山东济南华强广场发展战略及营销推广策划报告_129页_XXXX年

1济南华强广场置业有限公司营销策划部2010年8月31日——济南华强广场营销策划报告给泉城商务插上科技的翅膀2报告结构设定目标三、实现目标需要解决的核心问题四、项目发展战略及形象定位一、企业愿景/项目目标二、现状梳理/面临的机遇与挑战五、项目营销推广策略提出问题解决问题3企业解读深圳华强集团有限公司——一家以高科技产业为主导，总资产超过200亿元的大型投资控股企业集团。房地产业虽然不是集团主导产业，但房地产开发经营规模在集团总经营规模中的分量越来越占有重要地位。华强集团在国内外拥有40多家投资公司和2家上市公司，并拥有6家高新技术企业、3个国家级的技术开发中心、1个博士后工作站。、、、文化科技产业制糖造纸业电子信息服务业高科技电子制造业华强集团4项目解读项目区位认识——立地条件优越项目位于解放路和山大路交汇西北侧，南面紧靠解放路，东侧隔山大路和银座数码相望。华强项目山大路电子科技街银座数码地处城市中心区的边缘地带，与城市中心资源交换充分、便利；临城市两大交通主干道交汇处，处于城市峰值地价交汇点且形象展示较好、景观视野条件优越；地处山大路科技商务板块及解放路商务版块核心位置，电子科技产业发达，商业氛围浓厚；与二环东路较近，物流条件较好，与外地资源交互亦充分、便利。5项目解读交通：交通方便，配套齐全。地块北侧为解放路，是济南最重要的东西向交通干线，向西5分钟可到城市核心泉城路，向东5分钟可到二环东路快速出城。地块东侧为山大路，山大路向南北延伸，分别到经十路和花园路。解放路上医院、银行、学校等云集，山大路上科技市场、酒店、餐饮荟萃。本项目6项目解读周边配套成熟，但商业业态呈现群落发展态势医院：济南荣军医院、伊美尔明仁医院学校：济南七中、高联培训、山东大学餐饮：黄海海鲜酒家、爱琴咖啡西餐厅金融：中国银行、中信银行、恒泰证券、华夏银行等其他：济南站售票处、航空售票商业氛围跟随各综合商用物业发展，商业业态缺少有序整合及集约化发展；商务配套设施较齐全，但在档次规模上欠缺，比较分散；区域产业发展成熟，项目所在区域消费需求规模急速放大，区域期待配套供应放大、升级。7宗地四至——占据金边银角提升物业价值山大路解放路后续开发用地科技市场东至：山大路、赛博数码广场；南邻：解放路；西靠：铁职地块后续开发宗地北临：科技市场商铺。东界南界商务部分邻重要道路、展示面优越，利于物业发展北界与成熟产业商圈有利衔接，利于商业物业价值提升西界与后续开发用地相连，亦形成聚合物业的聚合优势项目解读8项目解读技术指标：项目规划面积23万平方米，在城市综合体项目中属于中等规模。项目基本技术指标物业类型指标（㎡）合计（㎡）地上计容率5.5办公58231.36164819.23公寓60772.36商业46001.65地下容积率1.42商业8373.4858045.22停车及设备房49671.74不计容战时人防地下室15000项目总建筑面积：222864.45㎡，商业面积：54375.13㎡。9项目形象：区域性地标建筑1栋超高层写字楼（160米）4栋高层公寓（101米）3层裙楼将项目连成一个整体本项目是一个高容积率，高建筑密度，低绿化率的城市综合体项目。项目解读10项目解读项目基本情况小结项目占据城市科技商务区核心及峰值地价交汇处，立地条件优越。交通发达，占据金角银边，物业展示条件优越，价值提升。周边配套较为齐全。处于山大路商圈的核心位置，商业氛围浓厚，业态业种类型较集中。项目地块沿城市主干道，容积率较高，便于树立优越城市形象，成为区域标志型物业。项目身处科技产业板块核心区位，具备引领产业升级的先天优势；随着山大路版块产业化发展，山大路IT产业片区面临新的发展机遇，商务、商业环境迎来升级需求，片区形象的提升推动建筑功能和形象的提升。11企业愿景/目标开发目标的几个出发点战略层面树立区域标志建筑，打造济南电子商务旗舰，完完成集团在华东市场战略布局，积淀资产。项目层面以商业为核心，三种物业形态的系统盘活。