房地产企业的生存和发展之道

城市建设2009年总第26期CONSTRUCTION房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十之多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且关系到社会非常敏感的住房问题。分析房地产企业发展趋势，对促进房地产业和国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。一、房地产企业发展中存在的问题1、房地产企业数量多、规模小20世纪90年代中后期至今，虽然许多房地产企业的管理与经营不再像以前那么混乱，有些已初具规模，有些还颇具实力，但相对“小、散、差”的特点并没有根本改变。2、房地产企业开发能力低，不具规模经济房地产行业是非常典型的资金密集型行业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而房地产企业大多数规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。3、房地产企业资产负债率偏高，经营风险大由于历史上的种种原因，房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。4、房地产企业信用差，不重视品牌的创立由于房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为明显，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延期交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。二、房地产企业发展方向1、企业应该逐步民营化近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。近几年来，由于我国买方市场的全面形成，其他实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。2、走法制化正规化的道路制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障。中国房地产业的各方面仍然显得“乱”，典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度，企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。随着我国近年来房地产业的发展，整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。房地产企业只有坚持以市场为导向，为客户提供更高品质的产品和更优质的服务，不断满足客户的需求，才能被市场所接受，才能保证项目的成功和企业的开发利润。否则，投入开发的大量资金不能及时回收，不但无法实现利润，而且会造成企业运作资金紧张，甚至危及企业的生存和发展。因此，房地产开发项目的前期市场分析和产品研究工作显得尤为重要。随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈，房地产市场也被逐渐细分，房地产的各类产品也越来越多，它们各具特点和特色，满足市场上各种购房者的不同消费需求。目前，作为房地产企业，应结合企业自身现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营，即为某一特定客户群的消费者提供具有某些特质的产品，以更大程度地满足他们的消费需求，这样，才能保证产品的销售速度及项目的成功，使企业在这一细分市场处于领先地位，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。3、房地产企业需要实现集团化、规模化经营未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化。企业集团化经营是增强竞争力的有效途径。市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有许多企业由于实力不强，没有竞争力导致败北。企业要在竞争中生存和发展，实行企业集团化经营是唯一的出路。企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平，而在房地产企业的生存和发展之道韩秀利淄博市市直机关房管所山东淄博255000摘要：房地产企业在经历行业大规模高速发展之后，企业往往积存许多问题，如数量多、开发能力低、负债率高、信用差等问题，这一切最终都将成为制约企业发展的瓶颈，可持续发展后继乏力。因此，房地产企业在面对行业的发展机遇与挑战时，亟待调整企业的发展战略，明确企业的发展方向，增强企业的核心竞争优势。关键词：房地产；生存；发展管理观察47城市建设2009年总第26期CONSTRUCTION近年来，一些市政工程施工单位在施工管理中推广了“工程项目管理”制度,取得了一定的经济效益和社会效益，但也存在一些问题，本文就市政工程项目管理中的质量控制谈几点认识。一、明确项目质量控制是项目经理的重要职责在工程项目上，项目经理是企业法人代表在项目上的全权代表，所负责的项目拥有与公司经理相同的责任和权力，所以项目经理不仅要管好人、财、物,管好工程的协调和工程进度，取得一定的经济效益，更重要的是要抓好工程质量的控制，创造一定的社会效益，为企业赢得声誉，开拓更广阔的市场，这样企业的发展才能有后劲，才能在市场竞争中立于不败之地。对项目经理而言，项目质量的控制，不单是对项目本身负责，更重要的是对企业的发展具有重大的战略意义。所以项目经理和项目经理部要牢固树立“质量第一”的思想，把认真抓好工程质量当作自己义不容辞的责任。二、企业质量控制和项目质量控制的界定要控制好项目工程质量，就要明确企业质量控制和项目质量控制的关系。企业质量管理同项目质量管相比，其形式、内容和性质都发生了变化，所以在面对两种质量控制时要分析两者的异同之处，这样才能为项目质量管理提出明确的目标和范围，使项目工程质量得到合理有力的控制。