房地产行业：重归市场化-2012年投资策略

汇聚财智共享成长重归市场化2012年房地产行业投资策略汇聚财智共享成长调控的两年图：房价指数、CPI与政策出台图：房地产销售与房价图：房地产板块指数资料来源：统计局，长江证券研究部资料来源：wind，长江证券研究部(30)(20)(10)0102030405060Feb-08May-08Aug-08Nov-08Mar-09Jun-09Sep-09Dec-09Apr-10Jul-10Oct-10Feb-11May-11Aug-113000350040004500500055006000销售面积累计同比(%)销售均价020040060080010001200Jan-08May-08Sep-08Jan-09May-09Sep-09Jan-10May-10Sep-10Jan-11May-11Sep-11资本市场与实体市场的背离政策与房价的矛盾信贷、税收、土地、非市场化汇聚财智共享成长目录一、新的均衡体系逐步形成二、重归市场化是必然选择三、未来方向的探讨四、如何布局汇聚财智共享成长“高端有遏制、中端有市场、低端有保障”多层次住房体系针对高端市场的长期政策已经出台（房产税）“住房信息系统完善后将取消限购”=未来房产税全国化？多层次住房体系的逐步完善---高端有遏制表：上海、重庆两地房产税比较项目重庆上海试点范围重庆主城区上海市行政区域税率以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%暂定为0.6%，交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。本地居民1、个人拥有的独栋商品住宅；2、个人新购的交易单价为均价2倍（含2倍）以上的住房。家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新购的住房计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。免税面积存量独栋住宅为180平方米，新购高档住房为100平方米上海市居民家庭人均60平方米资料来源：网站,长江证券研究部汇聚财智共享成长09年起保障房建设加大力度387万套580万套未来五年3600万套保障房实际投资额占房地产投资额比重上升明显10月份后保障房实际开工已超过100%图：保障房建设计划（万套）资料来源：住建部,长江证券研究部图：保障房投资未来投资预计资料来源：长江证券研究部多层次住房体系的逐步完善---低端有保障0200400600800100012002011年2012年2013年2014年2015年经济适用房两限房廉租房公共租赁房棚户区改造00.20.40.60.811.21.42009年2010年2011年2012年2013年2014年00.020.040.060.080.10.120.140.160.180.2保障房投资(万亿)比重保障房实际投资高峰在2012年汇聚财智共享成长资料来源：住建部，长江证券研究部整理多层次住房体系的逐步完善---保障房完成情况省市开工套数（万套）开工率（%）省市开工套数（万套）开工率（%）黑龙江80.695.00%湖北3399.00%吉林32.1超过100%湖南4092.00%辽宁36.2超过100%广西27.6超过100%北京21.8超过100%广东29.196.00%天津23.490.00%海南997.00%河北38.4超过100%重庆52.2超过100%山西37.3超过100%贵州22.196.00%内蒙古38.198.00%四川37.5超过100%山东34.8超过100%云南29.394.00%江苏38.7超过100%西藏1.280.00%安徽38.998.00%陕西47.7超过100%上海23.691.00%宁夏8.2超过100%浙江18.5超过100%甘肃18.5超过100%江西31.499.00%青海16.691.00%福建25.2超过100%新疆32.998.00%河南44.899.00%兵团17.498.00%表：最新各地保障房完成情况汇聚财智共享成长保障房立法将标志着双轨制的确立明年或将完善表：部分国家保障性住房立法情况资料来源：《公共住房浪潮》，长江证券研究部完善立法确立双轨制国家时间法律名日本住宅立法40多部1950住房金融公库法1951公营住宅法1955日本住宅公团法1966城市住房计划法美国1934国民住宅法开放住房法案1937公共住宅法案1965城市住房发展法1990国民可承担住宅法1997公房管理改革法新加坡1927新加坡改造法令1960住房发展法1981中央公积金法表：我国保障房立法进程时间政策简介2007年11月《廉租住房保障资金管理办法》2007年12月《经济适用住房管理办法》2008年1月《关于改善农民工居住条件的指导意见》2008年5月《城市低收入家庭住房保障统计报表制度》2008年10月《住房保障法》列为研究起草、条件成熟时安排审议的法律之一2009年5月厦门市出台了我国首部有关住房保障的地方性法规——《社会保障性住房管理条例》2009年5月住建部召集中央有关部委和地方的代表，启动了《住房保障法》起草工作2010年两会住房保障立法就被列入国务院2010年立法计划2011年8月国内第一部由省级政府制定出台的住房保障法规《河北省城镇住房保障办法（试行）》将正式施行。