王府井大街案例分析(1)

组员：田淳凯沈沥凡任金前谭正超王府井大街案例分析目录•历史•改造背景及过程•商业属性•建筑空间形态•景观要素•公共设施•总结王府井背景•王府井大街最初形成于元代(1267年)，距今已有730多年的历史。王府井大街的商业活动最早出现在明代后期。从清宣统年间起街上陆续建造了一批洋行、银行、珠宝店、高档百货店和饭馆。•1903年后位于东华门附近的各类商摊集中到王府井大街东侧原来的练兵场一带，形成了东安市场，成为北京最早的综合性商业步行街。•20世纪20年代末王府井大街一带集中了北京城内最高级的洋行、旅馆、电影院、商场、舞厅。灯红酒绿、珠光宝气、一派洋式风貌。•新中国成立后王府井大街作为北京最大的商业街其建设规模和经营范围逐步扩大。60年代至70年代期间，东安市场进行了翻扩建，此后王府井大街上又陆续建成了全国最大的新华书店以及工艺美术服务部、北京饭店东楼等。80年代至90年代初随着改革开放和经济发展，进一步完善了王府井大街的商业和服务功能。王府井商业街以其“买全国卖全国式的经营闻名全国。王府井商业步行街改造背景及过程•进入20世纪90年代后，随着市场经济的发展、城市建设与商业格局的变化、以及土地开发和交通的不断集聚，北京旧城商业街与国内其他大城市中心区商业街一样，普遍面临着原有经营特色衰减，以及经营、购物、交通和人文环境下降等问题。90年代初期王府井商业街的特有地位及其作用仍是在计划体制下市场经济发育不足所形成的。进入90年代以后随着社会主义市场经济体制的深化改革和市场经济的发展全国形成统一市场，各地区商品经营的差异越来越小，商业行业的竞争也日趋激烈。另一方面，随着北京城市建设规模的扩大和建设布局的变化，陆续在二、三环路周围新建了一批高档的大型商场，多元化商业格局的形成，以及旧城人口逐步外迁带来了购买力向外转移和分散，再加上受旧城区市政基础设施建设滞后、交通拥堵等因素影响，王府并大街的商业地位受到前所未有的挑战。，1992年北京市政府决定通过引进外资对王府井商业区进行了大规模改造，目的是使王府井大街成为世界一流的商业中心王府井商业区改造范围南起东长安街，北至“五四大街、东四西大街，西起南河沿，东至东四南大街、东单北大街。改造的主要内容是①完善市政设施；@道路重新铺装；@清理整治立面；@对夜景照明设施进行整体规划和改造；◎增设各种服务性设施，如座椅、电话亭、邮筒、果皮箱等；◎增加绿地、树木；@整体设计雕塑、喷泉等环境小品；①规划设计重要节点。王府井区位分析王府井地处北京市二环内的中心地段，它位于市中心的东长安街北侧，北至中国美术馆，全长约1600米，是北京最有名的商业区.改造后的王府井大街形成了“金十字”的构架。以金鱼胡同西口的十字路口为中心。朝东是宾馆饭店一条街，向西是小吃休闲一条街，南面是繁华商业街，往北是文化一条街。王府井功能分区王府井商业街将划分为文化艺术区、旅游服务区和购物休闲区三大特色区域。东城区第十三届人民代表大会第三次会议指出，东城区今年将启动《王府井商业规划》，把王府井从购物型商业街变为休闲综合性消费商业街。王府井商业街商业定位商业属性：1、有中国第一金街2、是集聚购物、休闲、文化、娱乐、旅游、餐饮、商务、住宿为一体的综合性商业步行街和国际性商业旅游中心。3、北京市的主客厅----外国人或外地人旅游必到之地消费人群特征：外地人、外国人为主，节假日客流量大业态分析：1、基本情况大型商厦9座；王府井百货大楼、东方新天地等；大型、超大型写字楼10余座；东方广场、新东安大厦等；五星级宾馆8家：北京饭店、王府饭店等；老字号企业多家：盛锡福、同升和、享得力等。2、经营状况零售额：34.47亿元销售收入：193.20亿元王府井大街的商业地块王府井大街为线性空间对象是王府井大街两侧的商业地块，依据街道肌理将王府井大街分为17个地块单元，分析不同地块见的效益差异王府井地块间人流分析1、具有沿步行街区域由南向北的明显方向性2、相邻地块回游较为频繁3、步行街内部回游频繁，以外地区，特别是离主要出入口较远的北部区域鲜有人的活动4、大型百货商店之间的回游，特别是对面地块之间的互串较为频繁，最大的回游出现在新东安市场-----北京市百货大楼。