资产评估读书笔记

第一章总论第一节概述一、资产评估的概念：是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。六大要素：主体、客体、特定目的、程序、价值类型、方法二、特点：（1）现实性：以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算①直接以现实存在的资产作为估价的依据②以现实状况为基础反映未来③现实性强调客观存在（2）市场性（3）预测性：用资产的未来时空的潜能说明现实（4）公正性（5）咨询性：为资产业务提供专业化估价意见三、资产评估与会计计价的区别（1）前提条件不同：会计学中严格遵循历史成本原则，同时以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。资产评估用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断（2）目的不同：会计学就资产论资产，是使货币量能够客观地反映资产的实际价值量，同时为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息；资产评估就资产论权益，反映资产的效用，并以此作为取得收入或确定在新的组织、实体中的权益的依据，同时为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。（3）执行操作者不同：资产计价由本企业财会人员完成；资产评估由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成。第二节资产评估的对象一、资产的含义：资产是企业拥有和控制的，能以货币计量的经济资源（1）资产是一种权力；（2）资产是一种获利能力；（3）资产必须为某一主体所拥有和支配二、资产的分类：（1）按资产存在形态：有形、无形（2）按是否具有综合获利能力：单项、整体（3）按能否独立存在：可确指、不可确指第三节资产评估的价值类型一、资产评估的特定目的（1）产权变动、资产流动时，资产价值需要重新估算（2）不发生上述情况，对占有国有资产单位下列经济行为时需要评估①资产转让：有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值20%以上的非整体资产②企业兼并③企业出售④企业联营前七种必须评估⑤股份经营⑥中外合资、合作⑦企业清算⑧抵押⑨担保⑩企业租赁二、资产评估价值的含义1、时效性；2、目的性；3、意见性；4、估计性三、资产评估价值类型1、公开市场价值2、投资价值3、重置价值4、清算价格：取决于（1）资产的通用性；（2）清算时间的限制第四节资产评估的假设一、继续使用假设：资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。充分考虑1、资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益2、资产尚有显著的剩余使用寿命3、资产所有权明确，并保持完好4、资产从经济上、法律上允许转作他用5、资产的使用功能完好或较为完好二、公开市场假设：假定在市场上交易的资产，交易双方地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间。三、清算（清偿）假设第五节资产评估的原则一、工作原则：1、独立性；2、客观性；3、科学性；4、专业性二、经济原则：1、贡献；2、替代；3、预期第二章资产评估的基本方法第一节市场法含义：通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法前提条件：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；1、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。参照物差异调整因素：1、时间因素；2、地域因素；3、功能因素程序：1、明确评估对象2、进行公开市场调查，寻找参照物3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。选择三个或三个以上参照物4、把被评估资产与参照物比较5、分析调整差异，作出结论优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得2、评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受缺点：1、需要有公开市场作为基础，有时因缺少可比对数据而难以应用2、不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估第二节成本法含义：在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法1、资产的价值取决于资产的成本2、除了市场价格以外，还有：（1）实体性贬值：使用磨损和自然力作用；（2）功能性贬值：新技术的推广和运用；（3）经济性贬值：资产以外的外部环境因素变化前提条件：1、应当具备可利用的历史资料2、形成资产价值的耗费是必须的二、各项指标的估算（一）重置成本复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出（成本较大）更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本（优先选择）1、重置核算法：按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，按现时价格逐项加总间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出可按：（1）人工比例法：间接成本=人工成本总额╳成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额*100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工时或工日）╳单位价格/工时或工日（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本╳间接成本占直接成本百分率2、物价指数法：在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本资产重=资产历╳资产评估时物价指数或资产重=资产历╳1+物价变置成本史成本资产购建时物价指数置成本史成本动指数物价指数法与重置核算法区别：（1）物价指数法仅考虑了价格变动因素，确定的是复原重置成本；重置核算法考虑了价格因素外，还考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，可以估算复原和更新重置成本（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上3、功能价值法：（生产能力比例法）寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本前提条件是假设资产成本与生产能力呈线性关系被