资料来源：各地政府网站，长江证券研究部汇聚财智共享成长图：土地是三方博弈的关键图：133个城市住宅用地成交情况（亿平）图：土地购置面积（万平米）图：133个城市平均楼面地价资料来源：长江证券研究部资料来源：国家统计局，长江证券研究部资料来源：CREIS，长江证券研究部资料来源：CREIS,长江证券研究部三方博弈将实现弱平衡中央企业地方土地0500010000150002000025000300003500040000450002002-122003-122004-122005-122006-122007-122008-122009-122010-122011-09(30)(20)(10)01020304050本年购置土地面积同比增长（%）土地出让增加00.20.40.60.811.21.41.609Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q3-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%住宅用地总成交住宅用地同比大中城市出让小幅下降05001000150020002500Jan-10Mar-10May-10Jul-10Sep-10Nov-10Jan-11Mar-11May-11Jul-11Sep-110%10%20%30%40%50%60%70%住宅用地楼面均价平均溢价率溢价率下滑明显汇聚财智共享成长目录一、新的均衡体系逐步形成二、重归市场化是必然选择三、未来方向的探讨四、如何布局汇聚财智共享成长图：保障房---普惠型图：保障房---特惠型图：保障房---中间型图：预计政府投资占财政收入比重资料来源：《美日住房政策模式比较及对我国的启示》,长江证券研究部大国住房保障≠普惠制资料来源：《美日住房政策模式比较及对我国的启示》,长江证券研究部资料来源：《美日住房政策模式比较及对我国的启示》,长江证券研究部资料来源：长江证券研究部0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%美国英国加拿大澳大利亚中央财政支持中住房项目及社区环境所占比例0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%印度马来西亚埃及中央财政支持中住房项目及社区环境所占比例11.00%11.50%12.00%12.50%13.00%13.50%14.00%日本印度尼西亚新加坡中央财政支持中住房项目及社区环境所占比例财政支出超过10%财政支出5---10%财政支出在5%以下05101520252009年2010年2011年E2012年E2013年E2014年E00.020.040.060.080.10.12保障房投资财政收入占比高峰在11年汇聚财智共享成长图：美国房地产行业增加值占GDP比重图：部分城市土地出让金与财政收入之比图：日本私人住宅投资占GDP比重图：土地出让金与地方财政收入资料来源：bloomberg，长江证券研究部资料来源：bloomberg，长江证券研究部资料来源：各地统计局，长江证券研究部资料来源：国土部，统计局，长江证券研究部老调重弹：房地产是国民经济的支柱0%2%4%6%8%10%12%14%1977年1980年1983年1986年1989年1992年1995年1998年2001年2004年2007年住宅相对饱和后，其增加值仍在10%以上0%1%2%3%4%5%6%7%1980年1983年1986年1989年1992年1995年1998年2001年2004年2007年在户均1.1套前，其比重稳定在5%以上0500010000150002000025000300003500040000450002006年2007年2008年2009年2010年0%10%20%30%40%50%60%70%80%土地出让金（亿元）地方财政收入（亿元）土地出让金/地方财政收入土地出让金对于财政收入越来越重要0%20%40%60%80%100%120%140%南京佛山广州苏州厦门沈阳常州哈尔滨合肥济南青岛长沙深圳西安东莞惠州郑州珠海汇聚财智共享成长图：房地产投资占城镇固定资产投资比重图：与房地产有关税收占财政收入比重图：人均住宅建筑面积图：房地产企业中国有企业比重资料来源：统计局，长江证券研究部资料来源：住建部，长江证券研究部资料来源：财政部，长江证券研究部资料来源：统计局，长江证券研究部商品房市场化成绩不可抹杀051015202530351990年1992年1994年1996年1998年2000年2002年2004年2006年2008年2010年房改后人均居住面积增长明显050000100000150000200000250000300000198619881990199219941996199820002002200420062008201000.050.10.150.20.25房地产开发投资城镇固定资产投资占比房改后房地产投资占比稳定在20%0.000.020.040.060.080.100.121987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年房改后房地产税收占财政收入比重上升0.000.050.100.150.200.250.300.351998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年房地产是民营经济最活跃的部分汇聚财智共享成长图：上涨城市平均涨幅表：70个大中城市房价情况图：下跌城市平均跌幅资料来源：统计局，长江证券研究部资料来源：统计局，长江证券研究部本轮政策目标---房价合理回落月份同比上涨城市数同比涨幅回落城市数同比涨幅持平城市数环比上涨城市数环比下跌城市数环比持平城市数环比涨幅回落城市数环比涨幅持平城市数Mar-116823350128233Apr-11672575695257May-116737950911277Jun-11672884412142412Jul-1168269391417156Aug-117040724163084Sup-1169593241729260.001.002.003.004.005.006.007.008.002011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月0.000.100.200.300.400.500.600.700.800