低层高密度住宅探讨

低层高密度住宅探讨刘丹田棣(上海名亭建筑设计有限公司201600上海)摘要:目前,我国正进入一个社会经济快速发展,人民生活水平和居住理念都在日新月异的提高进步阶段,人民对居住环境的要求越来越高。低层高密度住宅在对土地资源的节约基础上以其宜人的尺度,与自然的亲近及灵活的空间组合等优点逐渐成为一种良性的住宅开发模式。本文对低层高密度住宅的历史以及现状发展进行研究分析,论述这种住宅形式的市场﹑开发优势和存在的问题,进而对这种住宅形式的规划建筑设计进行探析。关键词:低层高密度住宅;空间;环境1
背景目前,我国正进入一个社会经济快速发展,人民生活水平和居住理念都在日新月异的提高进步阶段,计划经济时代的单一的居住模式早已不能满足现代社会居住需求,各种形态的住宅模式应运而生,集合式住宅(其中包括高层,多层,低层住宅),独立式住宅,花园别墅等等,分别适应不同的消费群体。多层及高层住宅一直是我国住宅建设发展中占主流地位的形态模式,它们具有经济﹑适用﹑集约化开发﹑节约土地资源等优点,但这种超尺度的环境空间,使人置身其中感到压抑,归属感﹑领域感﹑个性化缺失,邻里交往淡漠﹑犯罪率上升,于是住宅设计的人性化问题越来越为建筑师和居住者所关注。低层高密度住宅同时具备了低层住宅的宜人尺度﹑空间环境﹑与自然的亲近感和多层住宅对土地资源的较高利用率,因而渐渐成为许多城市规划师及建筑师所提倡的一种居住模式。2
定义﹑对象低层高密度住宅顾名思义首先应该是低层住宅,根据我国住宅设计规范GB50096-1999!中规定,不超过三层的住宅为低层住宅。目前市场上有一种4层的上下户叠拼的联排住宅,1~2层为一户复式住宅,3~4层为一户复式住宅。虽然层数已超过三层,但其内部类似别墅的空间感,使用形式上也与两﹑三层的住宅相似,而且,它既节省用地,造价又低于联排式别墅,因此这类住宅也可以归为低层住宅,是低层高密度住宅的一种类型。其次便是高密度的定义,在规划专业上,高密度在数据层面可以被理解为高容积率。低层住宅的容积率总体而言一般要低于多层及高层住宅,但其本身根据组合形式在容积率上也有比较大的差异。在我国目前的住宅建设中,低层住宅一般分为两类,一类是以独栋别墅﹑联体别墅及低层联排式住宅(又称townhouse)为主体的低层低密度住宅,其容积率一般控制在0.5以下;另一类是以密度较高的低层联排式或单元式住宅及4层的上下户叠拼的联排式住宅为主体的低层高密度住宅,容积率在0.6~1.1之间。这些住宅形式在我国目前的经济发展状态及土地资源稀缺的国情下,对我国的房地产开发具有许多实际的参考价值。3
历史低层高密度住宅在我国的居住历史中也屡见不鲜,占有很重要的地位。我国江南地区鳞次栉比的水岸屋舍便是这种形式的居住模式。这些民居一般沿河﹑沿街采用联立的方式组合,数户一栋,彼此外墙相依,相互支撑共同抵御频繁的风雨侵袭。每户面宽都较窄,而采用较大的进深,尽可能的使各户都能有临街临河的对外出入口,户内一般都设置内庭院﹑天井,部分坡屋顶也坡向内庭院解决雨天的排水问题。上世纪初在上海﹑武汉等城市普遍建造的里弄式住宅,也是与当时当地气候﹑风土﹑及生活熔为一体的成熟的低层高密度住宅。4
现状发展改革开放20年来,中国的住宅建设取得了令世人瞩目的辉煌成就,人们对居住建筑的需求日益丰富和多样化,住宅开发追求的不再仅仅是建房和高密度,∀人#开始成为越来越重要的因素而倍受关注。无论是规划﹑建筑和户型设计,还是居住文化的营造,面向何种人群﹑如何体现个性和满足人的多层次需求都成为设计和开发的重点,中国的居住建筑朝向第五代∃∃∃∀舒适型#迈进。在这样的住宅开发大背景下,∀低层高密度住宅#以其独特的优势,展现出强大的市场生命力。对于这种住宅形式的迅速崛起从以下几个方面来探讨:4
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社会性因素1994年我国政府发表的中国21世纪议程!,中国21世纪人口环境与发展白皮书!,提出我国人居环境建设的主题和目标∃城市化与人类居住区管理;基础设施建设与完善人类居住区功能;改善人类居住区功能;向所有人提供舒适的住房;促进建筑业可持续性发展;建筑节能和提高居住区能源利用效率;农业与农村的可持续性发展;发展乡镇企业和农村乡镇中心。4
