盛泰项目提案

“盛泰2期”项目提案“盛泰2期”项目营销策划思路与推广策略开发商：铭盛实业有限公司投资商：建海实业有限公司提案公司：中汇（重庆）置业顾问有限公司中汇(重庆)置业顾问有限公司于2000年成立以来,辉煌的业绩使我们成长，在重庆的400家代理公司里，我们始终处于行业的领先地位。公司现有员工已超过50人，其中100%以上为本科学历，有50%的员工具有专业资质证书，公司其主要成员从事房地产产业十余年，先后在海南，深圳，香港等地参与房地产开发，市场研究，营销策划等工作，积累大量的先进观念和丰富的实战经验，随着公司的发展又集聚了一批年轻的优秀人才，有丰富的市场运作能力及严谨的团队合作协调精神。关于中汇我们的精神是：“创誉、创利、求实、卓越”我们要做的是：•深入认识当前的经济形势和房地产的市场特征及发展趋势，顺势而为；•客观认识开发商自身条件和项目用地属性；•创立符合本案最佳的营销策划及推广策略，并付诸实践。思路与架构从项目自身属性和区域市场现状出发，找出区域特质；从项目发展和利益最大化的角度，探寻本案的发展策略，解决核心问题二：项目定位；从产品价值分析的角度，提出相关建议，解决核心问题三：项目形象及推广。核心问题一：创新与亮点在产品同质化较严重的“三北”房地产市场，如何结合项目自身属性与资源条件；如何完成市场的突围？在城市副中心，如何通过创新的项目定位与包装，拓展项目的客户群？借他山之石以攻玉，如何从成功案例中挖掘本案的创新策略？项目属性Q1：本案具备什么样的区域背景？区域地块Q2：本案所在区域未来规划和交通辐射程度？Q3：本案所在区域具有哪些资源条件？Q1：本案地块处在什么样的区域位置？Q2：地块的指标要求对项目有怎样的限制？Q3：对地块的SWOT分析能够带来什么启示？中汇思考声音：房地产调控不会放松，也不能放松国务院总理温家宝日前表示，中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。国务院督查组参与调查的几个相关部门负责人均公开表态，房地产调控必须坚持不放松。区域政策行动：新政频出，严格执行保障房开工计划各地按照国家发改委要求，自五月一日起开始对商品房执行“一房一价”明码标价制度。在新制度下，开发商可自行降价，但不得擅自涨价。此举被看作是楼市调控进一步细化、并且直接针对房价的新手段。在大力调控房地产市场、降低投资增速的同时，保障性安居工程对投资能否如预期地发挥对冲作用，十分关键。保障房投资增加将对冲商品房投资的减少，从而保证房地产业和相关行业的开工率，减少楼市调控对宏观经济运行和就业的影响。趋势：调控随时有可能加强限购令之火或将蔓延三四线城市商业及旅游地产空间或将趁机膨胀江北、渝北酒店式公寓、酒店式写字楼市场及趋势分析江北、渝北酒店式公寓、写字楼市场状况观音桥COSMO物业地址江北观音桥街道嘉陵一村41号装修状况精装修占地面积5500㎡建筑面积51278㎡容积率7.00绿化率30%售价（套内，元/平方米）A栋：均价18000元B栋：均价15000元/㎡物业类别组成项目由A、B两栋楼组成，A栋为酒店式公寓，B栋为跃层商务公寓面积区间酒店式公寓：29—64㎡，一房，两房跃层商务公寓：35—109㎡销售情况在售，总共一期，剩余房源较少类别纯粹的酒店式公寓、写字楼开发商重庆邦和置业有限公司长安锦绣城物业地址渝北新牌坊龙华大道99号装修状况毛坯占地面积150000㎡建筑面积660000㎡容积率3.49绿化率38.80%售价（套内，元/平方米）均价11000元物业类别组成景观高尚住宅、特色商业步行街、酒店式商务公寓、智选假日酒店等多重建筑形态于一体的大型城市综合体项目，其中，26号楼为酒店式商务公寓面积区间36—52㎡单配，一房销售情况在售，现为二期，剩余房源较少类别社区中的酒店式公寓开发商长安集团•长安地产金易伯爵世家物业地址渝北空港大道转盘装修状况毛坯占地面积44587㎡建筑面积132515㎡容积率2.93绿化率30.08%售价（套内，元/平方米）均价9500元物业类别组成由一栋高星级酒店、一栋13F的商住楼、一栋11+1层的通廊式二类住宅楼、3栋共10个单元。