奥特莱斯简析

奥特莱斯简介奥特莱斯是一种新兴的零售业态时间性质形式商品1970-1987工厂直销店一家工厂一个outletstore工厂尾货1988-1996工厂直销店多家工厂一个outletstore工厂尾货1997-2001商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道多业态大型购物中心上千家世界知名品牌全球奥特莱斯购物中心蓬勃发展体现了其商业模型的四大核心要素地理位置在交通方便、开阔的城郊，租金低廉商业地产商统一规划，省去诸多管理、经营费用购物中心成本工厂或一级经销商直接供货，省去了一切中间渠道产品成本要素之一是成本控制，即“名牌＋实惠”奥特莱斯迎合了供应商和品牌代理商想通过各种渠道增加销售的想法;2001年后，全球范围内几乎每个奥特莱斯购物中心都有上百个国际知名品牌的加盟。要素之二是丰富的品牌资源综合性多业态购物中心便利的交通环境高速公路充裕的停车位奥特莱斯商业集群品牌直销店主力零售店次主力零售店文化娱乐设施电影院Spa中心高端酒店要素之三是提供交通便捷的综合性多业态购物环境•其只用作为店铺经营商，向开发者提出整改要求即可，例如：店面扩建、维修、保洁、保安、停车场管理、公共设施维护、公共商业用具管理等不需要单独考虑，商业地产商还会提供统一的公共广告，促销规划与品牌代理商、经销商、租户管理分工明确•商业地产开发商最初在设计购物中心时，强调了交通的便利性，一般选址都是处于多条高速公路的交叉点上充分并及时地满足了客户对交通、停车场、多品牌购物环境、业态和基建的需求日本神户的premiumoutlets:位于国道旁的远郊，旁边是上津台商务住宅区和ION购物中心要素之四是需要商业地产开发商统一的规划和管理奥特莱斯全国分布概括一览表公司数量公司数量北京6上海4青岛1海南1天津3重庆3成都3苏州2郑州1合肥2合肥1西安1广州2深圳4奥特莱斯全国分布概括一览表公司数量公司数量辽宁1哈市2杭州4温州1宁波1兰州1湖州1南京1长沙2武汉2江西1沈阳3江苏3常熟2备注：全国店铺合计59家奥康品牌入驻奥特莱斯简析公司店铺名称面积扣点毛利率2月销售江西联盛奥特莱斯221729.1%17.9万深圳华南奥特莱斯200922.9%9.8万苏州郊区时尚舞台2401488.5%36万全球奥特莱斯成功案例面向供应商的租金和消费者的商品价格都是最低的核心运营理念渴望以超低价买入名牌产品的消费者，这个群体在经济危机后正在以空前的速度壮大面对的消费者群体生产商直销。美国经济进程持续放缓，美国消费者渐渐改变了去大型商场购物的习惯，而像奥特莱斯这样提供更便宜，质量又不差的产品的购物场所则成为了消费者的新宠奥特莱斯的低成本运营。美国奥特莱斯商场往往选址在离市中心不那么近的地方，从而租金较其他大型商场而言会低很多。在某些区域的奥特莱斯，商场甚至都不会安装电梯、扶梯、空调等基础设施，从而在最大程度上降低了商场的运营成本。产品升级。美国奥特莱斯的产品已经不再是大商场或供应商的尾货，而是品牌供应商以过季设计或较低成本的做工专门为奥特莱斯生产的产品。基本商业模型美国奥特莱斯的商业模型和其针对的消费群体截止2011年八月，芝加哥区域总共有三家奥特莱斯正在建设，预计总共将会增加一百五十万平米的奥特莱斯零售空间。而现有的奥特莱斯中心-ChicagoTribune-也随后宣布扩张计划，明年将要在已有店面的基础上扩大三分之一的面积，即约40,000平方米。西雅图的奥特莱斯一直以来面向的是整个美国西北地区的消费者，近年来急剧增加的需求使西雅图奥莱不得不又增加了100,000平米的经营面积。芝加哥和西雅图的奥特莱斯-案例1关键词：扩张在洛杉矶地区，奥特莱斯的扩张也很迅速。