20090801_梅州客天下营销策略总纲

客天下●圣山湖1号——因荣耀而生谨呈：广东鸿艺集团深圳世联地产顾问股份有限公司位置：广东梅州市梅江区东升客天下旅游产业园一期总用地面积：88.07万㎡一期总建筑面积：36万㎡容积率：0.51一期首批别墅的建筑面积：47201㎡一期产品规划：独立别墅、双拼别墅、联排别墅、洋房项目基础信息本次推出独立别墅29套，联排别墅52套，双拼18套一期别墅项目本次推盘信息户型独栋1独栋2独栋3独栋（样板房）联排1联排2其他联排楼王面积约500㎡487㎡592㎡约503㎡约400㎡约350㎡324—481㎡908㎡总套数1212643415201已售12034670剩余套数111061309131销售率92%83%100%25%88%60%65%未售优劣势分析围屋设计，以客厅为中轴，空间利用不是很合理，前期销售不畅地下室采光好，户型布局合理，功能区分合理。面积大，下沉式地下室，立体感强，地下室采光好。但户型布局不太合理宽阔大气，家族厚重感。超大露台设计，最佳坐北朝南。功能分区合理，结构实用主卧宽大有私密露台。进深较长，户型尺度不够大超大功能厅，客厅方正实用。地下室较小，户型紧凑实用，属明星产品功能厅50㎡左右，户型方正，花园面积20㎡左右尽享项目山水资源，户型震撼产品基础信息报告核心思想问题分析目标理解解决思路执行方案鸿艺之于梅州：最牛的品牌开发商！客天下之于梅州：人尽皆知的最牛大盘！别墅产品之于鸿艺：整个产业链的一部分！如何深挖项目价值，实现鸿艺品牌溢价，让项目超越梅州，走出梅州。如何借势客天下旅游产业园，轰轰烈烈地将一期别墅卖出去？目标理解：宏观大势研判市场分析客户分析主要问题问题解析市场大势金融危机背景下，实体经济明显衰退，中国GDP目前最重要的支撑“出口”及“FDI”连续7个月下降。香港2009年失业率香港失业问题将持续恶化，如果全球金融危机继续恶化，不排除失业率会上升至8%，逼近2003年所创下的8.7%高位。——香港财政司司长曾俊华中国出口额持续下降4月份中国出口连续第七个月大幅下降，出口总值同比下降22.6%，至919亿美元，同比降幅大于3月份的17.1%。进口同比下降23%，至788亿美元。经过季节性因素调整后，4月份出口环比下降2.8%，而3月份为增长6.1%。——摩根大通外商投资连续7个月负增长（截止2009年4月）——商务部商务部昨日发布，4月实际使用外资金额(FDI)58.9亿美元，同比下降22.5%，扭转一季度降幅逐渐收窄的趋势。这是自2008年10月份以来，FDI连续第7个月下降。“4月降幅加深以及绝对值减少，应该说在正常范围内波动，鉴于当前全球经济形势，中国FDI还有继续下行的可能。”——中国社科院国际金融研究中心秘书长张明保持现有经济增长的同时促进实体经济的转型，但对实体经济的效果要较长时间才能够显现。短期内保8%必须依赖货币政策。国际收支政策——出口退税政策推动对外贸易（维持现有支柱产业的增长，但过于依赖于国外经济的增长）2008年我国过头退税5865.9亿元，同比增长4.1%，根据2009年中央预算，09年我国的出口退税额将达到6780亿元，增长14.4%，09年我国出口退税额可能突破6708亿元的预算。市场大势途径1：政府投资，扩大基础建设（短期选择）——主要目的：以固定资产投资直接拉动经济增长，保底GDP增长率当前出台的“2010年底约需投资4万亿元”计划。为加快建设进度,会议决定,今年四季度先增加安排中央投资1000亿元,明年灾后重建基金提前安排200亿元,带动地方和社会投资,总规模达到4000亿元。途径2：加快保障体系等社会制度改革（长期选择）——主要目的：提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动GDP增长内需扩大于拉动居民的收入水平（扩大农村市场等）、以及医疗保险、养老保险、教育制度完全相关。