面积区间29—58㎡单配、一房、两房销售情况一期，剩余房源教少类别社区中的酒店式公寓开发商重庆空港实业有限公司君悦世纪物业地址渝北龙溪街道新牌坊红锦大道518号装修状况毛坯,公共部分精装修占地面积14352㎡建筑面积71763㎡容积率5.00绿化率30%售价（套内，元/平方米）待定，预计9000左右物业类别组成项目一期1幢为酒店式公寓，4—31层为可售房面积区间41—44㎡单配销售情况待售类别社区中的酒店式公寓开发商重庆贵格房地产开发公司中渝爱都会物业地址北部新区东湖南路333号装修状况毛坯,公共部分精装修占地面积69317㎡建筑面积308046㎡容积率3.49绿化率30%售价（套内，元/平方米）均价11000元物业类别组成项目3号楼为商务公寓，共计31层整个项目由一条内商业街划分为南、北区。南区临主干道主要以商业为主；北区相对封闭主要以住宅为主。面积区间38——59㎡商务公寓一房——三房销售情况在售，现为三期，剩余房源较少类别商业街中的酒店式公寓、写字楼开发商重庆中渝物业发展有限公司重庆国际检测大厦物业地址江北两江新区港城工业园D区装修状况精装修为主，毛坯为辅占地面积10000㎡建筑面积60000㎡容积率4.98绿化率25%售价（套内，元/平方米）精装，均价10000元毛坯，均价7000元物业类别组成由A、B、C三栋写字楼组成其中A栋18层，单层面积约533㎡；B栋28层，单层面积约796㎡；C栋16层，单层面积约533㎡面积区间500-800㎡精装，100——200㎡的毛坯销售情况在售，现为一期，剩余房源较多类别纯粹的写字楼开发商中国输变电产业（集团）投资有限公司九街高屋物业地址江北北城天街48号装修状况毛坯占地面积10000㎡建筑面积10008㎡容积率8.45绿化率10%售价（套内，元/平方米）均价16000元物业类别组成项目二期由九街高屋A座、B座商务公寓、“九街西区”及“九街广场”构成面积区间20-50㎡销售情况在售，现为二期，剩余房源较多类别商业综合体中的写字楼开发商重庆九街实业有限公司新科国际广场物业地址北部新区重庆北部新区金渝大道68号装修状况毛坯，公共部分精装修占地面积23438㎡建筑面积130215㎡容积率4.37绿化率35%售价（套内，元/平方米）均价14500元物业类别组成集国际公寓、5A写字楼、主题商业于一体的大型城市综合体。整个项目由5栋塔楼和一个休闲时尚街区组成，有5A写字楼、国际公寓和贯穿整个项目中庭的是一条以时尚休闲为主的商业步行街区面积区间60——800㎡销售情况在售，只有一栋，现房，剩余房源较多类别商业综合体中的写字楼开发商重庆新科建设工程有限公司金开协信中心物业地址北部新区金开大道66号装修状况毛坯，公共部分精装修占地面积28829㎡建筑面积127193㎡容积率3.22绿化率30.50%售价（套内，元/平方米）均价15000元物业类别组成囊括3栋LOFT整层跃式办公，1栋STUDIO创意办公和3.6万方的综合商业配套面积区间500——1000㎡销售情况第三期，剩余房源较少类别商业综合体中的写字楼开发商重庆协信控股集团远都房地产开发有限公司市场已较为成熟，由于受房地产新政的影响纯住宅产品投资空间已变得较为狭小作为亦商亦住的酒店式写字楼或公寓在该区域总体供应体量较小并且大多数都是商业综合体里面的写字楼或社区中的酒店式公寓面积：户型面积以小户型居多装修：毛坯为主价格：10000元/㎡——18000元/㎡之间（观音桥COSMO18000元/㎡为精装修）销售情况：一部分项目销售还是比较理想，重庆中高端酒店式公寓市场前景依然比较乐观中汇小结中汇观点：重庆市场的写字楼产品目前正处于高起步的发展阶段，随着城市化的发展与高端客户的日益增多，市场需求会进一步呈旺盛趋势。