易居_郑州正商耿庄城中村改造项目发展策略提报_43PPT_XXXX年

正商耿庄城中村改造项目发展策略提报易居（中国）正商耿庄项目组谨呈：河南正商置业有限公司东南板块发展正商板块运动启示项目价值分析区域竞争分析郑州房地产大势项目定位KPI体系物业发展建议营销战略解读耿庄城中村改造项目继“金色港湾、花都港湾、蔚蓝港湾”等“港湾系”产品一次升级之旅！品牌升级：从品质地产向精品地产的转型战略升级：正商郑州大东南板块战略的桥头堡产品升级：打造环线内稀缺低密度产品标杆东南板块发展正商板块运动启示项目价值分析区域竞争分析郑州房地产大势项目定位KPI体系物业发展建议营销战略综合城市、经济、人口以及房地产市场来看：1.项目拥有良好的市场发展基础2.机遇和挑战并存3.决胜的关键将取决于开发战略郑州房地产大势研判——本案七里河文化长廊十七里河定位为给城市居民提供休闲娱乐、游览观光的城市河流。十八里河定位为展现地域特色，融入丰厚历史文化城市河流。运河新区是我市西南经济板块上的一颗璀璨的明珠。北起南三环、南至新郑、西起绕城公路、西南连郑尧高速引线、西北接新郑路、东至管城，总面积约28平方公里。由“三纵”（京广路、大学南路、嵩山南路）、“三横”（南三环、南水北调运河、南四环）所围合12平方公里的运河新区核心区将是郑州西南部未来发展的一个重要空间。东南板块发展“七里河文化长廊”和“运河新区”等城市规划的提出，为区域发展描绘较好的生态环境支持！东南板块发展未来城市南北轴核心地带，“东扩南起”已拉开新一轮造城序幕，城南中央生活区未来1～2年呼之欲出启示——东南居住区主要承接在即，区域价值大有可为；耿庄项目东接七里河运河公园，西接市政主干道紫荆山路及地铁2号线，优越的自然资源和地铁物业将为项目打造精品奠定基础。东扩南起：郑东新区年度投资410亿元，开发建设面积20平方公里。目前土地稀缺、急剧饱和。北区由于受到黄河湿地影响被限制建设。南区相对其他区域土地资源丰富，东南板块处于一心、一带、一轴的交汇地带，潜力巨大。郑州市90%郊县在西南，规划未来较长时间内会以南区发展为重点，努力在南区土地上再造一座国际化的新城。东南板块发展正商板块运动启示项目价值分析区域竞争分析郑州房地产大势项目定位KPI体系物业发展建议营销战略区域竞争分析主力产品线—以二房为主，表现出明显的“年轻化”置业特征，一房出现明显的供大于求现象，四房及复式等产品市场需求不足，成为滞销产品一房市场集中35-50㎡两房市场集中70-90㎡三房市场集中80-120㎡四房（复试）市场多为150㎡以上大户产品分析—区域产品附加值存在“错层、入户花园、露台”空白点，“功能性”创新的产品更能赢得市场。项目名称平层错层复式凸窗转角窗步入凸窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台橄榄城★★★幸福港湾★★蓝钻★★★★★新蓝钻★橡树玫瑰城★★美景鸿城★★★★★亚星·城市山水★★★★★★★中原新城★★★★★升龙国际中心★★★★★美林河畔★★金海·京江花园★★区域竞争分析区域产品在配套方面空白点较少，新项目必须需先达到区域平均水平。