世联中央别墅区价值体系

中央别墅区案例NewYorkLongInlandExpressway美国长岛（富人区）中国北京（天竺别墅区）上海碧云（国际居住区）长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系地理位置地理位置：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临大西洋。基本情况：总面积4356平方公里，东西长约190千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区：西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约大市区，人口232万。交通联系长岛中心距纽约市中心30英里（约32公里），主要道路交通联系为长岛高速公路LIE（LongInlandExpressway），至长岛圣福克郡的中部为终点，从曼哈顿到长岛中心45分钟车程。昆斯区的南端有纽约市最大的机场约翰·肯尼迪国际机场，北端有瓜迪亚机场。NewYorkLongInlandExpressway长岛为典型的北温带海洋气候，遍布丘陵与森林，具有享誉全球的海滩美景，有“黄金海岸线”之称自然环境长岛四周环海、北温带海洋性气候、遍布丘陵、广袤森林、超大植被比例,具有超过65个不同级别的公园和休闲码头，有享誉全球的琼斯海滩和长岛海滩，以及令人难以置信的2500英尺海岸线summerBeachLongBeachRobertMosesBeachJonesBeachOceanBeach由于便利的交通联系，宜人的气候与优越的自然环境，吸引了大量城市财富阶层置业居住客户构成长岛人均空间、人均绿地和人均公共活动场地远高于纽约市据2006年统计数字显示，纽约市人口密度是长岛人口密度的8.5倍，人均收入不及长岛人均收入的一半；纽约市暴力犯罪风险指数达6.8（10为最高），财产犯罪风险指数达5.4，与此同时全国平均为3和3.2，长岛为2和3.7；纽约市拥房率39%，长岛达80%；纽约市拥车率36%，而长岛为78%。以皇后区为例，面积112.1平方英里，人口2，224，000人，每平方英里人口密度达19，839人。而纳苏郡287平方英里，人口1，340，000，密度为4，669人；苏福克郡911平方英里，人口1，440，000，密度为1，581人。0%20%40%60%80%100%人口密度犯罪指数拥房率拥车率纽约市长岛人口密度犯罪指数拥房率拥车率纽约市8.56.839%36%长岛1280%78%低密度、匀质、高素质、富裕长岛房地产市场围绕区域核心资源呈组团分布，共分为各具特色的六大区域昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，临近纽约市，城市意向较强烈，建筑密度较高，生活配套设施齐全，交通便利相对北海岸有更为完善的商业与娱乐设施配套，经常举办吸引人的比赛和活动，其中琼斯海滩为世界一流的海滩，相对开放与繁华。具有乡下田园风情的区域，有传统的农场和葡萄园，盛产享誉世界的白葡萄酒，绝好的休闲度假场所。没有公交通行，是更为隐蔽的豪宅区域，具有名人的高尔夫、骑马等奢侈运动场所，世界著名的海滩美景，以及不同风格的山村风情。CentralSuffolk萨福克中心片区：区域内形成强烈对比，具有繁华商业零售区域，中心存在未开发区具有大量的未被损坏的原始森林和隐藏的小水湾。NorthShore北海岸区SouthShore南海岸区北叉区NorthFork南叉区SouthFork整体规划豪宅公寓散落分布在山海之间，具有较高的收藏价值，主要客户为富裕的businesstycoons（商业企业大亨），有些别墅用作企业会所。