新兴楼宇办公产品为目前写字楼市场的发展趋势，其具体表现为三种模式：Loft（阁楼式）：以从事高智力开发、研究、创作为主。其特点是：高空间、宽敞明亮、室内布置质朴、没有压抑感和约束感；Studio（工作室）：其特点是，对空间要求不大，但要有个性、灵气；More（高层式）定位于More概念的写字楼客户需要大量的信息源和对外交流联系，同时需经营加班，需要为他们提供更多的配套支持。其特点是:资源集中配置，并可全体共享。目前市场上打造的该类产品均在一定程度上拉升了整体项目的品质，开发方很容易达到誉益双赢的开发成果。特别是由于房地产新政的影响，加之纯住宅项目同质化竞争严重，使本案更具有突破市场空间的能力。重庆汽博中心重庆西部国际汽车城交易市场奥体汽车交易市场开业时间2005年2007年2008年地址北部新区金渝大道99号重庆巴南区八公里其龙工贸园区重庆奥体中心简介重庆汽博中心位于重庆北部新区经开园，总占地900亩，总建筑面积40万平方米，总投资30亿元人民币，系北部新区“十里汽车城”标志性项目、中国十大汽车交易市场、重庆市十大专业批发市场群、重庆市商品交易市场二十强、星级文明市场和市级文明单位。重庆西部国际汽车城交易市场是由重庆西部国际汽车城有限公司实施的汽车城项目，是经市政府批准的中国西部规模最大、功能最齐全的现代化综合性汽车城———集新旧汽车贸易、整车零配件贸易、汽车服务、汽车物流、汽车博览、汽车文化、汽车旅游、酒店公寓等为一体，是中国西部地区超一流的国际化汽车综合性交易市场。奥体车市是重庆奥林匹克（集团）公司和智邦企业联手打造的西部核心汽车交易平台。车市位于重庆奥体中心内，紧邻中心体育场及游泳跳水馆，总占地面积为53亩，一期建筑面积12000平米；二期建筑面积3500平米。享受奥体15%的绿化资源，以及配套的露天篮球场、羽毛球场、溜冰场、垒球场等休闲运动设施。重庆市精品汽车展示商场、汽车交易市场分析二郎汽车超市鹅岭——汽车一条街开业时间早于汽博1997年地址重庆市高新区二郎重庆市渝中区鹅岭长江一路67号简介二郎汽车超市是中汽西南较早前成立的集汽车专卖店和综合展厅于一体的综合汽车卖场。中汽西南二郎汽车超市占地面积48000平方米，展厅面积9960平方米，停车场8000平方米，维修车间7767平方米，按国际先进的汽车营销理念设计建造。汽车超市位于石新路段，成渝高速路入口。鹅岭一条街建成于1997年，是万国控股的前身重庆城禾物业发展公司和某部队联合共建的。最初的规划是打造“重庆第一品牌美食街”。但由于招商过程中的问题，使得其最后成为了“汽车一条街”，以汽车销售展厅为主。1997年大众首个签约进入，随后，在大众的带动下，百事达、龙华、骑华、万友等知名汽车销售公司相继入场，使得汽车销售渐成气候中汇观点：目前，重庆市精品汽车展示商场较少，特别是在江北、渝北区域，现只有汽博中心等少量汽车专业市场，汽博中心已规划将搬迁至渝北复盛。本项目所打造的精品汽车展示商场将会是重庆市少有的精品汽车展示商场之一。由此可见，项目所打造的酒店式公寓（写字楼）具有强大的专业市场支撑和亦商亦住的投资空间。（一）宗地位置及现状项目区位图本案地块属性本案北侧红锦大道，往江北机场方向。邻渝通宾馆，重庆市交委南侧红旗河沟立交西侧紧邻红锦大道，面临理想大厦，人气优势大东侧红金路，为其他商业用地和成熟社区宗地四至物业位置：重庆渝北区红旗河沟红锦大道16号物业类别：酒店式办公总占地用地面积：10350平方米总建筑面积：20664.47平方米交通状况：盛泰杰座项目地处红旗河沟大转盘，毗邻观音桥大商圈，邻近重庆外环高速北环入口，5分钟向东可达龙头寺火车站,2分钟向南抵北城天街中心商圈，20分钟向北直抵国际机场。项目旁边的车站就有通往重庆各大区的公交车。广场前面的出口也是轻轨3号线，6号线红旗河沟站的出口处。由于地处交通要道，周围配套十分完善。2期工程6-9层分A,