《万科地产施工环节成本控制要点应用指导手册》(92页)

CHAPTER5施工环节成本控制要点应用指南…………………………………2601.1.施工阶段工程造价控制策略施工阶段工程造价控制策略……………………………………22626224：施工阶段工程造价管理………………………………………26325：施工阶段工程造价控制措施…………………………………2662.2.施工现场成本管理措施施工现场成本管理措施………………………………………………22727226：施工现场成本控制三个要点…………………………………27327：加快工程进度控制节约成本…………………………………279附件32 项目建安成本目标完成情况统计表……………………28228：项目施工各专业协调管理策略………………………………2873.3.工程变更管理措施工程变更管理措施…………………………………………………………29229229：工程变更价款确定……………………………………………293附件33 兰溪谷沿通统计…………………………………………298附件34 现场签证管理作业指引…………………………………302附件35 现场签证管理程序 ………………………………………3064.4.工程索赔控制技巧工程索赔控制技巧…………………………………………………………33101030：工程项目索赔管理……………………………………………3115. 知名地产企业成本管理标准5. 知名地产企业成本管理标准……………………………………331818附件36 万科地盘总体施工工作程序……………………………319附件37 万科工程档案管理工作程序……………………………322附件38 万科工程设计变更、签证管理办法……………………326附件39 万科工程部特急项目管理程序…………………………328附件40 万科工程部仓库管理程序（试行）……………………330附件41 万科零星项目工程管理控制细则………………………332附件42 万科工程部点工签认暂行管理程序……………………334附件43 万科工程部零星土方工程暂行操作程序………………335附件44 万科工程部建筑垃圾清运及土方工程的暂行管理程序336附件45 万科房地产有限公司城市架空线管理工作细则………338附件46 万科零星水电预（结）算工作程序……………………340附件47 万科工程部地盘施工处理投诉管理工作细则…………342附件48 万科工程部履约保证金管理办法………………………343附件49 万科工程部地盘工期及费用签证工作细则……………344附件50 万科工程尾款支付工作程序……………………………346附件51 万 科工程部付款审核审批工作程序……………………347CHAPTER5施工阶段的成本控制主要强调过程监控，包括因各种变更造成的费用调整、工程款的支付、各种造价信息的统计反馈等。由于市场变化、对市场的把握、设计本身等原因，施工阶段不可避免地由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。在这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。施工环节的成本控制策略施工环节的成本控制策略施工环节成本控制要点应用指南控制要点控制内容控制策略控制责任部门1. 图纸交底会审在开工前尽量把图纸上的问题修改完将图纸发给已定的施工单位，使其从施工角度提出图纸中存在的问题，项目部组织设计、监理、施工单位会审后，做相应处理项目部2. 设计变更（1）变更预警评估：除了非变不可的（如与规范不符、影响验收等）变更外，其他可能要进行的变更且金额在20万元以上的① 提出拟变更的范围和内容业务主办部门② 评估变更对造价、销售的影响成本管理部负责、营销中心、项目部配合③ 评估变更对进度 、质量的影响项目部负责④ 报公司审批主管领导⑤ 若同意变更，发变更通知单规划设计部负责、项目部配合（2）变更的确认⑥ 变更必须由设计单位、设计部、项目部授权人员签字方有效规划设计部负责、项目部配合（3）变更造价的审核⑦ 变更施工完毕后，在规定时间内由施工单位报审造价，项目部、成本部按合同规定审核项目部、成本管理部、分管领导3. 