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量╳参照物重置成本4、规模经济效益指数法被评估资产重置成本=（被评估资产年产量/参照物年产量）X╳参照物重置成本1、统计分析法（二）实体性贬值：由于使用和自然力作用形成的贬值1、观察法：（成新率法）资产实体性贬值=重置成本╳（1-成新率）2、公式计算法：资产实体性贬值=总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限╳资产利用率资产利用率=（三）功能性贬值：由于技术相对落后造成1、将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本比较2、计算二者差异，确定净超额运营成本（超额运营成本*（1-所得税））3、估计被评估资产的剩余寿命（用于计算年净超额运营成本）4、确定适当折现率：被评估资产功能性贬值额=∑（年净超额运营成本╳折现系数）也可通过超额投资成本计算：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本（四）经济性贬值：主要根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额（五）成新率1、观察法2、使用年限法3、修复费用法：成新率=1-修复费用/重置成本成本法程序：1、确定被评估资产，并估算重置成本2、确定被评估资产的使用年限3、估算被评估资产的损耗或贬值4、计算确定被评估资产的价值优点：1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理2、有利于单项资产和特定用途资产的评估3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛应用4、有利于企业资产保值缺点：工作量较大；是以历史资料为依据，必须充分分析假设的可行性；经济性贬值不易全面准确计算第三节收益法一、概述含义：通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法前提条件：1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的二、应用形式分未来收益有限、未来收益无限期（年金化）、未来收益无限期（不等额）三、各项指标确定（一）收益额：税后利润、现金流量、利润总额（二）折现率和本金化率：无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率（三）收益期限四、评估程序1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势3、预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率4、将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值五、优点1、能真实和较准确地反映企业本金化的价值2、与投资决策相结合，易为买卖双方所接受六、缺点1、预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响2、在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估第四节资产评估方法的比较和选择一、市场法和成本法区别1、成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，市场法是按市场上该项资产的交易价格确定的2、市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。重置成本不仅包括该项资产的自身价格，还包括该项资产的运杂费、安装调试费等3、市场法的运用与原始成本没有直接联系，成本法中的某些计算要利用原始成本和资料4、成本法是按全新资产的购建成本扣除各项损耗后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素进行调整来确定。二、方法的选择1、与资产评估价值类型相适应2、与评估对象相适应3、受可搜集数据和信息资料的制约4、考虑不同的评估途径第三章资产评估程序第四章机器设备评估第一节机器设备评估的特点一、机器设备的特点a)单位价值高，使用期限长，要求充分认识其功能的适用性和可能的风险性b)属于动产类资产，评估价值高低与其所处地域不具有直接关系c)属于有形资产，同时要考虑附于机器设备中的无形资产d)更新换代比较快，对于政策规定的高能耗、低效能、污染大的机器设备，尽管实体成新程度高，但仍应按低值甚至按报废处理二、设备的分类1、按其在生产中的作用，分（1）生产工艺类设备：直接改变产品原材料的物理状况或化学性能（2）辅助生产设备：保证生产工艺设备完成生产任务的二级设备（3）服务设备2、按机器设备技术性特点分类（1）通用机器设备（2）专用机器设备：进一步分专用机器制造、石油化工专用、冶金矿山专用、纺织专用、轻工专用、食品工业专用、电力工业专用、运输专用、邮电通讯专用、其他行业（3）非标准设备3、按照机器设备的自动化程度分（1）自动化设备（2）办自动化设备（3）其他设备4、按其价值高低分类（1）A类设备；（2）B类设备；（3）C类设备；5、按使用状况分类：（1）在用设备；（2）封存设备；（3）库存设备三、机器设备评估特点：1、机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，它通常与企业的其他资产共同完成某项特定的生产目的。一般不具备独立的获利能力。通常采用成本法和市场法2、对于整体的机器设备，整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加3、机器设备中，一部分属于动产，一部分属于不动产或介于动产与不动产之间，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效4、影响机器设备磨损的因素很多，确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定5、设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，还有功能性贬值和经济性贬值。科学发展，国家有关能源政策、环保政策都可能对设备的评估价值产生影响四、评估的程序1、明确评估目的：2、清查机器设备，明确评估对象3、对机器设备进行必要鉴定，确定其适用性、可用度以及主要技术参数4、研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料第二节机器设备的核查与鉴定一、机器设备核查（一）逐项清查（二）抽样核查,采用分层抽样二、机器设备的鉴定目的是通过确定评估对象的存在状态，为价值判断提供依据第一阶段统计性鉴定（宏观、微观）；第二阶段判断性鉴定（总体、分结构）第三节机器设备评估中的成本法评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值成新率=1-（实体性贬值+功能性贬值+经济性贬值）/重置成本一、机器设备重置成本的构成单台设备：设备购置费、运杂费、建设期资金成本、