市政施工企业对工程质量的控制和项目经理部对工程质量的控制虽然互相密切相关，但又是两个不同概念和层次的管理，在管理主体、对象、内容、手段诸方面有着明显的差别。企业质量管理的主体是企业的各职能部门，而项目质量管理的主体是项目经理部及其所属机构或相关职能人员；企业质量管理的对象是总体施工任务，而项目质量管理是针对具体的施工项目及相应的人和物等生产要素，重点是工序质量的管理；企业从总体角度出发，就质量管理的目标、方针、组织、制度、重点工程等进行管理，而项目质量管理的内容渗透到项目施工的全过程，它在时空上和项目施工交织在一起。因此，项目质量管理是工程合格质量形成的主要因素；企业质量管理则是间接管理和控制，主质量控制在市政工程项目管理中的作用韩飞王涌青岛市市政公用工程质量监督站266000；青岛城建集团第一工程公司266000摘要：在工程项目上，项目经理是企业法人代表在项目上的全权代表，所负责的项目拥有与公司经理相同的责任和权力，所以项目经理不仅要管好人、财、物,管好工程的协调和工程进度，取得一定的经济效益，更重要的是要抓好工程质量的控制，创造一定的社会效益，为企业赢得声誉，开拓更广阔的市场，这样企业的发展才能有后劲，才能在市场竞争中立于不败之地。关键词：质量控制工程管理“交易”和“使用”环节的服务上尚存在很多空白领域。由于房地产具有较长的经济寿命，服务的价值从长远看甚至超过了房地产实物的建筑价值，因此，不论是国民收入还是就业方面，这些服务的经济价值是不可轻视的。而房地产业服务方面的欠缺，正意味着房地产市场存在众多的商机。而房地产企业如能抓住机遇，提供高水平服务并迅速占领市场，就会获得“先发”优势，取得巨大收益。因此，在实行集团化经营时，切莫忘记服务这一重要原则。通过填补服务体系的空白，促进房地产业的全面发展。规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。房地产业投入大、周期长、易受市场因素影响的特点，决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。4、行业发展追求专业化和品牌化专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。品牌化是产品差别化的进一步深化。随着市场竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。因此，房地产企业必须充分重视投资管理工作，尽早培养出一批专业化的投资管理人才，又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才，使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验，全面了解房地产市场。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现，未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争。◆参考文献：【1】张永岳,陈伯庚,孙斌艺.房地产经济学[M].高等教育出版社,2005年.【2焜】吴耀.关于房地产经纪行业发展的若干思考与建议[J].房地产经纪,2007(02).【3】周海平.关于房地产企业创新问题的探讨[J].中国房地产,2006(06).管理观察48房地产企业的生存和发展之道作者：韩秀利作者单位：淄博市市直机关房管所,山东,淄博,255000刊名：城市建设与商业网点英文刊名：CHENGSHIJIANSHEYUSHANGYEWANGDIAN年，卷(期)：2009，(12)被引用次数：0次参考文献(3条)1.张永岳.陈伯庚.孙斌艺房地产经济学20052.吴耀焜关干房地产经纪行业发展的若干思考与建议2007(02)3.周海平关于房地产企业创新问题的探讨2006(06)相似文献(10条)1.学位论文何民“房地产—区域经济”复合系统协调理论与调控方法研究2002该文主要研究了房地产与区域经济之间的相互关系及房地产业的主要宏观调控方法,利用复合系统理论建立了房地产-区域经济复合系统模型,对该系统要素之间及要素与环境的相互作用进行了详细分析,研究了影响房地产投资的主要因素,对房地产业宏观调控方法中较为重要的税收政策及金融制度进行了研究.主要研究内容可归结如下:1.利用复合系统的相关原理建立了房地产-区域经济复合系统,对系统的组成要素和环境进行了分析,并对它们之间的相互影响作用进行了研究,在此基础上,分析了该复合系统协调发展的特征,并利用协同学原理,建立了房地产投资的社会构形模型,并利用改变模型参数的方法来演示系统中房地产投资与区域经济协调演化趋势.2.建立了房地产-区域经济复合系统的系统动力学模型.3.房地产-区域经济复合系统协调指数研究,建立了系统协调指数的概念,利用相关因素分析法确定了决定房地产与区域经济复合系统发展的主要指标,并利用天津市的相关数据,对房地产-区域经济复合系统的协调指数和指标进行了分析,指出了协调指数所代表的意义.4.将生存理论引入房地产-区域经济复合系统,对其非确定性特性进行了研究,在参数分析的基础上,给出房地产市场生存的理论范围,对房地产业的政府主要调控手段-税收、金融方式进行了比较分析,指出中国房地产税收和收费以及金融政策的不足,并在分析比较的基础上提出了使中国房地产业健康发展的有关政策建议.2.期刊论文高进田.邝健安网络时代房地产中介业生存基础剖析-云南财贸学院学报(经济管理版)2002,16(1)房地产中介是一种以沟通买卖双方信息为生存基础的行业.进入二十一世纪,房地产业与网络的结合将更加紧密.网络经济的发展一方面给房地产中介提供了有利的工具,因特网和其他传播技术的进步,将给房地产中介的信息搜寻、处理、传递带来极大的方便.但是,另一方面,网络经济倡导的是一种直接经济,它为生产者和消费者提供了直接沟通和交易的机会,为绕开房地产中介进行直接交易创造了条件.从这个角度来说,网络时代的到来又给作为房地产商品买卖双方媒介和桥梁的房地产中介带来一个巨大的冲击.3.学位论文段爱国生存理论及其在房地产市场中的应用1997在现实