现场签证（1）工程量、工期的签证① 签证的依据、原因、内容、工程量应清楚准确、无涂改、无歧义，编号连续、完整项目部、成本管理部、分管领导（2）签证的审批② 四级或五级签证才有效分管领导（3）签证造价的审核③ 签证施工完毕后，在规定时间内由施工单位报审造价，项目部、成本部按合同规定审核项目部、成本管理部、分管领导4. 审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审图纸多层次会审会签及审批制度， 各专业互审互签制度，力争在开工前把图纸中的问题修改完甲方技术负责人5. 总分包配合费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定通过投标确定配合费， 应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本甲方代表6. 材料设备供应（1）进场计划① 与工程进度配合，明确最迟时间项目部（2）选型② 做性价比分析③ 在招标前确定设计部、材料部、成本管理部（3）供应方式④ 事先确定：甲供、认质认价、乙供材料部、项目部（4）定价⑤ 招标或三家以上比价招投标中心、材料部（5）验收⑥ 进场时验收外观、品牌、规格型号、数量是否与合同相符材料部、项目部⑦ 施工后验收施工质量、品牌、规格型号、数量是否与合同相符⑧ 使用后质量验收客户服务部7. 付款（1）支付方式① 按合同中确定的支付方式、谨慎使用预付款招投标中心（2）付款进度、工程进度② 按合同中确定的进度付款③ 监理、项目部审核形象进度④ 成本管理部审核完成的价值量⑤ 注意留5%保修款项目部、成本管理部（3）付款审批⑥ 施工单位报、监理、项目部、成本管理部审核项目部、成本管理部、主管领导（4）保修款⑦ 施工单位报、客户服务部审核维修及扣款情况客户服务部、成本管理部、主管领导8. 成本统计反馈成本月度简报① 及时将合同、变更、付款拆分到成本管理软件中，形成实际发生成本② 将实际成本与目标成本比较，找出差异、分析原因、提出控制建议③ 让领导每月掌握各项目和公司所有项目的动态成本情况成本管理部CHAPTER5施工阶段工程造价控制策略1施工阶段是实现建设工程价值的主要阶段，也是资金投入量最大的阶段。在实践中，应该把施工阶段作为工程造价控制的重要阶段。263263 一、施工阶段工程造价管理内容一、施工阶段工程造价管理内容施工阶段工程造价控制的工作内容包括组织、经济、技术、合同等多个方面的内容。内容1：组织工作（1）在项目管理班子中落实，从工程造价控制角度进行施工跟踪的人员分工、任务分工和职能分工。（2）编制本阶段工程造价控制的工作计划和详细的工作流程图。内容2：经济工作（1）编制资金使用计划，确定、分解工程造价控制目标。（2）对工程项目造价控制目标进行风险分析，并制定防范性对策。（3）进行工程计量。24施工阶段工程造价管理施工阶段工程造价管理施工阶段工程造价控制的主要任务是通过工程付款控制、工程变更费用控制，预防并处理好费用索赔，挖掘节约工程造价潜力来实现实际发生的费用不超过计划投资的目的。 第五部分施工环节的成本控制策略CHAPTER5264264（4）复核工程付款账单，签发付款证书。（5）在施工过程中进行工程造价跟踪控制，定期进行造价实际支出值与计划目标值的比较。发现偏差，分析产生偏差的原因，采取纠偏措施。（6）协商确定工程变更的价款。（7）审核竣工决算。（8）对工程施工过程中的造价支出做好分析与预测，经常或定期向业主提交项目造价控制及存在问题的报告。内容3：技术工作（1）对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计变更。（2）继续寻找通过设计挖掘节约造价的可能性。（3）审核承包人编制的施工组织设计，对主要施工方案进行技术经济分析。内容4：合同工作（1）做好工程施工记录，保存各种文件图纸，特别是注有实际施工变更情况的图纸，注意积累素材，为正确处理可能发生的索赔提供依据。