王府井交通分析•旅游观光路线以世都百货为起点，经王府井大街、帅府胡同、校尉胡同、东单三条，再由王府井大街返回世都百货•在王府井地区设置公交首末站，应结合规划与建设考虑5-6条线路的首末站用地，并且东西两侧分别布设。•机动车停靠形式主要是地下和路边，1025个停车位基本满足要求•出租车车位设置上客站3处，下客站4处，分别位于东安门大街两侧、金鱼胡同北侧、校尉胡同、新东安市场后门和北京饭店东侧。每个上客站提供一定长度的出租车等候区域。自行车交通全天禁止在王府井大街通行，共提供自行车停车处12个，停车规模为5750个王府井商业街的行为特征分析在王府井大街中断，也就是步行街所在区域，新东安市场和百货大楼地块吸引力明显，人流形成了较为规则的沿东侧走行至尽端折返后沿步行街西侧返回的路线，沿途没有跨越现象，这说明目前的王府井大街地块规模分布较为合理，人流通畅而且每个地块都得到了消费者的光顾。在走行的后期，消费者在4、5号地块间存在往返现象，说明这两个地块的吸引力相近。王府井商业街吸引力消费者前来王府井的主要目的按照百分比由高到低排列依次是：休闲娱乐(31％)、旅游观光(29％)、购物(26％)、办事(9％)、其它(3％)、吃饭(2％)。说明当前的王府井大街更是一条休闲旅游街，商业购物功能已经退居次位。王府井消费活动分布1、步行街南面范围内地块消费额基本高于步行街北面范围地块，特别是金鱼胡同以北地块整体较低2、大型百货商店的所在与否直接影响到地块消费额的表现，同时步行街范围内地块，北京市百货大楼和新东安市场所在地块消费额要高出很多，总人流的分布与总消费额的分布基本相似，可见其显著的“人气优势”王府井空间形态通过图底关系示意图可以看出街道沿途缺乏容纳游人休憩的环境，街道空间形式较为单凋、缺乏节奏感，小能缓解人流压力而且容易使人缺乏安静感和舒适感。东侧建筑组合形态西侧建筑组合形态北北在建筑形态和体型方面，南端建筑高47~55米，中段有6~12米的低层建筑，也有20多米的多次建筑，北端建筑多为20米左右。两侧建筑高度相差很大，从6米到50多米的差异，很不和谐。王府井空间形态景观受规划高度限制，虽然百货大楼和东安市场建筑高度较高，但王府井大街天际线总体平淡。但沿街三处小广场的建筑退让给单调的街景带来一定的张弛变化。好的街道空间节奏示意图百货大楼近280米的入口空间显得过长。好友世界界定物景观（建筑景观）•构成和界定商业步行街公共空间的街道、建筑外立面和其它构筑物的尺寸、形状、比例决定了空间的形态。•凯文林奇在《场地规划》中把25米左右的空间尺度作为在社会环境中最舒适和得当的尺度。而在亚洲，据统计，9-24米是商业步行街较好的宽度。•D/H值经研究，在1.5-2之间比较合理，空间尺度较亲切。•王府井大街道路红线宽度为40米，宽度可分为南、中、北三段。南段人车混行路段，车行道宽23米，东西人行道分别宽25.2米、19米；中段道路宽度较窄，东侧集中了四联美发、中围照相馆、吴裕泰茶庄、盛锡福帽店等以二层建筑为主体的传统店面，中间步行带宽12．4米，东西步行带分别为6．8米、7．2米，其中两侧步行带分别在靠近中间步行带一侧设有4米宽的家具区，布置座椅、路灯、电话亭、垃圾桶等街道家具。北段中间步行带呈微微的折线形，东西步行带宽度也因此略有不同，中间步行带宽17.8米，东西分别约11.3米、14米，在两侧步行带中部设有4米宽的家具区。自然景观与景观小品街道很宽，又没有高大的树木垂下来的枝条，空间层次很少，因此显得开放，实际吸引力不足；自然景观不足。好友世界前广场南部以旱喷和花坛结合，形成一个活泼动感的景观区，北部结合花坛和座椅形成休息区；而且整个步行街两侧都有座椅，但是消费者的反映情况为太少，艺术性景观小品以趣味性雕塑和各种雕塑为主，加上各式各样的喷泉，能吸引消费者在此停留，增加消费可能性。