房地产中介行业发展及企业前景-(1)

房地产中介行业发展及前景2012年5月房地产中介行业发展及前景二〇一二年六月•你眼中的房地产中介是什么样的？•你眼中的二手房是什么样的？二手房的优点：△户型适中，总价低从市场上看，中小户型的二手房最受青睐，总价低是最大优势。据房产专家分析60～80平方米的住房是最适合三口之家居住的，居住面积没有任何浪费。二手房恰恰就具备了这一点。目前市场上销售的商品房，两居室的面积就有一百多平方米，对于许多想买房的家庭来说，经济能力承受不起，而且面积太大也浪费。△地理位置好二手房大都集中在各城区成熟的小区或者是商业繁华地段。经过多年建设，住宅小区交通方便，可以满足人们多方面的需求，如地理位置、子女受教育的需求等。△配套设施齐全二手房大部分都为成本价购买的单位住房，小区已建设多年，已成为成熟社区，各项配套设施均已齐备。购物、娱乐、子女入托、入学在小区辐射区内都能满足。而许多新的楼盘，居住区刚刚形成，社区配套设施的完备仍然要有待时日。△可选择的机会更多在同一地段的二手房房型不尽相同，对于购买者来说，选择的机会比较多。由于二手房的建筑年代不同，户型也有所不同，所以在同一地段分布着许多类型的二手房供购房者选择。△现房交易市场中交易的二手房均为现房，房屋的外观、结构、内部格局及各种设施都一目了然，房屋建筑面积是实实在在的，没有期房面积不准确的纠纷，物业等各种硬件可以考察△你可以选择怎样的人做邻居买一手房时你根本不知道你的邻居会是什么样的人。但买二手房你可以先考察周边住的都是什么人，有利于给孩子选择一个健康的环境。△产权过户及时上市买卖的二手房，房主都已经取得了产权证，只等买主选好了房子，签订房屋买卖合同后，就可办理产权变更、过户手续。△投资少、回报率高贷款购买二手房，然后出租，以租还贷是越来越多的有投资意识人的选择真正做到了“以楼养楼”。房地产中介发展史:混乱期整合期垄断期专业期中介行业流行的两大派别:港式台式港式/台式管理特点:港式:全员接待台式:秘书接待迅速直接温馨服务武文港式代表:中原地产台式代表:信义,住商区域公盘制度私盘制度1、行业发展概况2、行业核心竞争力3、行业未来发展趋势4、目前主流行业的特征5、我公司规模概述行业概况及前景一、行业发展概况（一）、行业发展总概•房地产经纪行业在我国发展近20年来，已经成长为一个具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。•城市化进程加快为房地产行业发展提供了广阔的市场空间；2001年到2005年期间，城镇个人住房拥有率迅速提升为房地产经纪行业发展带来机遇；存量房交易量正迅速增长，并将逐渐成为房地产的主导市场。我国处于发展中阶段，作为国民经济的重要支柱产业--房地产行业，从04年的萌动到05、06、07年的飞速膨胀，再到08年的理性回归，房地产行业经历着自身发展的沿革与变迁。根据行业发展规律，房地产业真正成熟的标志是存量房（二手房）交易占市场主导，这一比率在欧美市场达到了80-90%，估计未来几年中国的存量房交易将不断上升，房地产市场将是存量房主导的市场，从中长期来看，中国的房地产仍然具有很大的投资潜力和价值。•未来我国房地产经纪行业将大有可为。•在中国人眼里：“家”的定义是最重要的。由此可见，在地皮越来越少的情况下，二手房的远景将会越来越大。（二）、经纪行业发展阶段1996年之前：国家房改政策之前，房地产行业市场不活跃，二手房经纪多属于作坊式店面，没有成规模。1996-2000年：房地产市场逐步活跃，二手房经纪公司开始市场活跃，在本土化有一定影响力，比如天津顺驰、广州满堂红、北京中大恒基等。2000-2005年：随着2000年21世纪不动产进驻内地开始拓展，经纪公司开始了全国化拓展，二手房开始掀起涨价风暴，经纪公司市场活跃。2005.6-至今：房地产市场整合期，国家宏观调控，市场优胜劣汰，中介公司开始重新洗牌，规模性、品牌化、阳光型中介公司开始占主导市场。未来市场：二手房占房地产行业主导地位，成交比例逐步大于商品房。