其调整时间比政府投资拉动缓慢，但是保证内需持久扩大的必需之路货币政策——增加供给降低成本刺激流动性（短期内应对危机的措施，迅速提升消费需求，带动金融市场及房地产市场繁荣）09年货币发行量6万亿元，以货币供给刺激经济增长扩大内需——从出口大国转为消费大国（实体经济的转型）市场大势09年货币发行量6万亿元，1—4月完成4万亿元。国家对货币政策力度较大。•信贷完成量提高继1月和2月人民币新增贷款不断创出新高，3月份人民币贷款继续保持高增态势且新增贷款再次创天量。根据中国人民银行4月公布的数据，3月份当月人民币各项贷款增加1.89万亿元，同比多增1.61万亿元，加上前两个月新增贷款量，一季度人民币新增贷款已达4.58万亿元，超过往年全年新增贷款金额，为历年所罕见。•资本流动性增加，需要通过政策调控，预防恶性通货膨胀央行把今年全年的货币供应总量目标定为“以高于GDP增长与物价上涨之和3至4个百分点的增长幅度”，广义货币供应量M2增长目标定在17％左右。这是央行第一次把货币供应总量目标与经济增速挂钩，表明了以货币供给刺激经济增长的决心，资本流动性将不断加强。以国家支出提振经济，加大基础设施建设投入，但地方资金落实困难，要达到预期效果必须增加实际的投入。•4万亿元国家投入，08年第四季度完成1000亿，09年截止4月完成1300亿。•国家就资金使用情况发布审计报告，项目资金落实困难重重2008年底新增1000亿元中央投资计划和预算已全部下达，2009年初新增1300亿元中央投资计划和预算基本下达。截至2009年3月底，中央投资资金平均到位率为94%，其中有些项目按工程进度地方配套资金到位仅为48%。——《关于中央保持经济平稳较快发展政策措施贯彻落实的审计情况》国家审计署发布的2009年第4号审计结果公告披露，10省区违规资金达26亿多。市场大势09年国家政策调控以宽松的政策为主；在保8%的前提下，下半年政策不会有较大的变化；通胀预期下，购置房地产是较好的资本优化方式。宏观视角：政府刺激经济计划下，金融信贷政策的全面放松，促使深圳（全国）楼市快速回暖，幅度约20-30%政策频繁出台刺激经济：投资：4万亿刺激计划；出口：数次调高出口退税；降息：屡次降息，最近一次108个基点；外资：四部委正式将外资非正常撤离追责上升国家高度；信贷政策开始走向“明松暗紧”鉴于目前大部分分银行信贷并未进入实体经济，2009年5月份，酝酿了两年之久的《固定资产贷款管理暂行办法》(下称《办法》)出台,可能意味着在宽松货币政策不变前提下,信贷政策将实施“明松暗紧”的政策杭州二套房贷政策开始收紧二套房贷政策在经历了上半年的局部松动之后，最近开始突然收紧。杭州多家银行的房贷部门表示，对于二套房贷，目前均严格执行首付四成，利率上浮10%的政策。政策视角：另一方面，全国信贷指标提前完成，使得下半年与楼市相关的金融信贷政策存在收紧的可能3月放贷创历史新高一季度完成全年指标90%央行数据显示，3月份，人民币各项贷款增加1.89万亿元，同比多增1.61万亿元。3月信贷数据的发布，使得今年一季度人民币贷款增加4.58万亿元，逼近全年信贷额度5万亿的总额。上半年新增信贷已经达到7.37万亿元央行表示，希望“严格控制对高耗能、高污染和产能过剩行业企业的贷款。政策层面：二套房贷8月1日起或全面收紧杭州、上海商业银行二套房贷7月全面收紧，南京、广州、深圳的相继跟进；中国银监会发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求各商业银行二套房贷政策收紧不动摇；央行预警盲目放贷：“当前银行业既要避免盲目惜贷,也要防止盲目放贷”、“密切监测房地产价格波动,开展压力测试”——《2009年中国金融稳定报告》近期，在全国经济形势座谈会上，温家宝总理指出要促进房地产业健康发展。在调研了深圳、成都、杭州的部分地产中介和银行后，中银国际昨天发布研究报告称，各地银监局倾向于按“四成首付、1.1倍利率”的标准来严格执行二套房贷政策，这个时间节点是8月1日，预计政策冲击可能在8月份集中体现，并引起投资客的短期离场观望。