新世界广场市调总结报告全案

市场调查总结报告（内部资料）吉安九天房地产开发有限公司新世界广场目录CONTENTS前言第一部分调查说明一、调查目的二、调查内容三、调查方法四、调查范围五、调查人员六、调查时间第二部分吉安市城市发展概况一、吉安城市概况二、吉安宏观经济发展状况第三部分项目区域概况调研一、项目区域商业环境概况整理二、项目区域发展概况第四部分乐清商业地产调查一、吉安市商业现状二、吉安市商业街调查汇总三、同类项目重点调查四、步行街商铺租售价格调查汇总五、商住租售价格连年成长分析汇总六、吉安人投资方式调查汇总七、吉安人投资理财方式调查比较汇总八、新世界广场招售登记分析汇总第五部分乐清零售业专项调查一、大型超市调研汇总二、百货商场、购物中心调研汇总三、吉安零售业业种分布及数量调研汇总第六部分目标客户群调查一、商铺投资客户调研汇总二、项目目标消费者调研汇总第七部分项目SWOT分析第八部分调研结果综合分析结论前言房地产项目在开发的前期应对地块的价值，投资开发的环境，市场供求状况，市场竞争状况等各种变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。据此，新世界广场作为一个商业地产项目，因为其客户需求的特殊性，利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，我们公司很有必要在本项目正式开发运作前期进行一次市场调查和研究。本次的调查与研究其作用仅限于验证或者为新世界广场项目市场定位及经营决策寻求依据。在本案调查中，由于时间和人力因素可能调查的不够详实，本报告的相关数据资料仅供参考。不足之处，敬请阅者批评斧正。新世界广场市场调查组2010年8月31日第一部分调查说明一、调查的目的1、为新世界广场市场定位提供依据；2、为新世界广场业态组合定位提供依据；3、为新世界广场赢利模式决策提供依据；4、为确定本案的经营策略、竞争策略、销售策略、产品与服务等提供决策依据；5、为确定本案的IMC策略提供参考；6、为本案经营PB战略制定提供参考；7、了解客层，为目标客户群定位提供参考；8、为本案拟订一系列的销售、招商、营运政策提供参考；9、全员熟悉吉安地理交通商业环境，初步掌握当地人文特点，消费、生活习惯等。二、调查的内容1、区域经济概况调查；2、竞争者状况调查；3、区域商业经济环境调查；4、商业地产投资调查；5、商圈业种业态调查；6、吉安零售业调查；7、目标购买者调查；8、周边市镇商业格局调查；9、吉安商业街调查；10、肉菜市场专项调查；三、调查的方法1、预备调查（略）2、现场调查（略）四、调查的范围立足吉安市吉州区做重点调查，同时了解青原区、吉安县等地的商业格局；五、调查的人员成立市场调查专项行动小组，小组成员主要有：张龙伟、牛亚林、相虹、彭浩、辜蕾、张友红等人。六、调查时间2010年7月1日——7月15日共15天时间第二部分吉安市城市发展概况一、吉安城市概况在江西省中西部，赣江的中游，有一座崛起中的青山绿水相辉映的滨江花园城市—吉安，她资源丰富，名胜荟萃，人文鼎盛，是举世闻名的革命摇篮井冈山所在地。吉安市辖1市（井冈山市）2区（吉州区、青原区）10县（吉安、泰和、万安、遂川、永新、永丰、吉水、峡江、安福、新干）。2000年5月，撤销吉安地区设吉安市。总面积2.53万平方公里，人口473万多（2005年）。境内常态地貌类型以山地和丘陵为主。整个地势东西高耸、南部突起、中部低平、北部平坦而由边及里三面逐渐向北倾斜，呈阶梯状，构成以吉安、泰和为中心的吉泰盆地。吉安市，古称庐陵、吉州。元初取吉泰民安之意，改称吉安。古时吉安，文风鼎盛，人才荟萃，商贾云集，故有“金庐陵”美称。吉安市文化底蕴深厚，素有“江南望郡”、“文章节义之邦”、“金庐陵”之称。以新干商代墓葬遗址为代表的青铜文化，以青原山佛教禅宗青原派系为主体的宗教文化。以吉州窑黑釉天目瓷为标志的陶瓷文化，并孕育出欧阳修、周必大、杨万里、文天祥、胡铨、罗纶、谢缙等文化大家和历史名人。