洛杉矶最大的奥特莱斯中心-CitadelOutlets-新增加了近50,000平方米的面积;而另一家面积达到30,000平方米的奥莱中心-PlazaSanClemente-也即将在2012年下半年开业，这家即将开业的奥特莱斯中心包含了零售商店、高级餐厅、快餐店、一家复古风格的高级酒店和海景别墅。Citadel去年的每平方英尺销售额高达530.50美元，同比上涨12.5%，仅2011年５月的总销售额就高达1650万美元。洛杉矶的奥特莱斯-案例2关键词：综合业态发展商奥特莱斯中心数量面积（GLA）（平方英尺）每平方英尺平均销售每平方英尺基本租金出租率%ChelseaPropertyGroup5312,138,096$379$20.3898PrimeRetail4211,943,531$241$2790.3TangerFactoryOutletCenters295,141,744$294$14.2296HorizonGroupProperties91,791,383-3.2%$9.5776NewPlanExcelRealtyTrust61,899,000n.a.$16.4886Total13932,913,756美国排名前五位经营奥特莱斯的公司奥莱中心数量的总和占美国奥特莱斯中心总数的61.8%.另一方面，在美国，奥特莱斯中心2011年的总销售额较上一年上涨了17.9%，而像梅西这样的大型商场，销售只勉强增长了2.5%美国奥特莱斯经营两极分化，促进了产业并购步伐的加快迪拜的Apparel集团在德伊勒市中心拥有三家奥特莱斯商场，最大的一家Aldo占地面积达到5000平方英尺，Aldo的零售面积达到了3000平方英尺，另外还设有健身馆，珠宝展示及交易厅，和一个纺织品厅，近期还将添加电影院，杂货店，等餐饮和娱乐类具有拉动力的设施，以期增加购物中心的人气和竞争力。迪拜的奥特莱斯-案例3关键词：地方特色＆综合业态曼彻斯特的奥特莱斯-案例4关键词：商业地产商位于大曼彻斯特的TheRock占地面积57,600平方米，开业第一个小时的人流量就达到了11,000人次。其开发商Hammerson把TheRock设计为一个蕴含着时尚系列、生活方式及休闲品牌等元素的大型折扣中心，它成为了伯里及周边地区零售商及客户购物休闲的直接目的地。集团简介对奥特莱斯芭蕾雨项目的潜在支持•业务覆盖全国四大区域九个城市•土地储备规模超过1000万平方米•进驻Outlet的品牌均为享誉世界的著名奢侈品牌，但价格仅为1-6折，可以创造销售规模效应•世界品牌折扣中心•提供商业集群规模效应：近600家国际品牌资源•为项目提供资本支持•商业地产多物业类型综合营运经验•商业运营团队：英法中合资OOM公司、万文英团队中国的奥特莱斯-案例５体现了国际奥特莱斯商业模型的四大核心要素奥特莱斯(中国)奥特莱斯（中国）的品牌资源上海青浦奥特莱斯购物广场2003经营面积一期营业面积为10000平方米，分上下两层。二期营业面积20000平方米功能分区A区拥有近40个商铺，经营国际一线服饰品牌，店面平均250平方米/个。B区经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌；120余个品牌商铺，店面平均84平方米/个。C区为餐饮休闲娱乐区，目前已进驻的餐饮企业有避风塘、星巴克、吴越人家、肯德基、永和豆浆、老夜上海等二十余家，平均500平方米/个。店面数量（间）180车位2500平方米，17平方米/个（不含公共车道）150个车位地址上海市沪青平公路2888号(嘉松中路5555号)目前奥特莱斯在国内的部分案例北京燕莎奥特莱斯购物中心经营面积1F营业面积8600平方米；2F营业面积9746平方米；3F营业面积9384平方米；合計：27730平方米最近又新增加8万平方米功能分区1F：主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，约50个商铺，平均172平方米/个。