项目名称双气地暖新风系统水系水景特色树种社区标志休闲设施老人活动设施儿童活动设施橄榄城★★★★★★★★幸福港湾★★★★蓝钻★★★★★新蓝钻★★★★★橡树玫瑰城★★★★★★★美景鸿城★★★★★亚星·城市山水★★★★★中原新城★★★★★★★升龙国际中心★★★★★★美林河畔★★★★金海·京江花园★★★★★★区域竞争分析物业类别：住宅、写字楼商业项目特色：国际化社区建筑类别：多层小高层高层占地面积：1594亩建筑面积：135万平方米地址：南三环与石柱路交汇处环线内唯一低密度、多层花园洋房式社区区域竞争分析典型个案研究-橄榄城75.29㎡两室两厅一卫33.12㎡一室一厅户型设置分配均匀，多层布局，落地平开窗，采光通风好，版式设计。项目推盘策略采用大小户型结合方式推出，避免客户比较中举棋不定，适用不同客户的需求。区域竞争分析典型个案研究—橄榄城来源：大范围集中在项目周边的专业市场外，对金水、中原、管城有零散辐射。仍然以城市西南区域为核心区域。市中心区域的移植度不高。新密耿庄客户职业私营业主是主力客群，其中以项目周边专业市场为主。周边市场有：京广路鞋城、冯庄路茶叶市场、中陆物流广场、万客来、摩配城。区域竞争分析典型个案研究—橄榄城物业类别：住宅、商铺建筑类别：高层、小高层、多层均价：4800总户数：2607（累计推案）客群：周边改善需求、市区内低收入刚性需求区域竞争分析典型个案研究—橡树玫瑰城房型套数比例一房30-50㎡37614.42%合计376100.00%二房50-70㎡118345.38%70-90㎡14712.43%90-110㎡93078.61%合计1068.96%三房130-150㎡1044840.20%90-110㎡31530.06%110-130㎡403.82%70-90㎡37936.16%合计31429.96%区域竞争分析典型个案研究—橡树玫瑰城89㎡全明三房布局紧凑、89㎡三房全明，并且配备飘窗和露台126㎡全明三房布局较为紧凑，面积利用率高；区域竞争分析典型个案研究—橡树玫瑰城物业类别：住宅、写字楼、商铺建筑类别：高层均价：4800元/平客群：周边改善需求、市区内低收入刚性需求区域竞争分析典型个案研究—美景鸿城120㎡三房变四房（西边户）81㎡两房变三房（南户）赠送面积赠送面积卫生间暗间（可引导）卫生间暗间（可引导）区域竞争分析典型个案研究—美景鸿城东南板块发展正商板块运动启示项目价值分析区域竞争分析郑州房地产大势项目定位KPI体系物业发展建议营销战略未来东南板块的核心，东接郑东新区，南连运河新区和航空物流港，临近南三环，地理位置具有强烈的地域标识性和辐射力。南区处于一心地带，潜力巨大。市政配套将会不断完善，城市化进程必将吸引更多的周边地市人口落户郑州，90%的郊县在郑州西南，南区是郊县移民入郑首选。管城区在南三环路以北、商岗东路以东建设片级商业服务中心，远期进一步发展体育设施，形成城市级体育文化中心；三环路以南地区，改造金岱工业园区，提高土地的利用率，建设高密度住宅区；南三环郑东新区运河新区块块价值分析扼守郑州东南，紧邻地铁，地铁、BRT快速公交构成立体交通、瞬间即可通达全城。东南区为郑州以南地市客源进入郑州的必经之地。交通网络优化，城边村改造，基础设施、公共服务设施的配套与共建共享，生态环境保护与营造，构建可持续发展的城市边缘区。京珠高速、107国道、机场高速，郑石高速、均与航海路汇合，直通全省。客运总站、BRT以及未来的地铁5号线，都将为项目所在的区域带来巨大的人流量地块价值分析十八里河镇总体规划，旨在通过规划将规划区域打造成为河南省实施城乡统筹发展的先导区和示范区。