绿色景观太少，街道两边的树木空缺问题严重，而绿色景观往往能增强消费者的购物欲望，以及促使消费者停留，增大消费可能性。树木位置示意图：圆圈表示树木公共设施•公共设施是人在行走过程中接触最频繁的公共空间构成要素，虽然看似不起眼，却最能体现步行街的品质。如休息设施、街灯、无障碍设计等等。王府井大街公共空间的基本座位是木质长条座椅，辅助座位还有店前台阶、花痴边缘等。南段没有座椅，中段也较少；总的说来，大多数人对座位数量不满。王府井的街灯几处无障碍设计王府井其它公共设施分布情况王府井内的大型商场分析东方新天地能取得如此好的经营业绩，与其规划合理的内部交通动线设计密不可分。东方新天地的内部交通设计，充分考虑了人的生活习惯和人流交通组织，力求达到使用上的无障碍和灵活性。其内街式交通布局，使商场内的平面交通更具有识别性和通畅性，实现各种功能相互间的互动。同时，地铁一号线的王府井站和东单站就设在该项目地铁层，可以使进入该商业体的购物者，在不必经历日晒雨淋就能享受到购物街式的舒适购物享受。东方新天地的合理内部交通动线布局，在很大程度上奠定了吸引其人流的先决条件。如同外滩是上海的建筑展览馆，汇集在王府井大街的各式百货公司，也像堆积在不同岩层的化石般，展现了北京不同时代的消费景观。不过北京人更为钟情的可能是1955年开业的北京百货大楼。在过去物质缺乏的年代，能到被誉为“新中国第一店”的北京百货大楼购物，就像到邻近的北京饭店用餐一样，是少数脱离生活常轨而必须极其慎重乃至满怀期待的盛事，因此北京百货大楼之于北京人，就像锦小路市场之于京都人一样，充满着年节欢乐的象征，即便东方广场如何新颖气派，依然不能取代北京百货大楼在北京人心目中的位置。其实若要说历史悠久，东安市场才真是当之无愧。清朝光绪29年，为了整顿东安门外大街的市容，清政府将附近商贩聚集在废弃不用的八旗兵练兵场，从而形成东安市场，也是王府井日后成为商业街的起点。现在重建的新东安市场当然不复旧时面貌，但是在老一辈文人的随笔杂忆中，依然可见老东安汇聚着吉祥戏院、书店、餐馆、小贩的热闹景象。当年在东安市场的商铺现时多半不在，只有位于五楼的东来顺，地下一楼的老北京一条街、中华老字号一条街，与安放在新东安门前唱戏、剃头、拉黄包车的塑像，留下几许过往的线索。大体分析以前，王府井商圈的繁荣主要由王府井步行街来带动，并没有向两侧延伸。而世界其他发达城市的商业中心如美国纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街基本都以大范围商业街区的形式存在。随着王府井步行街升级改造的启动，王府井商圈的发展已不是局限在某个商场的定位上，如何融洽商圈内部的商业定位和主要客群才是王府井商圈成败与否的关键。王府井大街地处北京都市核心区域，商务气氛浓厚，客群层次很高。这一区域的酒店、写字楼和住宅价值已经充分彰显了。但是，与之相比，该区域的商业价值却不匹配。“王府井区域一直以购物中心和传统百货业态占据主导地位，文化、休闲、娱乐等业态相对欠缺。随着时间的推移，王府井步行街已逐渐成为人们印象中的旅游商品一条街。由于代表新型业态和新型商业模式的高品质专业店和各类创意主题店的缺席，王府井对本地消费者的吸引力大大消弱了。”第一太平戴维斯商铺部经理说过。“随着城市多商业中心化和消费者的购物理性化，像王府井这样大规模的商业街功能不该是单一的，而是融购物、旅游、商务、文化、休闲、娱乐、展示等于一身。如果单纯站在购物功能角度认识现在的王府井大街，必定会出现同质化竞争。因此，王府井商圈需要成为融合各街区的集合体，发挥各条街道的商业优势，形成区域内的错位竞争。”北京汇博行房地产经纪有限公司总经理潘好龙认为。由于王府井步行街在北京甚至于在全国，影响都非常的大，它是一个旗帜。但是正如五月份召开的国际会议所表现出来的，跟世界上著名的步行街，著名的商业街相比，还有很大的差距。这个差距就表现在它的休闲功能欠缺。王府井步行街虽然已设立了一些椅子，但是寥寥无几，一到节假日，人到处都是席地而坐，拥挤不堪。就