改革开放以来，吉安经济社会各项事业得到了长足的发展。全市现已培植起优质粮油、名特果茶、蚕桑、烟叶、药材、笋竹两用林、特种养殖、反季节高山蔬菜8大特色农业基地，形成了食品、药品、化工、电子、纺织、建材、冶金、煤炭、电力、机械、造纸等14个工业门类。吉安市自然资源十分丰富,森林覆盖率高达65.3%。仅井冈山风景区就拥有各种植物3800多种，其中珍稀树种30多种，稀有动物20多种，故井冈山有“动植物基因库”之美誉。不少传统名特产品饮誉海内外，常盛不衰。安福红杉稀有珍贵，新干红桔载誉中外，遂川金桔名闻遐迩，狗牯脑茶万国夺魁，玻璃鲤鱼晶莹剔透，泰和乌鸡正宗驰名，安福火腿媲美金华，等等。许多特产历史上曾为贡品，深受中外游客喜爱。井冈山，位于省境西南的罗霄山脉中段，中国第一个农村革命根据地，被称为“中国革命的摇篮”，1982年评为首批国家重点风景名胜区，享有“旅游胜地四十佳”之美誉，首批全国5A级旅游区。全山红色胜迹与群峦奇峰、流古飞瀑、珍稀动植物和秀丽风光完美结合，形成了“红”与“绿”交相辉映的独特胜景。井冈山风景名胜区主要可分为茨坪中心景区、龙潭景区、黄洋界景区、主峰景区、笔架山景区、桐木岭、湘洲景区等八大景区。其中，龙潭景位于茨坪中心景区西北面7公里处，面积约20平方公里，包括龙潭瀑布、金狮面、小井等人文景观和自然景观。龙潭又称五龙潭，因五神河水在不到两千米的流程中五次飞跃崆岩，形成五个梯状瀑布和深潭，故而得名。她有“五潭十八瀑之说”。二．吉安市2009年宏观经济发展状况1.吉安市2009年GDP达567.04亿增涨13%2.吉安市2009年人均GDP达11820人民币3.吉安市2009年外贸进出口总值达到52474.3万美元4.吉安市市农村居民人均纯收入5018.54元，增长8.2%5.吉安市2009年全市实现消费品零售总额171亿元，增长19.0%6.吉安市2009年全市金融系统存款余额达697.85亿元7.吉安市2009年私人汽车拥有量超过77432辆8.吉安市2010年3月末全市城乡居民储蓄存款余额近544.79亿元9.吉安市2009年农村居民恩格尔系数在45.6%10.吉安市2009年城市化进程达60%11.在2008中国城市投资吸引力排行榜中，吉安市以85.85的综合得分，列第111位。第三部分项目区域概况调研一、项目区域商业环境概况整理1、本案坐落在吉安市主干道井冈山大道中段，紧邻吉安市人民广场，吉安市市政府、市附属医院、移动、电信大楼、国税局、财政局、林业局、粮食局、药品管理局、市人民医院、建行、中行、九江银行、工商银行、阳明路小学等数个大型机关事业单位、商业楼群紧靠左右。2、本案所在位置位于吉安市井冈山大道中段，2路、10、12、1、101、8路等80%公交车在此停靠，交通便利。3、本案所在区域周围庐境园、市府家属院、金鹏花园、西苑小区、恒荣丽景、滨江小区、信和佳苑等数十个现代化花园小区近10万固定居住人群环绕周边。具有强大的潜在购买力。4、本案周围半径500米范围内，文山步行街、鼎泰步行街、阳明东路商业街、阳明商城、国光超市、国光百货、四平家电、清风明月茶楼、迪欧咖啡、老树咖啡、天都会、钻石酒吧、文山大酒店、白鹭宾馆、五谷杂粮等商业经营单位林立，加之沿街商铺密集，集聚商气更聚人气。综上所述，本案所在区域商业设施完备，居住人口密集，交通便利，商业繁荣，整体商业环境处于良性发展状态。二、区域发展概况1、井冈山大道白改黑以完成，旧房拆迁、城中村改造正在进行中，道路交通便利。2、吉安市政府行政中心南迁，带动整体城市中心南移，必将加速以人民广场为核心商圈格局化进程。3、市区周边数个大型楼盘正在建设中，将使本案商圈范围内人口密度进一步增加。第四部分吉安市商业地产调查一、吉安市商业现状1、吉安市现有的商业状况及消费结构来看，现有商业业态较为落后，城市经济发展较慢，商业经营方式比较传统，主要以沿街店铺经营为主，需要进行新商业概念的输入和引导、刺激。