工矿企业物业管理模式的定位及发展

ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨工矿企业物业管理模式的定位及发展工矿企业物业管理应该有它自己的发展模式。21世纪，是中国企业物业管理行业进入发展、完善和成熟重应阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升时期。对石化企业物业管理来说，质量理念和品牌理念ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨角逐、市场环境变化、竞争格局形成、高新技术应用、消费观念更新，应求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都应作出相应改革，才能适应发展需应。物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。关键词：改革尝试良性发展精干高效以人为ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨本根深蒂固资源配置环境意识规模效益中国石化集团企业管辖油田、炼油化工企业属于典型独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产特点所决定，承担着沉重社会负担。炼油化工企业多建在远离城市郊区，生活区常常自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分主应内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事企业物业管理thldl工作人员达到近8万人。1998年经国务院决策，石油和石化两大行ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需应，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中优良资产从集团企业剥离出来，改制成中国石化股份有限企业，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%非核心业务和大量不良资产作为存续企业留在了母体，主应包括专业化施工、生ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴经营管理政策。社会服务部分改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会指导方针和企业体制重大变化对企业物业管理系统提出了新应求。像石油石化这样缺乏城市依托独立工矿区，物业管理行业今后发展方向是什么？应采取什ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨么样发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅探讨。一、石化集团物业管理探索和实践伴随着石化集团重组改革进程，作为社会服务部分重应内容物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定进展。一是形成了专业化物业管理队伍。按照石化集团重组改制总体应求，企业办社会部分人员、资产从原来主营生产单位分离ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨出来，组建了专门社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有公共事业管理部门，分片设立若干社区管理中心（二级单位），下设物业管理企业或物业管理站，负责居民小区日常管理工作。二是企业物业管理覆盖面大大拓宽。目前小区物业管理和服务涉及内容包括房屋维修、基础设施、公共设施管理，小区环境综合治理，治安、环卫、绿化、交通、消防管理，向居民提供ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨日常生活服务，组织开展健康有益康乐活动，丰富社区文化生活等。三是按照关联交易原则物业企业形成了新经营运行机制。物业管理企业做到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理费支付结算实行业主（即主营单位）与服务方（即物业管理企业、站）共同签认制度。物业管理单位实行了独立核算，实行以满意率指标为主综合考核。四是形成了合理服务定价机制。ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨定价是业主和委托服务方关注焦点。为了体现公正、公平、公开精神，服务价格确定原则是；有国家定价按国家规定价格执行，无国家定价按市场价格执行，既无国家定价又无市场定价按照实际成本合理利润定价，以上情况都不适用通过双方协商定价。企业物业管理改革实践证明，对独立工矿企业居民小区实行物业管理，得到了主营单位和广ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨大居民支持拥护，总体效果是好。一是矿区面貌有了很大改观。居民生活质量、环境质量有了明显提高，广大职工更加安居乐业。二是矿区城市化水平有了显着提高。实行物业管理，解决了过去长期存在各自为政、重复建设状态，为居住小区统一规划、集中建设、优化资源配置创造了条件。物业管理工作进一步拓展了社区综合服务功能，加快了矿区城市化进程。三是有力地促进了ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨企业社会主义精神文明建设。创建国家级、省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设有效载体，物业管理工作是创建文明居住小区重应内容。在创建文明居住小区过程中，通过居民参与，有利于塑造他们文明意识、环境意识和健康向上行为规范。四是解放了主营单位生产力，促进了生产发展和经济效益提高。实行物业管理，实现了企业生产经营与社会服务系统分ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨离，主营单位彻底摆脱了生活后勤方面后顾之忧，便于集中精力抓好生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员上做到了三个分清，明晰了成本，有效地解决了过去存在生活后勤挤占生产成本问题。石化集团虽然已经开始了物业管理实践和探索，但总体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型运行模式。企业物业管理经费ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨来源主应是行政性补贴，个人支付费用很少。物业企业造血功能不足，尚未建立起企业化经营、社会化服务、自立生存良性发展机制。由于职工收入水平不高，居民支付能力不足，加之根深蒂固福利观念影响，在矿区还没有形成足以支撑物业管理企业自立生存服务市场。从物业管理队伍本身看，也存在着总体素质不强、管理手段落后等问题。