N11——占地55.67亩，原规划教育用地，与N5互换后，同N4一样，品质较高N7——占地52.72亩，距气象塔不足1000米，恐受气象塔的限高的制约N9——占地45.4亩，临近南三环与中州大道十字交叉口，是展示项目形象的最佳位置，相邻气象站，3.8容积率利用较低N8——占地55.74亩，临主干道、存在噪音污染N10——占地29.4亩，临主干道南三环，又与社区隔主干道紫荆山路，建议原计划用途不变项目教育、商业、安置房等硬性指标的实现结合地块规模分地块价值分析东南板块发展正商板块运动启示项目价值分析区域竞争分析郑州房地产大势项目定位KPI体系项目物业发展建议项目定位水岸生态低密度品质社区——用最好的资源、板块最先进的居住规划理念全力打造市场上最优秀的水岸精品社区市场定位水岸生态，中央生活形象定位南区一种全新的生活空间独特的设计理念精致创新的产品时尚氛围的营造人性化/个性化的服务趣味生活的体验在产品上的表现方式独特精致时尚趣味量身度做产品定位东南板块发展正商板块运动启示项目价值分析区域竞争分析郑州房地产大势项目定位KPI体系项目物业发展建议营销战略公寓楼（N1）高密度品质组团（N3、N4、N11）安置房组团（N6、N8、N10）住宅总体布局——依托运河景观带，按气象站和高压走廊的限制条件可划分为低密度品质组团、高密度品质组团、安置房组团和公寓楼四种品质中、低密度品质组团（N7、N9）低密度效果图物业发展建议配合用地边界，建议局部通过旋转、错位的设计，令项目地块得以充分利用；整体布局以坐北朝南行列式布局为主；但局部可有一些变化。如：错落型的布局，局部增加一些点式的布局等，使居住空间的归属感更强；组团内平面布局形态物业发展建议商业总体布局——N2地块设置集中商业，业态发展考虑中型超市和会所配套服务设施，增加产品品质，沿魏庄西街建特色商业一条街，贯穿项目整体形象集中商业效果图商业街效果图临干道双层商铺社区商业街（2F）4F集中商业物业发展建议医疗中、小学（N5）会所配套总体规划——社区配套整合市政中小学、医院、运河公园，尽可能提高其品牌效应，并和会所功能、特色商业街一起打造专属业主的私人领地。停车场N2物业发展建议典雅主义物业发展建议顺应发展，体现都市形象吻合目标客户需求成本角度考虑，控制成本本案：简约主义风格——建筑风格特别做法：通过大胆的色块的运用，增强项目的昭示性及差异化、个性化，突显项目的品质感、价值感。物业发展建议外立面产品创新—“N+1”户型入户花园和内阳台由早期提供过渡、休闲空间的功能物业发展建议双层高阳台建筑细部效果图建筑细部效果图双层高阳台产品创新—错层挑空阳台物业发展建议里：通过外墙外移并将其做成凸窗完成产品创新—凸窗利用物业发展建议产品创新—提供多个套型平面，满足家庭生命周期内的多种需求定位思考东南板块发展正商板块运动启示项目价值分析区域竞争分析郑州房地产大势项目定位KPI体系项目物业发展建议营销战略强化资源的运营客户营销策略营销布局“以资源整合建立完善的营销体系”换位思考的阵地南三环—城市交通要道，便于形象昭示和拦截目标客户交通不便、环境嘈杂，为产品价值和形象减分，不利销售——规划通往市区的主干道（紫荆山路）未建，南三环（环城快速路)单幅限行对基地的影响——周边环境现状较乱、主干道车流巨大噪音与灰尘现场销售面临诸多取舍11月15日开盘春节前销售5亿元如何协调两者矛盾我们必须用换位思考的方法来使二者兼顾。营销目标艰巨而迫切现场售楼的矛盾客户导向的营销策略郑州卡位（重点区域进行分众信息传播、销售布点）省内重点城市布点墙外开花墙内香（新密、新郑等重点客户来源区域布点销售，）三级布局体系，有效扩大客户半径，系统展开多元营销板块布局（竞争项目客户资源拦截，产品错位吸引客户）—THEEND—