（三）、行业成长驱动因素与关键成功要素房地产经纪行业成长驱动因素1、消费者偏好（购买二手房的诸多优势）2、房改政策的出台；（取消单位分房政策）3、房地产二、三级市场不断膨胀刺激房地产中介业交易规模扩大4、城市化进程5、与国际房地产市场接轨6、信息网络技术的飞速发展7、中国经济市场空间扩大8:80后对房屋的价值观。---裸婚时代，蜗居两部典型连续剧。行业关键成功因素：1、制定清晰的品牌发展战略2、合理定位商业模式3、建立高素质的行业人才队伍4、强有力的规范化管理与执行能力5、打造服务深耕的能力6、信息网络化和资源共享7、创新研发的能力（四）、现阶段房地产经纪行业发展特点：1、宏观调控加速市场优胜劣汰，优势企业逆势扩张2005年上半年，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（国八条）和转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，拉开了新一轮调控的序幕。政策执行伊始，部分城市的二手房交易量即出现了缩量调整。市场的骤然缩小，使企业间竞争更加激烈。国内5万多家房地产经纪企业竞争十分有限的市场空间，大批中小房地产经纪企业被淘汰，为优势企业提供了难得的机遇。一批有远见企业逆势而动，加快了并购扩张的步伐。如我爱我家（控股）公司，门店数量由2004年的394个增加到2005年的507个。宏观调控•2008年国家颁布了国n条。•成都房产市场再次洗盘。小中介无数倒闭。大公司的拓展由此拉响。•伊甸城异军突起，抢占成都市场•1+2的战略布店，从成都前10一下进入了前5名。•此次国家调控，成都在半年内出台了救市政策，大力鼓吹二手房，退出了一系列优惠政策。短短半年，成都二手房房价增长了30%。宏观调控•2011年，力度最强的调控拉响•以北京为点，辐射全国1,2,3线城市的限购令。•直接导致了无数小中介关门，买卖双方开始了博弈。•限贷令紧接其后，以打击投资者为目的，上涨存款利率，上涨贷款首付，对贷款者的审核加严。小型担保公司开始关门。银行放款时间骤然变为一季度及半年。宏观调控•通过国家的几次市场调控，以成都市场来说•1：租赁火爆。租赁成交火爆，租金翻倍增长•2：小中介关门，大公司坚挺。•大公司以标准化，专业化占据了市场大半份额。•3：该买房的还是要买房。。。。2、经营能力、成长性全面提升，对企业综合实力贡献增强。以往房地产经纪企业以单纯增加门店、对外扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。如中原（中国）置业有限公司重视企业专业经营能力的培养，致力于打造高效率的房屋流通服务网络，短短几年间发展，不仅在广州地区成绩显赫,同时在深圳、东莞、佛山等地的发展也获得了成功，成为华南地区最有实力的房地产经纪企业。3、金融服务、连锁经营发展迅速，成为企业扩张的重要方式。由于在经纪服务的过程中，房地产经纪企业对交易双方的信息特别是他们的信用了解的比较全面，所以金融机构希望通过规模较大、信誉较好的企业获得购房者的金融贷款业务，这样部分企业开始把金融服务作为企业重要业务，并取得了较高的业绩。比如：房贷城、评估公司等。二、行业核心竞争力核心竞争要素体现在以下几个方面•1、服务质量•2、企业品牌•3、业务品种及快捷的业务流程•4、信息化的渠道•5、专业的人力资源队伍•6、规模效应三、未来经纪行业发展趋势•1、企业规模化大部分企业开始认识企业规模过小限制企业发展，因而通过增加分店、收购等方式扩大自己的规模。1+2联合不动产于今年正式进驻天津，原河北1+2联合不动产正式更名为天津1+2联合不动产。总部也逐渐随之迁移。•2、经营专业化市场细分是一个成熟市场的必由之路，专业化是提高市场效率的重要途径。成功企业往往是那些通过对各个部门在不同种类服务和服务的不同阶段进行明确的分工，同时合理判断企业在产业价值链中的核心竞争力，采取集中化策略，专注自己的优势业务的企业。企业也必然走向一个越来越专业化的道路。