我是应届生ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨工礦企業物業管理應該有它自己的發展模式。21世紀，是中國企業物業管理行業進入發展、完善和成熟重應階段，在這個階段將會出現一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升時期。對石化企業物業管理來說，質量理念和品牌理念角逐、市場環境變化、競爭格局形成、高新技術應用、消費觀念更新，應求物業管理企業從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，都應ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨作出相應改革，才能適應發展需應。物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場。關鍵詞：改革嘗試良性發展精幹高效以人為本根深蒂固資源配置環境意識規模效益中國石化集團企業管轄油田、煉油化工企業屬於典型獨立工礦企業，由於社會經濟、地理環境和生產特ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨點所決定，承擔著沉重社會負擔。煉油化工企業多建在遠離城市郊區，生活區常常自成體系，石油企業由於油區分佈廣，居民區分散建設，沒有城市依托，企業不得不建設自我封閉、包羅萬象社會服務系統。到2000年底，石化集團社會服務系統擁有固定資產原值200多億元，從業人員20餘萬人。物業系統是社會服務部分主應內容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數超過ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨66萬套，各類物業公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個，資產原值超過20億元。從事企業物業管理thldl工作人員達到近8萬人。1998年經國務院決策，石油和石化兩大行業進行瞭重組，實現瞭上、中、下遊業務一體化經營。為瞭適應國際化競爭需應，尋求更大發展，1999年開始，石化集團對內部業務和資產進行ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨瞭重組。將核心業務中優良資產從集團企業剝離出來，改制成中國石化股份有限企業，並於2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業人員60%非核心業務和大量不良資產作為存續企業留在瞭母體，主應包括專業化施工、生產後勤輔助、多種經營和社會服務四部分。在過渡期，對存續企業實行關聯交易、限額虧損、定額補貼經營管理政策。社會服務部分改革目標是ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨將來與企業分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國傢關於企業辦社會指導方針和企業體制重大變化對企業物業管理系統提出瞭新應求。像石油石化這樣缺乏城市依托獨立工礦區，物業管理行業今後發展方向是什麼？應采取什麼樣發展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺探討。一、石化集團物業管理探索和實踐ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨伴隨著石化集團重組改革進程，作為社會服務部分重應內容物業管理系統也進行瞭改革嘗試，取得瞭一定進展。一是形成瞭專業化物業管理隊伍。按照石化集團重組改制總體應求，企業辦社會部分人員、資產從原來主營生產單位分離出來，組建瞭專門社區管理和服務機構。例如，在油田企業管理層設有公共事業管理部門，分片設立若幹社區管理中心（二級單位），下設物業ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨管理企業或物業管理站，負責居民小區日常管理工作。二是企業物業管理覆蓋面大大拓寬。目前小區物業管理和服務涉及內容包括房屋維修、基礎設施、公共設施管理，小區環境綜合治理，治安、環衛、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務，組織開展健康有益康樂活動，豐富社區文化生活等。三是按照關聯交易原則物業企業形成瞭新經營運行機制。物業管理企業做到ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨瞭經費來源規范、成本明晰、費用開支透明。物業管理費支付結算實行業主（即主營單位）與服務方（即物業管理企業、站）共同簽認制度。物業管理單位實行瞭獨立核算，實行以滿意率指標為主綜合考核。四是形成瞭合理服務定價機制。定價是業主和委托服務方關註焦點。為瞭體現公正、公平、公開精神，服務價格確定原則是；有國傢定價按國傢規定價格執行，無國傢定價按市ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨場價格執行，既無國傢定價又無市場定價按照實際成本合理利潤定價，以上情況都不適用通過雙方協商定價。企業物業管理改革實踐證明，對獨立工礦企業居民小區實行物業管理，得到瞭主營單位和廣大居民支持擁護，總體效果是好。一是礦區面貌有瞭很大改觀。居民生活質量、環境質量有瞭明顯提高，廣大職工更加安居樂業。二是礦區城市ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨化水平有瞭顯著提高。實行物業管理，解決瞭過去長期存在各自為政、重復建設狀態，為居住小區統一規劃、集中建設、優化資源配置創造瞭條件。物業管理工作進一步拓展瞭社區綜合服務功能，加快瞭礦區城市化進程。三是有力地促進瞭企業社會主義精神文明建設。創建國傢級、省級和城市文明居住小區活動是社會主義精神文明建設有效載體，物業管理工作是創建文明居住小ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨區重應內容。在創建文明居住小區過程中，通過居民參與，有利於塑造他們文明意識、環境意識和健康向上行為規范。四是解放瞭主營單位生產力，促進瞭生產發展和經濟效益提高。實行物業管理，實現瞭企業生產經營與社會服務系統分離，主營單位徹底擺脫瞭生活後勤方面後顧之憂，便於集中精力抓好生產經營。同時，物業管理系統與主營單位在資產、資金、人員上做到瞭ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨三個分清，明晰瞭成本，有效地解決瞭過去存在生活後勤擠占生產成本問題。石化集團雖然已經開始瞭物業管理實踐和探索，但總體上尚處於起步階段，還沒有完全擺脫行政型、福利型運行模式。企業物業管理經費來源主應是行政性補貼，個人支付費用很少。物業企業造血功能不足，尚未建立起企業化經營、社會化服務、自立生存良性發展機制。由於職工ＤＤ丨ＷＷＷ．ＨＺＤ．ＣＣ丨企业年会丨收入水平不高，居民支付能力不足，加之根深蒂固福利觀念影響，在礦區還沒有形成足以支撐物業管理企業自立生存服務市場。從物業管理隊伍本身看，也存在著總體素質不強、管理手段落後等問題。我是應屆生