20140812商业体量测定方法

1世联行商业体量确定专题研究世联全国战略顾问业务中心南京综合业务部2014年8月2世联行主要内容资料来源：世联收集整理1集中式商业体量确定方法2社区商业体量确定方法3方法评判3世联行•需求预测法•需求缺口法•坪效预测法•商业饱和度法集中式商业确定14世联行【需求预测法】预测商业有效辐射范围内的人口数量，结合当地人均商业面积，即可得出商业体量，适用于辐射范围内无商业物业的项目资料来源：世联收集整理本项目商业运营初期：辐射人口约10万人本项目商业一定时期内辐射人口数如2-3年内辐射约5万人商业网点规划面积：如：2016年全市人均商业面积为1-1.1平米。——《某某市2016年商业网点发展规划》潜在商业市场空间：5*（1~1.1）=5万~5.5万注：关于有效辐射人口数量：包含辐射范围内的人口数量和本项目的人口数量，辐射范围内人口数量根据片区内典型项目的人口数量适当增加进行估算，包括未来一定期间内新开住宅楼盘的预估人口数量，本项目人口数量根据可容纳的人口数量进行估计。人均商业面积预估：商业面积=人均商业面积*有效辐射人口数5世联行•需求预测法•需求缺口法•坪效预测法•商业饱和度法集中式商业确定16世联行【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限资料来源：世联收集整理一级二级三级一级商圈：68500人以项目为核心，辐射周边1.5公里范围区域内人口，包含主要居住街道、楼盘、企事业单位等二级商圈：120865人以项目为核心，辐射周边3公里范围区域内人口，包含主要居住街道、楼盘、企事业单位等三级商圈：1820000人以整个商丘市区人口作为辐射人口目前201620202023一级商圈685006988071288112363二级商圈120865123300125785127681三级商圈1820000185667418940871922640备注：1、一级商圈2013年人口为自然增长基础之上加项目人口容纳量；2、人口自然增长率约0.5%；3、数据来源于市场调查及商丘统计年鉴①辐射人群：2023年项目将辐射一级商圈112363人，二级商圈127681人，三级商圈1922640人7世联行【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限资料来源：世联收集整理渗透率：结合问卷调研研究，一级商圈渗透率为78%，二级商圈为40%，三级商圈为18.5%一级商圈渗透率预估：•选择“经常光顾”的人数为68%；选择“偶尔光顾”的为20%（按50%处理折合为10%）；•综合预估一级商圈渗透率为78%。二级商圈渗透率预估：•选择“经常光顾”的人数为22%；选择“偶尔光顾”的为36%（按50%处理折合为18%）；•综合预估二级商圈渗透率为40%。三级商圈渗透率预估：•选择“经常光顾”的人数为11%；选择“偶尔光顾”的为15%（按50%处理折合为7.5%）；•综合预估三级商圈渗透率为18.5%。8世联行【需求缺口法】商圈渗透率资料来源：世联收集整理消费商圈构成：•主圈--65％顾客；小型商店主圈在0.8公里以内，步行10分钟；大型商场主圈在5公里以内，任何交通工具20分钟以内。•次圈--25％顾客；小型商店次圈在1.5公里以内，步行20分钟；大型商场次圈在8公里以内，任何交通工具40分钟以内。•边圈--10％顾客；小型商店边圈在1.5公里以外，步行20分钟以上；大型商场边圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；9世联行【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限资料来源：世联收集整理总需求：未来区域商业总需求346081㎡根据行业测算，按城市发展程度的不同，对于商业面积的需求也不一样，合理的人均商业面积为：一线城市应为1.5~2.0平方米/人；二线城市1.0~1.5平方米/人；三线城市0.5~1.0平方米/人;商丘为典型三线城市，人均商业面积取0.7平方米/人进行计算商圈辐射人口渗透率人均商业面积（㎡）总商业面积需求（㎡）一级商圈11236378%0.7㎡61350二级商圈12768140%35750三级商圈192264018.5%248982合计34608110世联行【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限资料来源：世联收集整理现有商业体量：1.5公里核心商圈现有商业体量221300㎡1.5公里核心商圈主要项目社区商业体量（㎡）弘盛王朝16000应天国际50000新城国际12000四季港湾20000海之畔左岸春天10000海亚春天8400宇鑫国际广场45000合计161400主要商家商业体量（㎡）八方购物广场15000足心道1500嘉年华国际影城3000御足天下2000A8酒吧2000唱响KTV1800金鼎捞火锅1800丹尼斯30000法罗咖啡2800合计599001.5公里核心商圈现有社区商业体量：161400㎡现有大型商家体量：59900㎡合计总商业体量：221300㎡注：若有已出让商业用地，则其体量也应计算在内11世联行【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限资料来源：世联收集整理本地项目商业需求：根据需求缺口法测算，得出商业潜在需求约为12.5万方本项目潜在商业面积=区域未来潜在需求—区域现有供给和潜在供给=346081-221300=124782平方米12世联行•需求预测法•需求缺口法•坪效预测法•商业饱和度法集中式商业确定113世联行【坪效预测法】预测本项目营业额与坪效得出商业面积，比较准确反映项目商业体量资料来源：世联收集整理经过计算，项目所在区域每月坪效为1000元根据本案周边各商业类型的租金及平均扣点，计算得出本项目商业的坪效：计算公式为：日租金*365天/12个月/平均扣点＝每月坪效结合丹尼斯案例，本项目平均扣点取10%。