销售层面突破济南现在市场局面，在两年半内完成项目可可售部分的全部销售，回款20亿。12设定目标三、实现目标需要解决的核心问题四、项目发展战略及形象定位一、企业愿景/项目目标二、现状梳理/面临的机遇与挑战五、项目营销推广策略提出问题解决问题报告结构13123中金国家统计局央行2010年第一季度，中国经济开局良好，回升向好势头更加巩固。各地方政府近期投资冲动强烈私人部门需求（尤其是房地产投资）回升中央政府财政支出规模压缩余地较小经济二次探底风险较低今年经济增速10.5%2010年一季度GDP80577亿元同比增长11.9%宏观经济扫描141232010年政府工作报告济南统计局小结2010年一季度济南生产总值777.69亿增长15.8%济南市固定资产投资价格同比上涨1.7%，呈温和上涨态势城市居民人均可支配收入6165元，增长12.2%一季度济南市第三产业增加值428.3亿元，增长15.9%。争取中央新增投资项目200个资金4.7亿元，省调控资金24.1亿元济南三次产业比例由5.8∶44.1∶50.1调整为5.5∶43.5∶51“数字泉城”建设取得突破，信息化重点工程加快推进后危机时代，济南经济依然持续稳定增长，为济南房地产发展提供了坚实的经济基础。第三产业比重提高、占据主导地位，为济南经济发展注入活力。居民收入水平不断提高，生活更加追求品质，对于居住环境，生活品质均十分关注。济南经济监测15市场竞争分析近几年济南大力推进旧城改造步伐，使目前济南的商务项目在旧城区处于遍地开发状态。东部新城商务带：以高新区和奥体文博片区为核心，沿经十东路两侧的商务带，属于政府导向的商务带，目前处于快速发展中。西南部商务带：包含西客站片区，经十西路两侧，南外环片区，属旧城改造及城市建设出现的新兴商务带。核心区商务带：包含传统意义上的大观园商圈、泉城路商圈、经七路商圈和经十路中段的商圈。是目前主要的商务办公聚集带。2009年济南市经济工作会议提出打造16个城市综合体：奥体文博片区、长清高科技园及园博园、恒隆广场、万达广场、大地锐城、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖、LED示范区、华山片区、华强电子城及魏家庄片区。16个项目总用地面积30多平方公里，总投资4000多亿元，总建筑面积7000多万平方米。随着东部新城的不断发展成熟，东部高新区和奥体文博片区也处于爆炸性增长阶段。在未来几年，济南商务项目还会猛增。16整个区域集中了众多品牌开发商，开发起点高，规模大，综合体定位同质化严重。东部新区写字楼项目名称开发企业规划指标物业类型及面积中铁汇展国际中铁十局集团房地产开发有限公司占地面积:45381平方米；总建筑面积:192342平方米项目规划为商业步行街、soho办公、商务公寓、酒店、大型超市、地下车库等。鲁商国奥城山东省鲁商置业有限公司占地面积:50600平方米；总建筑面积:350000平方米规划有6栋高层建筑，是以甲级写字楼为主，同时涵盖高级公寓、星级酒店及品牌商业的多功能、复合性建筑组群。黄金时代广场山东黄金地产有限公司占地面积:99800平方米；总建筑面积:427400平方米涵盖甲级写字楼、高级公寓和商业物业等多种物业形态，写字楼面积约17万㎡，公寓面积约12万㎡，商业物业约1万㎡，地上地下停车位高达3069个。玉兰广场济南海尔绿城置业有限公司规划建筑面积15万平方写字楼、商业、公寓、五星级酒店中润世纪广场山东中润置业有限公司占地面积:46620平方米；总建筑面积:330000平方米涵盖了办公、商业、酒店、高级公寓等方面，是一个具有国际先进理念，集多种功能为一体的现代化建筑综合体，中润世纪广场由七幢写字楼、十幢住宅楼组成17东部写字楼分布东部写字楼主要分布在燕山片区、奥体片区和高新片区.高新片区大卫奥体项目总部基地齐鲁软件园玉兰广场项目中润广场黄金时代广场鲁商国奥城楚天燕山盛世名士杰座鲁邦项目中铁汇展国际奥体片区燕山片区18高新区写字楼市场以较低的拿地价格、政府支持、政策优惠和低廉的价格，吸引了大量企业的入住。