（2）参与处理索赔事宜。（3）参与合同修改、补充工作，着重考虑它对造价控制的影响。二、施工阶段工程造价管理的工作程序二、施工阶段工程造价管理的工作程序建设工程施工阶段涉及的面很广，涉及的人员很多，与工程造价管理有关的工作也很多，施工阶段工程造价管理的工作程序如下：无确定投资目标投资目标分析、论证分解投资目标编制资金使用计划确定资金使用计划审核施工组织计划编制施工组织设计有无不合理之处修改施工组织设计有注：业主工作造价工程师工作设计人员工作承包人工作施工阶段工程造价控制策略1265265有无偏差审核竣工决算文件提出目标高速方案审核已完实物工程量设计挖潜、修改、变更已完工程实物量主要技术方案技术经济分析审核已完工程结算单项目建设与外部环境协调有无索赔可能投资目标与进度目标、质量目标协调已完工程结算单施工不同承包人间协调设计与施工协调审核设计挖潜、修改、变更无有有无不合理已完工程结算修改已完工程结算单无有提出索赔文件审核索赔文件有无不合理去除不合理部分签证索赔文件有无认可索赔文件审核已完工程结算单有无偏差分析投资偏差原因采取纠偏措施未完工程投资预测投资目标是否要调整无分解投资目标否是竣工决算文件修改竣工决算文件有认可索赔文件结果无施工阶段工程造价管理2426626625施工阶段工程造价控制措施施工阶段工程造价控制措施工程建设进入施工阶段后，由于工程设计已完成，工程量已完全具体化，因而影响工程投资的可能性只有5%～10%，节约投资的可能性已经很小。但工程投资却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，可以说施工管理水平的高低直接影响建设工程造价，做好施工阶段的投资控制也是整个建设项目投资控制的重要组成部分。 一、项目施工阶段投资控制 一、项目施工阶段投资控制 项目施工阶段投资控制措施1. 认真做好施工组织设计的审查工作2. 严格工程变更及现场签证的审查与控制3. 强化施工合同和索赔的管理4. 做好竣工决算审核5. 控制工程直接费用措施一：认真做好施工组织设计的审查工作 工程项目的施工组织设计应提出工程施工中进度控制、质量控制、投资控制、安全控制、现场管理等目标以及技术组织措施。施工阶段工程造价控制策略1267267施工组织设计的基本内容主要工程的施工方案工程概况和施工条件分析施工进度计划和施工平面图施工组织设计的基本内容包括工程概况和施工条件分析、主要工程的施工方案、施工进度计划和施工平面图。它是施工阶段全局性的技术经济文件。对施工组织设计进行优化，主要目的之一就是使投资与工期、投资与质量之间的关系能够得到正确处理。要正确处理质量、工期和投资三者之间的关系，不能一味要求缩短工期而以较大的投资作为代价。要督促施工单位做好施工进度计划网络图的设计和优化，在保证工程质量和满足工期的前提下，尽可能降低工程造价。 措施二： 严格工程变更及现场签证的审查与控制 在工程项目的实施过程中，由于多方面的情况变化，经常出现工程量变化、施工进度变化以及发包方与承包方在执行合同中的争执等许多问题。由于工程变更所引起的工程量的变化、承包方的索赔等，都有可能使项目投资超出原来的预算投资。进行必要的设计变更应做到以下几个要点：工程变更控制要点1. 进行工程量和投资增减分析，论证变更的必要性2. 所有设计变更均需经发包方代表或发包方委托进行项目管理的监理工程师同意3. 当设计变更超过原设计标准或已批准的建设规模时，均应经原项目审批部门和其他有关部门的审查批准4. 严格控制施工现场的签证。对于因施工条件或无法预见的情况的发生所引起的工程量的变化，需进行现场签证现场签证一般涉及工程量的增减、施工方案的变更和施工时间的改变，在工程建设管理过程中，要建立完备的现场签证手续，签证必须达到量化要求，签证的工作量应主要为现场实测、实量或清点的实物量，如长度、高度、深度、宽度、规格等，避免出现建设单位工程管理人员只管签证，不算经账的现象，造成投资失控的严重后果，在工程造价方面变事后被动控制为事前主动控制。 由于工程变更所引起的工程量的变化、承包方由于工程变更所引起的工程量的变化、承包方的索赔