•3、信息技术化在房地产经纪行业，成功企业多数不仅建立自己的面向客户的网络信息服务平台网站、利用高效的房地产网络发布房源信息，还在逐渐采用MIS信息共享系统等新技术与经营紧密结合的方式作为重要经营手段。比如我们的：、诚信品牌化随着房地产经纪市场发展的成熟，房地产经纪企业面临着大浪淘沙，企业间竞争比拼的是经营水平，但如果不能保持诚信形象，即使以往再强的企业也会在一夜之间失败。•5、服务个性化服务是房地产经纪企业的根本，研究客户需求是房地产经纪企业的重要工作。根据客户的需求，不断创新服务，已经成为他们关注未来发展的一个重要途径。•6、资本市场联系日益紧密（1）2005年8月，凯雷和软银投资4500万美元给顺驰不动产；（2）2005年12月，高盛入资2500万美元给21世纪不动产；（3）2007年8月8日，易居(中国)以中国第一只房地产经纪概念股的身份正式在美国纽约证券交易所挂牌交易，发行价13.8美元，融资约2.01亿美元。（4）外资投行中国区负责人2007年8月5日在北京西山别墅“庐师山庄”举行的一次活动中表示，网络和流通环节将成为中国房地产业发展的新重点，外资基金对中国房地产的投资重点会由开发环节转向流通环节，也就是关注房地产经纪公司。四、主流企业经营概况•以《2006年房地产经纪百强企业研究报告》中百强企业为代表，企业经营概况为：1、百强企业通过规模化扩张，逐渐确立了国内市场的优势地位。2005年，百强企业在二手房、租赁市场的成交总额平均为94551.41万元，比2004年增长10%。统计数据显示100家企业的平均房源数量为1.4万套，房源数量在3000套以下的占27%，3000-10000套的占25%，10000套以上的占48%。从成交总额分布来看，3亿以下、10亿以上市场份额的企业持续增加，整体继续呈现分化的趋势。•2、经营收入出现结构性变化，金融服务成为百强企业经营收入的一个重要增长点。从经营收入来看，2006年百强企业平均经营收入为2387.22万元，其中1000万以下的占34%，1000-4000万的占43%，而4000万以上的占23%。从经营收入结构来看，二手房、租赁服务佣金收入分别为1511.34万元、475.88万元，比2004年分别增长了6%和14%，二手房服务佣金收入增幅明显下降，金融服务佣金收入408万元，对百强企业经营收入的贡献率达到17%。价值链延伸环节的综合服务能力成为了企业新的利润增长点。3、经纪人收入水平（北方城市）•调查的主要内容为经纪人截至到09年10月份近3个月以来的平均单月收入，共分为6档：•月收入在3000元以下的，占17.06%；•月收入在3000—5000元之间的，占36.12%；•月收入在5000—8000元之间的，占17.39%；•月收入在8000—10000元之间的，占15.05%；•月收入在10000元以上的，占7.36%；•月收入在20000元以上的，占7.02%；通过调查可以看出来，月收入在8000元以下的占到了大多数，达到70%的水平，当然，也有14.38%的经纪人月收入可以超过万元。而在一年前所作的一个小型调查中，只有10.71%的经纪人月收入可以达到5000元以上，比较而言，最近的一年中，收入水平还是有了较大的上涨幅度。这个行业更注重的是经验的累加与资源的积累，其实对于从业者来说，这个行业正处于一个“黄金时代”，最重要的不应该是“我们现在赚到了多少钱”，而应该更多地考虑“我们今后可以赚到多少钱”。在这个“胜者为王”与“剩者为王”的行业中，坚持并且不断自我提升才是长久发展之道。五、企业简介1+2联合不动产全国置业连锁机构创建于2003年，以二手房买卖业务、商品房代理销售、投资以及房地产咨询、策划等业务为发展方向，以热爱家庭、分享生活为服务理念，秉承年轻化、专业化、制度化、标准化的经营理念，通过强大的信息管理系统和分布全国的直营连锁优势，积极实践服务民众的理想，达成公司与社会的共同发展，致力于成为中国最有价值的不动产服务商。五、企业简介2007年6月，“1+2联合不动产”正式成为