成都天府新城南天府项目发展策略报告

川开成都南天府项目Date:2011/06/15TOSPUR同策咨询发展策略报告TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目同策简介TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目同策·业绩TOSPUR·Performance2010年同策全国总销金额402亿，总销面积311万方全国5强代理商之一2011年合同总销金额800亿TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目董事会法务部董事会秘书内审总经理代理业务商业运营技术与专业管理平台管理平台财务总监策划中心招商中心经营中心咨询中心研究中心策略中心知识平台四大区域事业部大客户事业部研展部企划部公司架构TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目营销代理业务第三区域事业部第四区域事业部大客户事业部第二区域事业部客户服务部第一区域事业部业务部研展部企划部苏州公司南京公司常州公司其他城市子公司业务部企划部杭州公司其他公司业务部研展部企划部重庆公司成都公司业务部研展部企划部北京公司大连公司青岛公司其他城市子公司业务部研展部研展部西安公司其他城市子公司代理业务TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目同策全国代理项目共计257个分布华东、华中、西南西北、东北地区其中纯住宅、商业项目230余个知名综合体项目7个TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目代理综合体项目分布上海苏州环球188常州宜兴江西上饶重庆2011.52011.42010.32009.7新城金郡万丽明珠新城天安尚城上饶中航城协信公馆2011西安大明宫西安TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目序言TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目藏于九地之下，动于九天之上川开集团成都本土年销售金额数十亿人民币的多元化集团公司，实力雄厚。在城南拥有大量优质土地储备。曾经以合作开发形式试水多个房产项目。2011年以独资形式筹备入主房地产行业。群雄争霸南天府板块南延线末端南天府板块——春秋战国，动荡激昂——成都房产市场最为冲撞、复杂、多元的区域。既有南门最便宜的房价，也有全成都最顶级的项目。客群的辐射从地缘客、市区客，二级市场客，直到全国、全球高端客户。充满无限可能，亦充满无限挑战。TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目智士、谋士、策士同策咨询中国地产定制服务提供商，2010年全国策划代理行业综合实力排名第三。房产咨询行业技术流代表。除本业市场咨询、营销代理外，精专于品牌运营、商业运作、投资管理、产品研发。服务企业茁壮发展，更甚于服务项目成功运作。大业宏图川开南天府同策川开的南天府地块，从产品定位考量，可以有若干个方向。仅仅追求项目的成功销售，亦有很多方法。坦率的说，达到上述目标，很多咨询代理公司可以胜任。我们以为，就川开集团与本南天府地块，同策的意义何在？同策的意义应该在于同川开携手，在若干个项目方向中找寻到最充满传奇色彩的方向，将本项目可能的潜力不懈余力，发挥到极致。也许本项目对其他代理公司而言，只是寻找一条项目成功运作的坦途。而同策则会从企业战略的角度入手，力争把项目从成功推向卓越，创造一个南天府板块的传奇，优雅展开川开集团房产行业大业宏图的锦绣卷轴！TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目成都商业市场分析成都市商圈发展格局成都市商圈格局现状图目前成都市商业发展早已突破原有的CBD区三大城市核心商圈，在一、二环路沿线形成了诸多区域性商圈，向三环外扩张的趋势明显。CBD区三大城市核心商圈+环线区域性商圈商业格局呈离心分散趋势TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目成都商业物业市场分析区域性商圈：城南商业中心区——玉林、桐梓林及棕树片区、红牌楼片区及新南天地片区城西商业中心区——金沙片区、光华片区及羊西线片区城东商业中心区——建设路片区、双桥片区及锦华片区城北商圈——荷花池、沙湾会展片区功能片区规模片区特征日平均人流量盐市口核心商圈220亩核心商圈，主要经营服饰，百货，以大型商场为主，聚集商场、超市、小商品批发、零售市场等35万人次左右春熙路核心商圈300亩步行商业街，主要经营服饰、百货，临街品牌店、专卖店与中高档大型商场结合40万人次左右骡马市金融、商业区/商业兼商务，聚集多家银行、部分大型商场、写字楼和酒店。