怡科产业园，一期14万平米已经销售完毕，均价3500（鲁银集团等）；二期B1座12万平米，B2座14万平米售中铁十局；B3座1万平米；B4，4万平米，售黄金集团，均价近4000；已售总面积约45万平米，怡科产业园总规划达100万平米，继续向东、向南（越过经十路）。怡科产业园19燕山片区中润广场依托于优越的地理位置和较高的产品品质，吸引了大量企业客户和投资者，价格较高高层：A1（约3万余平米）被平安保险所购高层：A2（约2.7万平米）被中石化所购高层：A3（除5-7层为散售，其他均为整层销售1260平米）5层：共4套房源（220平米、369平米－2间、300平米）6层、7层：各4套房源（300平米、442平米、519平米）高层：A4约（2万余平米）半栋（2－14层）集中销售给一家企业，目前正在进行大客户洽谈。15层以上中润集团留作自用。小高层：A5（近1万平米）被太平洋保险所购小高层：A6（近1万平米）小高层：A7（近1万平米）散售。三星、三菱等公司以整层或半层的方式购买。中润广场20奥体片区项目大部分由品牌开发商开发，档次和品质都定位较高。黄金时代广场鲁商国奥城大卫奥体项目玉兰广场奥体写字楼21万达广场济南中心大型城市综合体——总部核心区代表项目项目位置：位于市中区，经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东围合区域。技术指标项目占地：333333平方米规划总面积：102万平米容积率：3车位：约2500个规划设计：15栋高层住宅、1栋高层公寓、1栋五星级酒店、4栋高层写字楼22济南未来城市标志项目，济南最高楼，顶级写字楼。——中部代表项目普利中心项目位置：项目位于济南市中心西侧，北为历史老街普利街，南为共青团路，西为顺河高架路。技术指标项目占地：3.33万平方米规划总面积：20万平米规划设计：建高度达260米，集甲级办公、高级公寓、商业等于一体的超高层项目。23项目位置：位于济南市槐荫区振兴街片区,由经十路、经七路、纬十二路三条城市主干道围合而成技术指标项目占地：约90000平方米规划总面积：约55万平方米容积率：4.2车位：约2500个规划设计12万平米购物中心、大型商业街区、2栋150米超高甲级写字楼、2栋独栋办公楼、2栋商务公寓及四星级酒店。银座中心济南西部首席体验式城市综合体——西部代表项目24为中海九曲项目临南外环路的A地块商业综合项目。中海广场项目位置：市中区九曲片区，北靠南外环路。技术指标占地面积:3686亩总建筑面积:300万平方米规划设计A地块4万商业+7万写字楼25济南写字楼市场竞争异常激烈，现在市场供应约85万平米，未来2-3年内新增230万平米，而济南市场每年写字楼的消化量约15万平米。写字楼供综合分析项目区域分布特征客户特征估计供应量代表项目东部区域分高新区片区和奥体文博两大片区，是政府引导型商务区。总体规划写字楼300万平方米，以入住约70万，现有供应约60万，未来约170万平米。写字楼的大客户多为保险、金融、中石化等大型企业，以自用为主，投资比例不足30%。小型办公空间的购买客户也以自用型占到60%以上。东部新城的写字楼客户主要是高新区十几年来培养的客户，外加一部分从核心区东迁的本地实力派企业，另外就是在政府规划导向下东迁的企事业单位。现在约60万平米未来约170万平米海尔绿城玉兰广场、国澳城、总部基地、中润广场大地锐城等中部核心区传统区域以大纬二路和泺源大街为主，新兴区域有经一路、经四路、解放路、山大路沿线等。由于核心区办公物业的投资属性更加明显，所以，投资客户占到50%~60%，其余为办公自用型客户产生的购买。现在约15万平米未来约40万平米万达广场鲁商广场天业国际开元广场西南部以经十西路，南外环、西客站等交通要道沿线分布。由于西部片区以居住为主，并无多少产业支撑，所以西部客户以地缘性中小型客户为主，行业涉