位于城市心脏区域，配套齐备，区位优势明显。目前去化过半，接下来还将有大量后续推盘；项目评定产品契合市场需求——项目主要以中小户型为主，面积集中在50-120平米之间，在总价限制下，迎合了当下市中心住宅多以普通居家型产品为主的需求产品品质一般——无论从社区建设还是产品用材来看，该项目都显得较为普通用地面积：30万方建筑面积：70万方容积率：2.39装修标准：毛坯当前售价：6500-6700元/平米开发商：安徽伟星置业有限公司最近一次开盘：2010-7-25市中心规模大盘市场解读城北板块代表项目物业类型户型段（平米）当前售价（元/平米）上市套数剩余套数销售情况客户构成信德翡翠湾小高层、多层1房：50-702房：75-1003房：1355000-53009972509年至今的月均去化接近100套城北开发区客户占了大部分，自住为主，投资性质较少凤凰城高层、小高层、多层1房：492房：63-803房：92-964000100489去化速度快，最新一期在1月开盘地缘型客户，多用于自住整体档次居中，但项目整体品质和老城区相差并不大，但由于板块主打低总价和性价比，因此价格很难有上涨；工业园区的定位决定了北区市场以园区产业客为主，对住房的需求也集中在最为基本的要求，因此低总价的小户型更受是市场欢迎；市场表现：价格适中，1房2房最为好卖市场解读城北板块—信德翡翠湾项目在产品设计上主要以小户型产品为主，就是为了满足园区购房者的需求，主打“小面积，大空间”概念，以赠送面积的方式赢得市场关注；项目评定着重于项目的推广——在全市范围内展开项目品牌、产品、营销手段等推广，使其成为城北地区最知名的项目之一赠送面积——是较早将赠送面积类产品加入到芜湖市场的项目，而且因此实现了同类产品区域的最高售价，获得了不错的市场口碑和销售成绩用地面积：5.5万方建筑面积：10.8万方容积率：1.59装修标准：毛坯当前售价：5000-5300元/平米开发商：信德房地产开发有限公司最近一次开盘：2009-12-21主打小户型满足园区客市场解读城南板块代表项目物业类型户型（平米）当前售价（元/平米）上市套数剩余套数销售情况客户构成中央城小高层多层2房：903房：109-13351002957355开盘前期去化速度快，达到80%左右客户主要以城南地区和市区的自住客为主柏庄丽城高层联排联排：216-2322房：82-1053房：107-127联排：15000公寓：500046442月均去化30套左右，公寓的去化较为迅速联排的客户以当地和市区生意人为主，兼有自住和投资；公寓的客户以自住为主城南各项目都具备较高的竞争力，注重产品内部的打造，随着交通等配套设施的逐步完善，价格和销售速度正逐渐与老城区靠近；该板块主要以区域客户为主，且以自住为主，因此，在同样的功能条件下，小户型产品更为热销；市场表现：价格稳步成长，小户型热销市场解读城南板块—柏庄丽城芜湖市场别墅产品并不多，但该项目通过对联排产品的打造，使其成为了城南板块的标志性项目，其客群包括市区的高端客户群；项目评定区域品质代表项目——由于有别墅产品的存在，因此该项目在对外推广的形象塑造上推出了板块豪宅的概念，也确实吸引到了市场高端客群的注意小区内部物业管理混乱——在内部景观的营造上，运用了水系、堆坡、大量种植树木等等手段，但物业管理显得较为混乱，上述种种景观缺少打理用地面积：26.6万方建筑面积：52万方容积率：1.8装修标准：毛坯当前售价：公寓5000元/平米联排15000元/平米开发商：芜湖柏丽置业最近一次开盘：2010-1-16城南板块高端项目，注重品质打造市场解读城东新区板块代表项目物业类型户型段（平米）当前售价（元/平米）上市套数剩余套数销售情况客户构成伟星城小高层、多层2房：77-873房：89-1384房：142-1925400117181开盘即接近售罄主城区和周边区域客户，以自住为主，外地客主要用于投资东方红郡高层、小高层、多层1房：50-552房：81-873房：104-1224房：147520037737一开盘即去化近80%,目前正积极推广二期主城区和周边区域客户，以自住为主随着市政府重心的转移和客户对区域认知的逐步转变，板块项目逐步增多，市场销售情况良好，价格上涨积极；板块目前还未出现高品质产品，个别项目仍处于低位运行，市场价值成长空间大，有待进一步开发；市场表现：价格成长快，产品去化快市场解读城东新区板块—伟星城项目的建筑样式延续了伟星品牌在芜湖市场的一贯风格距离市中心的近距离较近，因此选择到此置业的一般刚需客户都是市区的价格挤压客户项目评价品牌优势——伟星置业在芜湖市场经营多年，拥有多个在售项目，形成了项目品牌效应价格优势——位于城东于老城区的集合部位，但售价比市中心低，带来了项目的开盘热卖区位优势——区位优势较为明显，加上以伟星品牌在芜湖市场的多年经营，项目一开盘就取得了快速的去化用地面积：34.6万方建筑面积：62万方容积率：1.8装修标准：毛坯当前售价：5400元/平米开发商：安徽伟星置业有限公司最近一次开盘：2010-8-8以价格优势吸引市区客市场解读竞争格局目前，随着市中心供应的减少和受价格因素的排挤，市区挤压客户逐渐外溢，南、北、东三大板块成为挤压客的选择区域，从而使板块之间形成竞争格局市中心区域以其产品价格高度和居住价值高度独立于这波竞争格局之外城东板块尚未成熟，当前的区域市场主要以价格优势吸引市中心挤压客户，以刚性需求为主城北版块城东版块城南版块格局解读：城东崛起未来，随着芜湖城市发展重心的逐步东移，城东板块将成长为新的城市中心，区域项目所面临的竞争将主要来自自身及老市中心区域项目城东板块的崛起过程中，其客群的来源也将变得多样化，改善型和投资型客户将逐步增多城北版块城东版块城南版块市场解读板块代表项目当前售价（元/平米）客户构