7-10万人次左右CBD核心商圈：TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目成都商业物业市场分析成都市商圈发展趋势根据成都最新城市总体规划，未来根据目前成都市商业格局以及商业发展的总体规划，不难看出成都市商圈发展将延续离心分散的趋势。商业中心区已经突破原有的三大核心商圈，在二环路沿线形成了诸多区域性的商业中心，并在各方位均有涉足并各有特点。成都市现阶段的商业发展方向主要集中在城东和城南。城东以建设路为点向周边延伸，而城南则以天府新城作为重点开发区域。TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目现状分析区域商业物业市场研究天府新城还未形成成熟商圈，区域商业市场发展属起步阶段。目前，天府新城内已建成的商业物业累计达46.8万平米，并且业态较为丰富，但已建成营业的商业物业仅有位于三环路周边的四个大卖场：欧尚超市、富森美家居、宜家和迪卡侬，并以单一的专业卖场为主。TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目区域商业物业市场研究站南组团商业市场发展相对领先，已形成一定商业氛围。已建成的商业物业在站南组团相对集中，由于距市中心较近和开发力度较强等因素，在三环路周边形成了一定商业氛围，但由于人气不足，商业氛围尚不够成熟。大源组团未形成商业氛围。大源组团在世纪城集中了商业体量达17万平米，由于周边人气不足，目前经营面积较小，没有形成的商业氛围。TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目已建大型商业物业区域商业物业市场研究已建商业租售情况目前，区域内仅融城理想底商铺面在售，临近地铁铺面25000元/平米，其余铺面10000-15000元/平米.区域内底层商铺平均租金在70-150元/平米/月之间。区域商业物业市场研究从之前销售的商业物业和目前租赁情况来看，区域内商铺销售情况较好但出租率较低，购买者多以投资预期为目的。区域未来市场供应预测预计未来3-5年，天府新城商业物业新增供应体量至少144万平米左右，（其中站南组团94万平米，大源组团50万平米）。届时商业总体量可达190.8万平米左右（其中站南组团123.8万平米，大源组团67万平米）。已建成未来3-5年新增总计拟建大型商业成交商业、商住地块小计天府新城46.89450144190.8站南组团29.8791594123.8大源组团1715355067区域商业物业市场研究TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目荷兰GTC时尚购物街深圳茂业集团高端商业中航时尚购物中心苏宁大型购物中心区域未来大型商业效果图TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目项目周边市场供需预测区域商业物业市场研究TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目根据天府新城规划，未来新城总居住人口达60万人，大源组团就业人口可达30万人左右。结合成都商业网点规划（右上图），本项目地应当充当城市引导发展的大商圈中，区域次商圈之外的片区商业中心的角色。区域商业物业市场研究本案中心城区大型商业网点规划图（2003-2020）大源组团按居住人口占新城总人口60%，就业人口50%不在区域内居住为计，并按人口与商业面积1：1.3配比进行测算，未来大源片区的商业需求可达66.3万平米左右，低于未来3-5年后的供应总量67万平方米。因此，大源组团商业市场仍然是供应大于需求。TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目结论：综上所述，项目具备成为周边区域商业中心的区位条件和规模条件。同时项目发展经营性商业需要引入大型商业以克服项目周边区域规划商业网点较少、开发建设滞后，缺乏人气等不利因素。另外，随着天府新城逐渐发展成为城市副商业中心，新城外大量消费人群的涌入将为本项目发展商业带来机会。项目发展适量的优质经营性商业不仅可以在单独的商业物业部分实现较短时间内的最大限度盈利，并且可以提升项目整体价值，带来人气，增加其他物业部分的附加值。