Pulte_Homes如何做到比竞争对手强大 - 万科中长期规划项目初期报告标杆研究报告之4

PulteHomes的发展历程与战略选择万科中长期规划项目初期报告标杆研究报告之4机密PulteHomes公司的创始人BillPulte1950年18岁的BillPulte开始梦想把建造住房作为自己一生的工作。1950年，BillPulte修建并卖出自己生平第一套房；1956年,PulteHomes公司正式注册成立，业务主要集中在Detroit郊区修建住房和部分商业用房。BillPulte一直从事房地产生意，到2002年止，公司共建造超过35万套住房。BillPulte的成功法则非常简单：为资金建造最好的住房，把房子建在合适的位置，并且通过整个否方过程体验取悦客户。2001年，BillPulte拥有PulteHomes公司26%的股份。BillPulte站在50年前自己建造的住房前留影-2001年为了获得应有的报酬挑选最合适的地点，努力建造最好的房屋，使顾客在整个购房过程中都能获得愉悦的感觉。机密PulteHomes公司大事记（一）50年代1950年，18岁的公司创始人BillPulte修建并出卖自己生平第一套房；1956年,PulteHomes公司正式注册成立，业务主要集中在Detroit郊区修建住房和部分商业用房50年代末，BillPulte调整业务战略，将业务集中在住宅市场开发上，并开设了第一家分公司60年代60年代中期，公司将业务成功拓展到华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大等市郊，该地区逐渐成为公司主要业务来源1969公司年完成股份制改造并成功上市，首发普通股20万股70年代中期，公司股票在美国证券交易所（AMEX）上市交易，股票代码是PHM同时期，公司并购了ICM抵押公司（现为PULTE抵押公司），以更好的管理整个住房买卖过程，为客户提供优质购买服务80年代1983年,公司的股票开始在NYSE上市进行交易80年代中期，在新任总裁BobBurgess领导下，在全公司以及服务/原材料供应商推广质量领先计划（PQL），承诺为顾客提供优质的产品和服务，并为公司所修建的房屋的结构和原材料进行商业的质量保险，解除顾客的担忧，开行业先河00年后90年代80年代上市之后：正规化经营60年代70年代50年代1950200356年公司成立72年公司上市家族企业精细化运营机密PulteHomes公司大事记（二）90年代初90年代初，公司实施战略扩张计划，在25个州、超过40个地区市场开展业务，包括在96年进军Mexico市场；同时在内部进行精益化生产管理，对土地确认、客户细分和房屋价格等方面进行一系列的精化管理90年代中后期开始，公司进行了一系列的业务横/纵向整合：1996年，公司与GE合作，GE成为房屋的家用电器设备的首选供应商1998年5月,股权收购Tennessee-basedRadnorHomes公司1998年7月,股权收购DiVosta公司1999年7月，现金收购Blackstone房地产公司在老年人住宅业务合资公司里净资产的股权2001年2001年2月，GE电器和摩恩公司成公司的新的全国范围供应合作伙伴。迄今为止，公司已与6家公司签定了长期供应合作协议，同时公司还维持与地区著名品牌之间的良好合作伙伴关系2001年4月,公司宣布，WilliamB.Smith先生，MorganStanleyDeanWitte的投资顾问，长期从事不动产投资研究的专家加入公司董事会00年后90年代80年代上市之后：正规化经营60年代70年代50年代1950200356年公司成立72年公司上市家族企业精细化运营机密PulteHomes公司大事记（三）2001年2001年7月，PulteHomes公司与DelWebb公司(NYSE:WBB)宣布完成并够，新的PULTE公司成为全国最大的房屋建筑商，每年将会有超过60亿美元的营业收入2001年8月，与Louisiana-PacificCorp.(NYSE:LPX)公司签定为期3年的合作协议，后者成为公司最大的木材的供应商，这为公司节约大约3-5百万美元的成本2003/04年2003年1月，公司拉斯维加斯分部宣布与Certificatedmasterchiefgustav公司建立重要的战略合作伙伴关系，后者将为公司在内华达地区的部分房屋配备具有艺术品位的高科技厨房，该举动开创了地产开发的先河2003年6月，公司宣布与MASCO（NYSE：MAS）签署两年期的合作协议，MASCO将成为公司最大的原材料供应商和公司75%的房屋的隔热材料安装2003年7月，公司通过现金收购收购SIVAGE-THOMAS公司，以拓展在该地区的业务2004年1月，公司宣布与PRATTE发展公司建立战略合作关系。双方组建的合资公司（50/50）负责PULTE公司在亚利桑那和内华达地区的新开发房屋的人力和物力（原材料）方面的工作。PRATTE公司是美国最大的建材（木材和水泥）供应商之一00年后90年代80年代上市之后：正规化经营60年代70年代50年代1950200356年公司成立72年公司上市家族企业精细化运营第一部分:PulteHomes公司的发展历程机密业务链安排营业额、利润时间1:首次置业房2:老年人住宅1:首次置业房2:二次置业、老年人住宅（收购）3:投资国外房地产1:首、二次置业2:老年人住房3:国际房地产市场1:首、二、三次置业房2:老年人住房（收购）3:国际房地产市场19951996199820002002机密PULTEHOMES公司业务发展国内住宅业务国际住宅业务老年人住宅业务DelWebb1996首次置业者，年纪较大的成熟购房者1997首次置业者，年龄在50岁以上成熟购房者Mexic&PuertoRico1998二次置业者，豪华房屋购买者，半定制房屋购买者Mexic&PuertoRico老年人住宅市场1999首二次置业者，三次置业者，老年人房屋购买者Mexic&PuertoRico老年人住宅市场2000首二次