长岛核心物业产品为独立住宅，私密性高，设计强调与自然景观的完美结合，配套齐全，价格昂贵长岛住宅有两类：一类是60万—100万美元的新建住宅，另一类是100万美元以上的豪宅，其中最为奢华的为早期建设住宅基本条件：绿地草坪，家庭泳池，封闭庭院豪宅产品：自然景观占有、网球场、小型跑马场，以及高尔夫练习场，占地可达1、2万平米及以上豪宅设计强调资源与自然的结合，房子与优美的自然风光融合为一体，充分体现人与自然的和谐EastHampton$40,000,000产品长岛中心区建有大型国际特色的ShoppingMall，其他区域商业主要以时尚的Boutiques精品店为主“MiracleMile”inManhassetRooseveltFieldMallRooseveltFieldMall为长岛最大的购物中心，修建于1955年，1993年改建为两层，为目前全国第五大购物中心，占地300英亩，260家主力店，400作为的剧院，18家餐厅，１个保龄球馆和旱冰场，11000车位，可同时容纳20万人。有Bloomingdale‘s,JCPenny,Macy’s,andNordstrom世界高端品牌位于Manhasset区的Boutques精品小店，时尚休闲，风情十足，包括书店、流行服装、首饰珠宝等业态，该商业街被誉为长岛“华丽一英里”配套长岛宾馆酒店以避免张扬奢华的高品质花园式酒店为主，功能齐全，规模经济“LongIslandisaquiet,beautifulplacetoenjoythepristinebeautyoftheBahamas.Hotelsandresortsontheislandtendtobefairlyeco-friendly,andtheislandissofarsafefromoverdevelopment…”LongIslandMarriottHotel配套高尔夫、马术、游艇——长岛生活的必需，而非身份的奢侈品配套长岛教育资源丰富，私立学校众多，高中教育水平位居全国前列，成为纽约富人置业重要因素数量学生数量教师数量公立学校127476，00035，800私立学校23053，0005，000TOP100highschoolinthenation23.GreatNeckNorthHighSchool-Nassau27.JerichoHighSchool-Nassau31.GreatNeckSouthHighSchool-Nassau32.SouthSideHighSchool-Nassau35.ColdSpringHarborHighSchool-Suffolk69.ManhassetHighSchool-Nassau96.VandermeulenHighSchool-SuffolkGreatNeckNorthHighSchoolGreatNeckSouthHighSchoolManhassetHighSchoolVandermeulenHighSchool-配套同时长岛亦具备多所优质大学，岛内文化气息浓厚Brooklyn校园建于1926年，处于布鲁克林社区，校园提供超过195种的专业学术课程。以其药剂，护理，和健康专业著名。在纽约州取得药剂师执照的，约有三分之一是此校园的毕业生。CWPost校园建于1954年，离纽约市只有45分钟的车程，校园提供将近250种的专业学术课程。有名的院系包括教育学院，表演和视觉艺术学院，以及护理和健康专业科系。校园风景如画，校园是有名的Tilles表演艺术中心的所在地。Southampton校园距离纽约市中心大概90分钟的车程。学校提供许多顶尖的课程，尤其再科学及人文方面，以海洋生物系和环境科学系闻名。其校园提供多艘海洋生物研究船，给学生从真实的海洋环境中取得知识和经验。