因此，发展经营性商业物业是本项目的最佳选择之一。区域商业物业市场研究TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目个案分析研究新城市广场建筑面积210000平方米商业面积92000平方米单层面积A、B、C、D、E栋平均单层面积2421平方米层高1F3.6米，2F及以上3.2米经营模式分散出售、统一招商、扣点联营租金价格散租120-250元/m²，主力店20-30元/m²租售情况目前大约有30%的物业空置主力店时尚百盛、百佳超市、国美电器新城市广场是集购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、观光、服务于一体SHOPPINGMALL。由5栋1-8层的裙楼商业体围合组成大型购物商圈。基本情况个案分析研究TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目所属商圈及其在商圈中的地位新城市广场位于西大街1号，西大街与宁夏街交界处，临近成都市三大核心商圈之一的骡马市商圈，处于该商圈的强力辐射区域内。传统的骡马市商圈以大型百货、专业卖场、大型超市为主要经营业态，新城市广场的出现将大型购物中心的概念注入该商圈，极大的丰富完善该商圈物态和业态，成为该商圈提升档次和能级的有力支撑。地理位置与交通状况新城市广场临近的两条主要道路，其一是宁夏街，为双向6车道；另一为西大街，为双向8车道，并且在主要道路方向均有行人游走和汽车入口，方便人流和机动车辆的进入，交通状况良好。从公交线路来看，有8条公交线路可以到达新城市广场。个案分析研究TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目新城市广场主要业态经营业态主要包括：大型超市、大型百货、专业店、专卖店等；经营业种主要包括：服装、珠宝、家居饰品、食品、餐饮、娱乐、电器、文化用品、美容美发、健身等。1F化妆品、名品店、香水、珠宝、名表2F女正装、手表、鞋、手袋3F时尚女装、内衣、手袋、羊绒4F男装5F运动服饰、家具用品百盛百货部分业态分布个案分析研究TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目1-5F马来西亚百盛旗舰店6FJH儿童世界7F韦德伍斯健身会所、金宝贝儿童教育中心8F合能办公场所B栋业态分布C栋业态分布1F国美通讯城2F空置3F空置4F空置5F空置6F空置7F空中花园1F潮流1000（已关闭）、味千拉面、品牌连锁专卖店、餐饮2F新城市五星级数码电影城3F巅峰极限电玩城、新城市美食广场4F茶艺馆、KTV量贩、5F空置6F网球场、空中绿化A栋楼层业态分布各楼栋业态具体分布个案分析研究TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目D栋业态分布-1F百佳超市1F百佳超市、生活配套、屈臣氏、乐扣乐扣、零售专卖店2F国美电器、迪信通、迅捷通讯、麦当劳3F国美电器4F空置5F空置6F空中花园E栋业态分布1F哈根达斯、千色店、鳄鱼恤、圣迪奥、拓谷、热风2F肯德基、品牌服饰专卖店、仙踪林3F—4F贡品粥、天绿回转寿司、101牛排、帕菲特、百度烤肉5F复式餐饮天台个案分析研究TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目消费客群分析超市客群：主要以周边居民为主。百货客群：由于其较为频繁的活动频率、打折活动力度以及业态组合，比较受白领和时尚白领消费群体的青睐，其客群的区域性并不局限于城西、城中区域，对全城的消费都具有一定的吸引力，并呈现出较高的消费水平，平均客单价达到了350元。餐饮客群：主要是周边学校、办公人群为主。个案分析研究TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目百联天府购物中心建筑面积151000万平方商业面积100000平方米单层面积18000平方米层高1F3.8米，2F及以上3.6米经营模式分散出售、统一招商、扣点联营租金价格散组150-250元/m²,主力店20元/m²租售情况已租售90%以上主力店友谊百货、世纪联华百联天府购物中心为单体建筑，由友谊百货和世纪联华两大主力店构成，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、康体于一体的大型购物中心。基本情况个案分析研究TOSPUR同策咨询川开成都南天府项目所属商圈及其在商圈中的地位天府汇城位于科华中路9号，二环路南二段与科华中路交界处，正对百联天府高架桥，购