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功能性因素低层高密度住宅排除了一般多、高层公寓式集合住宅带给人们的紧张、压抑感,又比独立的别墅多了居住环境的邻里氛围。由于这种建筑模式的建筑与室外空间在尺度及形态上的亲和性,利于将建筑与景观融合在一起,从而创造丰富的过渡空间,从私密、半私密再到公共,形成多层次的人际交往空间,从而获得高质量的生活场所。从建筑构造本身来看,低层高密度住宅由于其竖向功能设计的特点而给设计师完善设计功能留下了广泛的想象空间,当然也为购房者选择房型乃至度身设计留下了较多余地。4
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环境性因素低层高密度住宅首先要充分考虑土地利用的最大价值,人群密集居住区的规划设计要以人为本,建筑、人群密度、光、风、热环境等要符合健康原则。同时低层高密度住宅区具备了低层居住群空间环境的特征,低层住宅的宜人尺度和空间的层次性、空间氛围、良好的地接性及与自然的亲近等都是高层住宅所不能相比的。4
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经济性因素住宅步入商品化的过程中,经济因素的作用至关重要。低层高密度住宅介于独立别墅和集合式公寓住宅之间,在土地利用、建筑造价、能源消耗以及公共区域的维护、保安费用等方面能做到适中性。房地产开发商的投资必须保持一定的收益,因此必须保证一定的容积率。低层高密度住宅的容积率最高可达到1.1,比独立别墅的0.5提高了土地利用率的一倍,适当的开发密度也有利于降低开发的土地成本。同时低层住宅所能营造的较为舒适人性化的居住环境也保证了住宅商品高于同等区域一般多、高层公寓的市场销售价格。5
单体类型低层高密度住宅类型主要有:低层联排住宅﹑低层单元式住宅及上下户叠拼式联排住宅。5
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低层联排式住宅低层联排住宅是低层高密度住宅中最常见的类型,它是相互联结的独院住宅,共用隔墙,住宅面宽较小(一般为6米),多为二﹑三层。起居﹑餐厅﹑厨房在下层,卧室在上层。车库可设在底层或停在私家庭院内。各户一般都设有前后庭院。从用地条件看,联排住宅是非组合式低层住宅中最经济的一种类型。由于它在组合上的灵活,可适应不同的地段和地形。组合的形式是多样的,可成排组合,成团组合,错接成排组合或呈席纹状组合。由于组合的形式不同则会产生不同的院落低层联排住宅可以根据地形灵活布局,利用单元的变异与组合来解决私密性问题;通过各种叠拼组合来提高居住区的密度并减少单个户型的面积。它的连续的街立面可以形成多种形态的城市空间。它们可以有统一的立面或不同的处理,形成近人尺度的﹑动态的﹑独特风格的街景﹑广场及庭院。由于低层联排住宅的相对独立性和空间的二纬性,使得低层联排住宅有着远较多﹑高层住宅更为丰富﹑灵活﹑自由的室内外空间。5
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低层单元式住宅低层单元式住宅即通过公共交通空间将多套住宅单元组合在一起的低层住宅,又称组合式住宅。这种住宅形式由于户与户之间采用公共楼梯走道联系,因此可以形成高密度的群体,在节约用地方面较非组合式住宅更为显著。低层单元式住宅在我国国民经济恢复与发展时期的住宅建设中曾经大量建造,由于其结构简单,施工方便,对地基的要求不高,便于在技术条件还不完善的情况下工业化批量生产,同时这种形式在密度上的优势,使得在解决大量人口的急需居住问题上发挥了很大的作用。低层单元式住宅多为三层左右,通常以∀周边式街坊#进行布局,每个街坊的住宅沿周边布置,向内围合成三合院﹑四合院,令居住群中心拥有较宽敞的活动场地,促进了邻里之间的交往,孩子们拥有一个相对安全,自由的活动场所。低层单元式住宅的缺点也显而易见,由于其居住密度比一般多﹑高层住宅区大,且由于平面组合的关系,不能象低层联排住宅那样独户独院,因此户与户之间在视觉干扰和噪声干扰上比较严重,影响了传统居住理念中非常重要的私密性。5