而银行业分析师预测，下半年二套房贷很可能放缓，但也取决于银行对此的贷款操作。政策层面：各地银行执行银监会“收紧二套房贷”通知可能会引发市场波动银监会于2009年7月发出了要求各商业银行严格执行二套房按揭政策的通知，通知并明确告知要处分查实违规者。近几周各商业银行多地分行也从观望态度转变为积极跟进执行，在二套房界定、放贷和利息方面逐步加紧控制。附：部分一线城市金融系统举措公司反馈情况北京政策暂无变化。上海上海银监局已转发59号文，要求各行严格执行二套房贷政策，执行层面尚待观察。深圳银监会的文件7月29日晚发出1、凡未结清按揭贷款二套（含）以上，且属非普通住房的（如何判定文中未作规定，各行可能会不同，最可能以面积144平米为界限），要严格按第二套执行；2、严禁仅凭抵押登记回执放款广州招行最先作出表态，但实际执行不严。工行在广州的四大行中是最先严格执行二套房贷政策的(据该行领导介绍，银监会正在该行审计)，中行、建行、农行目前还在观望中。重庆重庆银监局下文强调各银行要加强按揭贷款审查（未明确提及二套房），下半年将开展对按揭贷款的专项检查。武汉武汉工行已收到总行转发的银监会59号文，具体操作尚待明确。宁波宁波中行、建行、光大已明确严格按第二套房按揭政策执行，招行暂时没有变化。杭州对别墅项目严格执行，其他暂无影响。成都因媒体曝光，四川银监局已正式下文各银行严格执行二套房贷款政策，成都建行、交行、工行已严格执行，其他行仍在观望福州福州银监局已于7月6日正式通知收紧二套房贷，中行已从当日起执行，工、农、建还在具体政策编写下发阶段，预计7月下旬将全面严格执行。深圳市场——豪宅投资客户观望情绪明显，自住客户对政策不十分敏感王小姐：生意人，看房多次，意向户型为268平米；在深圳已有多套房对于价格：对于现行价格，认为单价可以接受，但总价略高对于政策的看法：现在银行的贷款在收紧，而房价很有可能会降；而自己买了丹堤以后可能1~2年内都不会住，所以想等等看再买。马先生：私营企业主，55岁，现住罗湖；看297楼王单位，用于养老，自住对于户型：看过波托菲诺，认为丹堤格局非常不错价格：认为单价偏高；对比过丹堤C区的二手别墅后又想买别墅对于政策的看法：想一次性付款，对于政策只字未提。徐先生：外贸生意人；看297楼王单位，看了多次未买，在深圳有4套房价格：丹堤老是涨价，5月份的价格还可以接受，现在的价格有点贵对于政策的看法：北京、上海的房价也在疯涨，现在的价格已处于巅峰，此时出手买，没有多少升值空间；电视、报纸都在说房价的事情，中央很可能会加强调控宏观大势小结下半年以宽松政策为主，但信贷政策收紧迹象明显二套房贷政策将近一步严控二套房贷政策出台致使投资客观望情绪增加上半年政府肆万亿刺激计划初见成效，房地产市场回暖迹象明显实体经济仍未呈现回暖迹象对于现阶段的宏观市场仍需抱着谨慎的态度！项目名称套数物业类型主力面积段目前售价客户项目现状华侨城别墅100宅基地自建物业300-600120-180万左右（二手转让）生意人，高级公务员无物管，周围配套较少，档次感较低大新城顶级别墅目前40套左右，还有大面积未售地快（部分用于地皮售卖做别墅，大部分用于自建房）开发商出售地皮300-600100-150万左右地皮售价2600元/平个体经营者，私营业主，企业高管，政府公务员统一规划，花园面积较大，小区环境较好美景花园别墅130宅基地自建物业250-600100万左右（二手转让）个体经营者，公司中层管理人员等无物管客都新村别墅仅售几套商品房300-60050万左右个体经营者，私营业主，企业高管，政府公务员洋房为主社区，别墅售出少量单位，目前烂尾，杂草丛生梅园新村—开发商出售地皮300-600地皮价2000元左右，目前无二手交易个体经营者，企业高管大社区，数个开发商，小区管理混乱状元楼目前80套左右，还有部分未售地皮开发商出售地皮300-600目前地皮售价2000元-2400/平私营企业主，个体经营者规划较好，目前地皮在卖，建好后开发商统一管理梅州别墅市场现状