富力集团发展经验总结

富力集团发展经验总结营业额、销售金额及销售面积、净资产现金资产比率、营运资金比率、资产负债率2005年至2016年，营业额从58.1亿增长到538亿，年均增长率20.38%，毛利率在35%左右2005年至2016年，销售金额从80.8亿增长到609亿，销售面积从95.7万平增长到469.4万平。2005年至2016年，总资产从172.8亿增长到2264.1亿，净资产从53.1亿增长到468.4亿。2016年，现金及现金等价物有253亿，受限制现金有206亿，比率从常态11%上升到20%2005年至2016年，营运资金从17.9亿增长到909亿，营运比率从10%上升到40%合作无间强强联手1993年，广州楼市开始急速升温，做工程起步、累积了经验和资金的张力，力邀来自香港的李思廉合资组建广州天力房地产开发有限公司，即富力地产的前身。张力性格外向果敢，李思廉则内敛含蓄，创业刚开始，两人就根据特长做了明确分工，李思廉主管公司财务和市场营销，张力负责项目开发和工程管理。重要的事情，两人共同参与，张力一般出面做“前锋”，李思廉统领后方做“后卫”，两人从不干扰对方的决策，完全尊重彼此的权利和判断，二十几年间始终如此。富力集团上市时，公司董事会由九名董事组成，其中三名为外聘的独立董事。此外还有三名监事。（一）执行董事名单1．李思廉先生，现任董事长，1993年介入房地产业务，1994年和张力联合创办天力房地产（富力公司前身），主要负责本集团的销售及财务方面的管理工作。2．张力先生，现任行政总裁，1994年联合创办天力房地产，主要负责项目规划和管理，包括筛选地盘和产品定位。3．吕劲先生，现任董事副总经理，在天力房地产刚创办时，就出任副总经理，兼任北京富力城项目和富力（北京）公司的总经理，主要负责项目开发。4．周耀南先生，现任董事总经理，在天力房地产创办不满一年，就出任副总经理，因之前担任天河区教育局建材科科长，当年加入公司至今，一直负责监督建筑工程，包括筛选承包商和品质控制。2005年接任总经理。（二）非执行董事名单5．张琳女士，现任董事，张力先生亲姐。6．李海伦女士，现任董事，李思廉先生亲姐。（三）独立董事名单7．黄开文先生，1979年至1996年期间，先后担任广州市土地资源与房屋管理局办公室主任、副局长、局长，在任上退休。2005年返聘担任富力集团独立董事，2015年离休。8．戴逢先生，国际欧亚科学院院士，擅长城市规划，协助政府草拟开发方案，并赢得中国建设部的嘉许。2005年出任富力集团独立董事，2015年离休。9．黎明，现任独立董事，1986年至今出任香港会计师公会会长，并荣获英国、澳洲会计师公会资深会计师。（四）监事名单10．凤向阳，离任监事，1985年至1990年担任天河区交通局副局长，1990年至1996年担任天河区副区长。2001年加入富力集团担任工程部经理。11．梁英梅，现任监事，在2000年以前，先后担任广州市建材企业集团的工程师、副总经理、董事长兼总经理，后出任广州建材行业协会会长，在建筑业拥有超过50年的行业经验。12．郑尔城先生，时任监事，1987年至1997年，担任建设银行广州分行天河支行副行长，1997年至1999年担任建设银行国际业务部总经理，1999年至2000年担任信达资产管理公司广州分公司综合部总经理。现转任独立董事。（五）高管名单13．姜崇洲先生，时任总经理，1988年至1999年出任广州市城市规划局副局长，1999年至2003年出任广州市环保局局长。2003年至2005年期间，加入富力集团担任总经理。强大的低息融资能力富力地产在2005年上市之后，融资能力得到大大加强，融资渠道多样化为集团增加授信额度、降低融资成本提供了非常多的机会。上市之初，富力地产可以采用增发新股的方式融资，之后采用了公司债券、优先票据、房地产信托、地产基金等多种融资方式，争取到了较长时间和较低利率的优惠条件，甚至将高利率债券置换成低利率债券，进一步降低融资成本。通过充分利用资本市场的融资工具，为富力地产早期在全国扩张、拿地建设奠定了坚实基础。详情如下表：2006年10月，发行H股1.69亿股，获得16亿元融资。2009年10月，发行人民币55亿元的国内公司债券。2011年04月，发行人民币26.12亿元3年期7厘优先票据，发行1.5亿美元5年期10.875厘优先票据。2011年12月，与平安集团联合组成基金，专注投资富力房地产项目，初始规模为人民币40亿元。2014年1月，发行5年期优先票据，金额为美元10亿元，利率8.50%；2015年7月，发行5年期境内公司债券，金额为人民币65亿元，固定利率为4.95%。2016年期间，合计发行人民币425亿元境内债券，票息率低至每年4.65%；2017年1月，发行两期5年期优先票据，合计成交金额为美元7.25亿元，利率5.75%；互补的多元经营模式01020304房地产开发建筑施工投资性物业酒店管理富力集团以房地产开发为核心业务，贡献绝大部分的营业额和利润，其他业务部门对核心业务有非常好的支撑作用。