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叠合式联排住宅叠合式联排住宅指相互叠加并联建的住宅,叠合的方式多种多样,基本上各户均有独立的出入口。目前市场上最常见的是上下户叠拼的联排住宅,一般为四层,1~2层为一户复式住宅,3~4层为一户复式住宅。下层住户结合自己的私家庭院设置独立的出入口,上层住户则以阳台或露台取代,一般也有独立的楼梯。叠合式联排住宅由于其空间的可塑性与低层联排住宅相似,并且对土地的利用更为经济,所以在我国越来越受到建筑师和规划师的重视。目前房地产市场非常热门的一种开发品种∃∀情景花园洋房#就是叠合式联排住宅的一种形式。∀情景花园洋房#设计层数一般为4层,首层入口通过独立小院,形成私密性很强的入户形式,2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中,这种创新性的∀入户方式#改变了原有的∀多层住宅#单一、过堂式的∀回家感觉#,使家的归属感更强。这种住宅对上层住户特别设计了一般多层公寓所没有的露台空间,利用下层住宅的形体,设计出上层每户向阳面都有的层层退台的台阶状结构,让每户拥有南向的私家花园或露台,独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展。露台没有顶盖区别于阳台更有花园感,而且和客厅相连并有较大的进深便于安排活动,半围合的设计使其拥有较强的私家感。下层住户庭院和上层住户露台都能够使居者充分与自然情景沟通,实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。并且公共空间开敞化,让邻里之间交往更为容易。由于层层退台,使楼内容,但在施工中可按照粘结剂使用说明书的注意事项及要求,另行设计和填写∀填充墙工程粘结剂施工质量控制资料#。同时,也应填写规范!GB50203-2002表A.0.15∀填充墙砌体工程检验批质量验收记录#。42
冬期施工中,同条件砂浆试块28d抗压强度与什么强度标准进行比较?砌体施工中,砌筑砂浆强度的验收是以砂浆试块制作完拆模后再进行标准条件继续养护至28d的试块强度来评定的。但是,对砌体中的砂浆而言,它并非处于标准养护条件(水泥混合砂浆为温度20%3&,相对湿度60~80%;水泥砂浆和微沫砂浆为温度20%3&,相对温度90%以上)之下,因此,由于条件的差异,即使转入常温后,砌体中砂浆的强度有所增长,但这时的砂浆强度是否满足设计的要求呢?对此,建筑工程冬期施工规程!JGJ107-94第5.1.7条规定:∀砂浆试块的留置,除应按常温规定要求外,尚应增设不少于两组与砌体同条件养护的试块,分别用于检验各龄期强度和转入常温28d的砂浆强度#。在规范!GB50203-2002编写过程中,从规范间的引用原则考虑,第10.0.5条完全引用建筑工程冬期施工规程!JGJ107-94第5.1.7条的条文内容。对此,在砌体工程施工质量验收规范!(送审稿)的审查会上,专家们一致认为试块留置太多而修改为:除标准养护试块外,再留置不少于1组与砌体同条件养护的试块,测试检验28d强度。关于砌体同条件养护砂浆试块28d的抗压强度值与什么标准比较,在规范条文及条文说明中并未明确规定。正确的理解应该是,砌体同条件养护砂浆试块28d的抗压强度值,应与掺入防冻剂的砂浆试块在相应于工程温度条件下(即按同时期28d气温的平均值计)28d的试块强度相比较。如达到了相应的强度值则认为质量可以得到保证;如达不到相应的强度值,则应怀疑施工中对砂浆防冻剂的使用效果,宜在砌体转入常温28d后对砂浆强度或砌体强度进行原位检测或取样检测,并判定其强度。建筑工程手册!(第三册建筑工程施工卷)1993年版提供了掺盐砂浆法施工中砂浆强度增长率的指标(见表7),可以参考。当采用其他砂浆防冻剂时,可结合现场条件由试验室提供相关指标。规范管理组认为,上述处理方法不够直观和方便,宜对此相关条文进行如下修改:∀用于与砌体同条件养护的砌筑砂浆试块,应检验转入常温28d的强度#或∀用于与砌体同条件养护的砌筑砂浆试块,应检验冬期施工结束后再进行标准养护28d的强度#。表7
掺氯化钠砂浆强度增长率(%)砂浆硬化温度间距加大,更便于全年享受阳光。参考文献:[1]沈克宁,马震平.人居相依!.上海:上海科技教育出版社,2000.[2]王彦辉,走向新社区――城市居住社区整体营造理论与方法!东南大学出版社,2003[3]林其标赵维稚林燕,住宅人居环