2F：主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线等品牌约100个商铺，平均97平方米/个。3F：餐饮娱乐，约20家餐饮，3家游戏厅，一家KTV，平均469平方米/个。店面数量（间）170车位地址北京东四环路北工大桥西北侧销售2008年销售23亿元重庆金源奥特莱斯购物广场经营面积：33000平方米功能分区1F：现暂营业，主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，约60个商铺，平均110平方米/个。二、三、四、五F：9月20日正式开业。正式开业将有400多个品牌入驻，同时入驻的还有STARBUCK和美国PLAYBOY高档会所伴随入驻，平均66平方米/个。店面数量（间）450车位地上150个，地下200个地址重庆江北区北滨路金源时代购物广场,合肥国轩奥特莱斯广场经营面积：30000平方米功能分区1F：经营范围：开放式品牌折扣区、鞋、箱包、国际一线品牌服装单体店，约80家商铺，平均93平方米/个.2F：经营范围：时尚女装、青春女装、内衣品牌单体店、品牌内衣、童装，约100家商铺，平均75平方米/个3F：经营范围：国内运动品牌工厂店、运动、运动休闲、户外、男装、休闲、约150家商铺，平均50平方米/个4F：大型餐饮、KTV、休闲天地。店面数量（间）330车位200个地址合肥经开区莲花路、丹霞路交口苏州唯亭奥特莱斯购物广场经营面积：560000平方米(不含写字楼)功能分区1F、2F、3F为服装区（42000平方米）。4F为餐饮区（14000平方米）。5F为写字楼（14000平方米）。店面数量（间）服装专卖区200车位地上200个，地下200个地址苏州唯亭双阳路南成都世纪城奥特莱斯商场经营面积：3.2万平方米功能分区一期1F8000平方米。260平方米/个2F、3F、4F开业时间未定店面数量（间）1F店面数量30车位地上100，地下150地址成都双流昆明奥特莱斯商场经营面积：6000平方米功能分区1F2000平方米，经营国际一线品牌服装单体店2F2000平方米，经营国内一线品牌服装单体店3F2000平方米，经营国内运动、休闲服装单体店店面数量（间）150车位20地址昆明市东寺街东方广场奥特莱斯商场南京先锋奥特莱斯经营面积：10000平方米功能分区1F名店、化妆品、皮鞋皮具、商务休闲等2F少淑装、淑女装、成熟女装、女内衣、饰品、箱包等3F运动、青春休闲、大休闲、针纺织品以80%国内品牌为主。店面数量（间）80车位地址南京中央路417号（中央门长途汽车站往南50米）1、目前奥特莱斯在国内的发展主要经营面积2.7—3.3万平方米。2、一线品牌单体店40—80家店铺，平均面积为100—150平方米/个。二线品牌单体店100—250家店铺，平均面积为60平方米/个。餐饮店约20—30家，平均面积约500平方米/个3、主要位置都设于一线城市郊区，交通方便，物流补给方便。4、目前中国知名旅游城市(九寨沟、三亚、桂林等)均未设置奥特莱斯。中国奥特莱斯案例分析结论中国奥特莱斯是如何运用国际奥特莱斯运营经验的成本控制独立的货源供给品牌资源近600家国际品牌资源便捷的交通一、二、三线城市腹地规划多业态购物环境芭蕾雨城市新中心理念商业地产开发商统一的规划和管理首创置业的商业地产多物业类型综合营运经验（1）选址：消费力旺盛发达地区、多条高速交汇点、1小时交通圈、旅游必经线路、周边环境舒适且有大量高端住宅。（2）客源：城市客源为核心、旅游客源为主要，周边客源为辅助。（3）规划：建筑布局、步行流线、出入口、车位布置尤其关键。功能齐全，一站式。（4）规模：体量不宜过大，应与市场消费力相匹配，8万平米足够。（5）经营：以扣率和租金为主，以买断为辅；专业的管理经营公司。（6）招商：必须先行，最优状态：指导设计、规划、规模。总结国内OUTLETS开发建议THANKSFORWATCHING