近年来，投资性物业（租赁收入）对集团的贡献及重要性一直在上升。92%的营业额由物业发展（房地产开发投资）构成，贡献了85.8%的营业利润。1.7%的营业额由物业投资（租赁收入）构成，同时贡献了24.5%的营业利润。-10.%酒店管理，其他分部（设计、施工、监理、物业）等总体亏损，为其他部门贡献让利。富力地产的市场策略：在考虑进入新城市时，优先选择人口超过500万的城市，但关键条件是能否取得总建筑面积超过50万平方的土地，通过规模经济效益大幅降低开发成本。在拿下地块之后，首先是建设五星级酒店，打响当地的品牌度，提升项目周边的土地价值。三大好处：1、产权属于集团，集团打造整体项目，可以享受产权升值。2、酒店出租，并交给国际顶级酒店管理公司代为运营，可以获得租金收入和运营收入分成。3、健康稳定的现金流，酒店产权抵押等等，帮助集团获得银行融资。（以上涉及业务板块：投资性物业、酒店管理）随后，快速建设商住一体项目，品牌效应可以快速销售回款，品牌价值也可以提升利润率。（以上涉及业务板块：房地产开发、建筑施工，还包含设计、销售策划、物业管理等）2017年7月19日，富力地产以199亿元两年付清的代价，收购大连万达地产公司的77家城市酒店资产。总建筑面积为328.6万平方，合共23202间客房，资产净值预计为331.76亿元。四大好处：1、相当于六折购买资产，获得约132亿元的资产增值。2、集团2016年账面现金资产高达253亿，受限制现金206亿，这部分资金属于计息资产，长期闲置不仅要付出融资成本、浪费融资期限，而且拉低了资产收益率，资金周转效率。3、酒店运营仍然外包，同样享受品牌溢价、产权升值、租金收入、融资便利等多种收益。4、收购完成后，富力地产旗下酒店将超过100家，一跃成为世界一流的酒店集团。产业化项目开发能力富力把项目销售回款视为第一要务，拿地之前要慢，把前期测算和设计工作做细，拿地之后要快，尽快施工、尽快预售、尽快回款。一般从项目施工到项目完工只需16至18个月，非常精准。预售后3个月内，可以销售9成以上。其中当年开工、当年销售甚至售罄的成功案例，有南京项目、贵阳项目、杭州项目、梅州项目。重要原因富力地产已经建成产业经营能力，从勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位都是富力地产的子公司，环环相扣、层层把控，因此可以做到时间有把握，质量有信心，资金有保障的局面。进取的企业管理文化富力集团的企业管理文化主要分为三方面一、企业文化，主要是发展理念、制度管理二、组织架构，分为业务经营层、业务辅助层。三、人才策略，分为人才招聘、人力培训。富力集团早期在广州市完成了包括富力新居、富力广场、富力半岛、富力环市西苑、富力千禧花园、富力顺意花园等大型旧厂改造项目，总面积超过250万平方米。2002年进军北京，建设北京富力城，总建筑面积150万平方，一举成为全国知名房地产开发商。到2007年，进入上海、天津、成都、惠州等11个核心城市，基本实现全国化布局。同时进军商业地产，实行多元化经营策略，成为别具一格的房地产开发商。目前，集团的拓展重心（销售额）正在从一线城市逐步转移到二三线城市。富力集团以稳健的资金管理、高效的项目管理著称。在战略层，做好资金筹划、融资计划，在经营层，做好土地储备、市场定位，在业务层，做好项目施工、销售回款。与之配套的，是集团组织架构设立的业务经营层，主要是项目子公司，业务支持层，主要是集团职能部门。富力地产自称“行业中优秀人才聚集与培养的地产航母”，把人才视为最主要的资源，注重人才，以人为本。公司持之以恒地投入大量资源进行人才培养，每年为员工提供逾百项的培训课程，做好人才梯队建设，为适应公司跨地区高速发展提供了充足的人才储备。富力地产目前有员工20867名，但行政开支（主要是薪酬支出）只占到营业额的5%，按营业额计算，人均产能为257万元，按营业利润计算，人均创利为72.8万元。1.香港交易所公开资料：富力地产2005年至2016年《公司年度报告》，2028页；2.香港交易所公开资料：富力地产2005年《公司章程》，71页；3.富力地产官方网站：富力地产2017年1-6月营业情况；企业组织架构；4.富力地产及子公司股权关系图；5.富力地产收购万达酒店资产有关公告；6.富力地产财务情况汇总表、业绩统计表、土地储备统计表。1.本文基于富力地产在香港交易所、官方网站上公开的客观资料，以及参考网络公开新闻报道的基础上，加工而成，不存在其他内幕信息来源。2.本文仅供学习研究之用，分析过程纯属个人理解，分析结果不构成投资建议。3.本人在发文之日未持有富力地产的股票或其他衍生产品，在发文之后半年内未打算持有富力地产的股票或其他衍生产品。4.本文略有删减，如需采集的详细数据及二次加工的资料，请私信欢迎交流。