区域周边主要商业租金商业类型具体扣点丹尼斯300-400元租金+5%典型商业扣点测算坪效预测：商丘商场首层商铺租金在150-400元/㎡·月，大型餐饮、娱乐租金在100元/㎡·月以下由于本项目区域商业氛围仍不成熟，需要时间积淀，租金收益暂定100元/㎡·月计算每月坪效：100/10%=1000元以丹尼斯耐克店为例：面积：50㎡，月均营业额40万，单平米月均营业额8000元，按照400元租金计算，全扣点折算为10%。主要商业租金向阳路步行街125-300元/㎡·月丹尼斯八一路店260-400元/㎡·月中环广场150元/㎡·月安奇乐易香君路店160-170元/㎡·月华文购物广场100元/㎡·月法罗咖啡40元/㎡·月安奇富安娜104元/㎡·月澄龙足浴100元/㎡·月老虎杠子鸡100元/㎡·月御足天下50-100元/㎡·月坪效=营业额/商业体量14世联行【坪效预测法】预测本项目营业额与坪效得出商业面积，比较准确反映项目商业体量资料来源：世联收集整理通过未来商业平均坪效值和潜在消费人口预测本项目商业体量约为9.4万㎡本项目潜在商业面积=潜在消费人口*人均消费*区域渗透率*项目预计市场份额/预测坪效值=93915平方米商圈等级潜在消费人口（万）人均消费(元/月）区域渗透率本项目预计市场份额预测坪效值（元/平米/月）可支撑的潜在商业体量一级商圈11236372878%70%100044663二级商圈12768140%30%10411三级商圈192264018.5%15%38841总计2099391515世联行•需求预测法•需求缺口法•坪效预测法•商业饱和度法集中式商业确定116世联行【商业饱和度法】类似于坪效法，依据商圈饱和度、潜在客户人口、年均购物额推导出商业体量资料来源：世联收集整理IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积）IRS是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的指标，本意就是指每平方米零售面积负担的购买额或销售额数；等同于所有同类商业总和的年坪效。当IRS较高时，剩余空间有限，不宜进人，但当IRS较小时，说明市场空间很大，有很大拓展机会。单个商场年坪效=入店人数（人/分钟）＊营业时间*平均消费额（元/人次）*提袋率*365（天）/商业体量=年营业额/商业体量IRS参考类似商圈饱和度及增长率，确定本项目的现在及未来的商圈饱和度，例如武汉王家湾商圈饱和度如下：20062007200820092010商圈饱和度9329.51053311765.413212.515075.5增长率12.90%11.70%12.30%14.10%王家湾商圈IRS平均年增长率为12.8%，由于06年该商圈同样属于新兴商圈，我们认为其增长率对后湖商圈ＩＲＳ变化趋势预测有借鉴意义20102014商圈饱和度840013599业态代表商铺商铺面积（㎡）人流量（人/分钟）提袋率平均消费金额（元/人次）月营业额估算（元）商超武商量贩龙庭店2000563%302200000武商量贩怡和店120001550%407000000中百仓储后湖店2500371%502500000中百超市安居路店900261%20570000书店新华书店世纪路店300250000其他商业红蜻蜓安居西路店9025000全家袜箱安居路店10040000某童装安居西路店406000某运动品牌鞋店9025000合计1802012616000以抽样获取的数据来看，后湖区域2010年商圈饱和度约为8400元/㎡17世联行【商业饱和度法】依据商圈饱和度、潜在客户人口、年均购物额推导出商业体量资料来源：世联收集整理潜在客户人口=主要消费者+次要消费者+边缘消费者2014，潜在客户人口为26万人IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积）C（潜在客户人口）ＲＥ（年平均购物额）后湖片区的人均可支配收入约为武汉市的82%而武汉市民年平均购物额（零售+餐饮+家庭设备+娱乐教育文化服务等）约占人均可支配收入的55%RE（2014）=33924*0.82*0.55=15300元/年/人20032004200520062007200820092010852495641084812360143521670418385208062003-2009武汉年人均可支配收入（单位：元）03-09年武汉市年人均可支配收入几何增长率为13%，据此推算，2014年年人均可支配收入为33924元/年/人2080623511265673002133924383344331748948553126250270627020000400006000080000武汉市年人均可支配收入增长趋势模拟2010201120122013201420152016201720182019202018世联行【商业饱和度法】粗略算法：依据商圈饱和度、潜在客户人口、年均购物额推导出商业体量资料来源：世联收集整理IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积）20141359926万人15300？RF(后湖潜在商业总面积）=C*RE/IRS后湖区域潜在商业市场空间：29万方本项目商业市场空间=29-区域内现有的和潜在的同类商业体量19世联行【商业饱和度法】IRS的粗略算法：根据经验值确定资料来源：世联收集整理IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积）IRS取值的另一种方式（粗略算法）：•取商业经营保本值：IRS=1.5万元/平米•注：IRS1万元/平米时，商业经营场所经营状况差，一般均将发生亏损；•IRS=1.5万元/平米时，商业经营场所一般处于保本状态；•IRS2万元/平米时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润越高20141500026万人15300？RF(后湖潜在商业面积）=C*