2、从商品结构、购物环境、店铺及超市形象甚至品类布局规划来看，吉安市现有各大商业零售单位均缺乏准确定位、清晰的销售概念、固定的客户群。3、现有的商业零售单位业态主要以超市、便利店、专卖店等居多，无明显的经营特色，没有看到大型综合百货商店或购物中心。4、吉安的热点商圈主要以文山路与阳明东路为中心，半径500米范围，包括文山步行街、阳明商城、沿街品牌专卖店、超市、化妆品、珠宝首饰、西式快餐、服装市场等数十个业种云集。人流量明显较其他区域大一些。（详见商业街调查汇总）5、在对专业市场及主题品牌连锁店等调查中，发现几乎没有规模化、品牌化、专业化经营的专业市场和大型主题店。6、在对整个商业市场进行市场调查后，分析结论如下：“只要填补了大型综合购物中心（流行百货、超市、主题卖场、品牌专卖店、餐饮、娱乐、休闲、停车、买菜等）的空缺，就可以在吉安市商业市场独领风骚。”二．吉安市商圈调查汇总：1、吉安市商圈调查：本次商圈调查，主要以阳明东路、阳明商城、鼎泰步行街、文山步行街为主，此四个商圈相交在一起，商业店铺云集，形成了具有吉安市特色的商业繁华街道，但各个品类的品牌商铺主要集中在阳明东路、文山步行街。主要情况分别如下：文山步行街综述文山步行街地处吉安市核心商业区，文山路和阳明东路交汇处，街铺云集，不凡有多种品牌店，属当地最为知名的商业街。街道内经营户本地人及浙江商人居多。（步行街街牌坊）（步行街北头）2、步行街街品牌店铺明细81男装：8家约占9.8%;爱登堡、柒牌、圣帝罗阑、雅戈尔、浩男、华伦天奴、莱克斯顿、棋牌王男装女装：14家约占17.28%;简、秋水伊人、爱哲、红袖、真情告白、犁人坊、播、千黛百合、三S、小魔鱼、江南布衣、朵以、圣迪奥、阿依莲鞋：8家约占9.8%;贵人鸟鞋、鞋柜、意尔康、红蜻蜓、兽霸、达芙妮、伊思Q、飞鸵皮具：4家约占4.94%；万里马、DISNEY、意尔康皮具、红谷休闲运动服饰：11家约占13.58%；KAPPA、森马、以纯、安踏、李宁、特步、美特斯邦威、依米奴、鸿星尔克、德尔惠、361、乔丹餐饮类：4家约占4.94%；亨美乐、KFC、德克士、好享来内衣类：6家约占7.4%;古今胸罩、都市丽人内衣、黄金身段、奥利侬、曼妮芬、依之妮饰品：3家约占3.7%；野丫丫、阿丫丫、巴巴变珠宝：2家约占2.46%;金伯利钻石、百货金店化妆品：4家约占4.94%;阳明化妆品、益瑞缘化妆品、新依佳、雅芳化妆品钟表眼镜：2家约占2.46%;光明眼镜店、新华眼镜家居床上用品：3家约占3.7%;水星家纺、富安娜、乔德家纺药品类：1家约占1.23%;如意大药店裤类：1家约占1.23%;增致牛仔童装：6家约占7.41%;青蛙皇子童装、巴拉巴拉、外奇、童颜物语、七波辉、JOYO服务机构：2家约占2.46%建设银行、吉安市农村信用社品类占比图0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%男装女装鞋皮具休闲运动服饰餐饮类饰品内衣类珠宝化妆品钟表眼镜家居床上用品药品类裤珠宝服务机构童装占比2、阳明东路品牌店铺明细56男装：16家约占28.57%;海澜之家，才子，雅戈尔，九牧王，庄吉，劲霸，莱克斯顿，金利来，BOSS，圣得西，无限自我，富贵鸟，苹果，利郎，七匹狼，罗蒙女装：1家约占1.78%;梦舒雅鞋：7家约占12.5%;达芙妮，金利来，意尔康，红蜻蜓，骆驼，公牛巨人，森达，奥康皮具：4家约占4.94%；老人头、金利来、奥康、罗蒙休闲运动服饰：12家约占21.43%；佐丹奴，康威，NIKE，李宁，匹克，赛琪，乔丹，ERKE，李宁，KAPPA，361，德尔惠，ADIDAS珠宝：3家约占5.35%;老凤祥珠宝、黄秀玉珠宝、太阳珠宝钟表眼镜：2家约占3.57%;新华眼镜家电城：3家约占5.36%;四平家电、腾达电器、苏宁电器摄影类：3家约占5.36%;玫瑰之约，巴黎婚纱，薇薇新娘餐饮类：2家约占1.23%;兰州拉面、现代永和豆浆服务机构：3家约占3.57%邮政储蓄、中国银行、中国工商银行品类占比图0.00%5.00%10.00%15.