长岛其他大学HofstraUniversity,DowlingCollege,NewYorkInstituteofTechnology,St.JosephCollege,SUNYStonyBrook,andTouroLawCollege学校名称：长岛大学（私立）排名：全美第八名建校时间：1926年注册学生：28656名，男女同校配套中央别墅区案例NewYorkLongInlandExpressway美国长岛（富人区）中国北京（天竺别墅区）上海碧云（国际居住区）天竺中央别墅区位于北京东北部，距CBD25公里，为北京同板块圈层实现价格最高的别墅区13467101市区2亚北3京昌沿线4马坡5中央别墅区6京通7亦庄8京开9京石10西山9板块主流产品单价平台总价平台中央别墅区独栋20000元/平方米600万京昌独栋12000元/平方米500万西山独栋、联排联排16000元/平独栋1200万联排500万亚北小独栋11000元/平方米300-350万通州独栋、联排独栋10000元/平联排7000元/平独栋300万联排180万亦庄联排、独栋独栋9000元/平联排7500元/平独栋280万联排200万城南独栋、联排独栋8500元/平联排6500元/平独栋250万联排160万怀柔独栋、联排乡产权独栋7000元/平联排5500元/平独栋200-300万联排150万密云独栋、联排乡产权独栋6000元/平联排5000元/平独栋140万联排85-120万距国贸半小时车程距机场15分钟车程825地理位置唯一起源于北京境内的天然水系—温榆河斜穿别墅区，两岸环境优美，项目沿河岸分布，体现居住与自然的完美融合温榆河四季水量充沛的河流，被誉为北京的“母亲河”，也是举世闻名的京杭大运河之源头，千年以来，发源温榆河的这条黄金水路承载财富连接着南来北往的商客，是繁荣中国历代经济的命脉之河。温榆河绿色生态走廊规划自然环境中央别墅区早期外籍客户比例高于中国客户，随着财富人群的聚集，投资客成为中央别墅区主流客户多次中央别墅区置业熟悉区域租赁市场主要来自欧美国家东部工作的外企高管、使馆人员区域内升级换迁在区域内长期居住保证投资回报率物业具有升级潜力国际学校国际生活氛围和配套国际化生活氛围和成熟的配套高舒适度、体现身份的产品传统投资客外籍租客传统自住客300-500㎡舒适独栋、双拼、联排等类别墅产品客户等级客户类型客户特征关键置业因素产品类型需求KPI产业人口当地机场、产业区工作中层管理人员已在城市拥有居住物业方便到达工作地点控制成本投入资产后期处置有投资和升值性叠拼、公寓类城市属性住宅物业便利性区域平台主流客户非主流客户新兴客户城市新贵首次在中央别墅区置业活跃在东部区域拥有海外生活背景事业成功，有较高职级有家庭和孩子在区域内阶段性居住与城市、机场保持密切联系给孩子国际化的教育成长环境资产后期处置有投资和升值性延续自己的国际化生活方式贴近自己的社交圈层体现自己的身份地位200-320㎡小独栋、联排等类别墅产品城市进程客户构成天竺别墅区开发主要沿核心资源温榆河两岸分布整体规划京西国际学校德威香江校区瑞典小学德威丽京校区英国学校北京顺义国际学校伊顿国际幼儿园德威裕京校区力迈国际学校北皋出口杨林出口欧陆苑长岛澜桥香江花园大湖山庄香江板块丽高王府丽斯花园丽京花园美林香槟优山美地莱蒙湖名都园裕京花园天竺板块孙河板块卓锦万代观唐丽嘉花园龙湾水木兰亭区域项目国际学校生活广场医疗配套日祥广场欧陆广场温榆广场和睦家诊所北京乡村赛马场，中央别墅区主流产品为别墅与类别墅产品丽宫浅水湾0.52独栋优山美地0.48独栋、双拼、联排长岛澜桥0.47独栋、双拼、联排观唐0.47独栋大湖山庄0.25独栋丽嘉花园0.38独栋棕榈滩0.35独栋龙湾0.47独栋、联排美林香槟0.6双拼、联排、叠拼卓锦万代0.47独栋、联排财富公馆0.58独栋中央别墅区物业类型以独栋、联排别墅为主，及少量公寓部分项目指标：产品建筑风格多样，以欧美为主，完全属于高端人群的个性化精品美林香槟小镇丽京花园优山美地南加州风格现代原创建筑风格建筑风格多样，包括北美风格、加拿大风格、北欧风格、法国风格、维多利亚风格、澳洲风格、西班牙风格、地中海风格、甚至中式别墅……容积率从0.3到0.8，面积从200到2000平方米，从独栋、小独栋、联排到叠拼等类低密度产品。德式风格美国乡村风格欧陆苑龙湖.滟澜山产品满足高端阶层人士所必须的社交场所，娱乐设施与享受的综合生活条件配套国际学校：ISB、京西、德威等知名国际学校聚集；别墅生活配套：拥有日祥广场、温榆广场、和睦家诊所等区域级生活、医疗配套。别墅娱乐配套：乡村高尔夫俱乐部，格林马术