置业者，三次置业者，老年人房屋购买者Mexic&PuertoRico2001首二次置业者，三次置业者，老年人房屋购买者Mexico,PuertoRicoandArgentina老年人住宅市场2002首二次置业者，三次置业者，老年人房屋购买者二次置业和中高收入的消费群老年人住宅市场机密国内居民住宅业务和金融业务的运营状况01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0008,000,00019921993199419951996199719981999200020012002国内住宅销售收入国内住宅税前利润020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,00019921993199419951996199719981999200020012002金融服务营业收入金融服务税前利润数据来源:PULTEHOMES公司年报(千美圆)(千美圆)扩大市场份额策略业务方向调整：专业化产业链整合策略调整机密国际居民住宅业务5年运营状况数据来源:PULTEHOMES公司年报(50,000)050,000100,000150,000200,000250,000国际住宅销售收入64,590127,310175,957215,790196,074国际住宅税前利润-5,034-5,5383,349-2,3845,05719981999200020012002(千美圆)墨西哥的业务调整，提高运营效率机密国际业务部-墨西哥业务架构的调整是国际业务利润变化的主要原因2002年1月1号是Pulte令人记忆深刻的一天，Pulte国际重新调整了其在墨西哥的组织结构，整合成了一个单一的公司---Pulte墨西哥，成为墨西哥国内最大的建筑商。新的运营结构将通过标准化的系统和流程来推动增长，强化运营杠杆的作用，并提高效率。这个新公司包含了好几个原来的企业实体，包括Condak-Pulte和DRT，都将合并到总公司的财务报表中。第二部分:PulteHomes公司目前的战略目标规划机密目前PulteHomes公司业务结构图(2003)DivostaHomes公司PulteFinancialCompanies(PFCI)Mortgagebankingsubsidiary(ICM)1999年PulteFinancialCompanies(PFCI)停止运营1996年停止运营DelWebb公司及其子公司Pulte集团公司住屋建设部1996年重组成立mortgageoperationscenter(MOC)企业资金协调部金融抵押贷款服务部机密目前PulteHomes公司的基本情况运营指标2003年统计结算套数营收（百万美元）市场社区数投资额（百万美元）机密最近五年PULTE公司的销售额增长是过去四十年的总和PulteHomes公司11年的收入增长曲线0.0020.0040.0060.0080.00100.00收入(亿美元)系列112.2414.9117.5620.2923.8425.2428.9737.6842.5053.8074.7090.48199219931994199519961997199819992000200120022003国际化扩张国际化扩张并购DELWEBB品牌推广计划经济型住宅市场专注细分市场扩大市场定位专注细分市场机密Pultehomes公司并没有完全沉醉于眼前的繁荣,最近公司调整了2002年制定的三年战略规划在全国房地产形势大好的情况下,2003年,PulteHomes公司并没有提高销售目标,而是大幅调高了竞争力指标资料来源:2004年投资报告三年规划•02年发布三年战略目标•扩大市场份额•获得更好的财务业绩•运营水平提升•强化自己在质量上的领先地位。机密Homes公司新的三年目标(2004-2006)——财务目标2003年2006年目标国内销售量（Unit)32,69360,000国内销售额（亿美元）85150DomesticHomebuilderpretaxmargin国内税前利润率11.5%14-15%每股收益$4.91$11.00社区拥有量（YearEnd)535900-1000ROE投资者收益率20.6%24%DebttoCap资产负债率38.4%≤30%机密三年战略目标的分解(1)——销售收入目标85100120150020406080100120140160销售收入（亿美元）销售收入（亿美元）851001201502003200420052006估计目标目标目标：每年单位销售量和销售收入增长超过20%机密三年战略目标的分解(2)————税前利润率目标PulteHomes国内居民住宅市场业务的税前利润率目标11.50%12-13%13-14%14-15%10.00%10.50%11.00%11.50%12.00%12.50%13.00%13.50%14.00%14.50%20032004200520061.良好的供应链管理2.提高运营效率，包括土地发展和建设。3.有选择的纵向一体化：:PHS,Pratte,DiVosta;4.更好的管理费用杠杆。保障措施机密三年战略目标的分解(3)————每股收益目标每股收益目标是：完成80%的增长率02468101220032004est.2005goal2006goalEPS($)$4.91$6.00-$6.25$8.00-$9.00$10.00-$11.00机密三年战略目标的分解(4)————股东收益率目标税后平均股东收益率18%18%21%24%-25%23%-24%22%-23%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%2001200220032004est.2005goal2006goal第三部分:PulteHomes公司的竞争战略:如何做到比对手强大？机密Pulte公司认为,房地产公司的竞争主要集中在五个方面上,并主要受七大因素的影响Pulte主要是以品牌信誉，价