杭州市下城楼宇经济发展模式

1浙江省杭州市下城区楼宇经济发展模式下城楼宇经济发展模式可以概括为：223567。即实现二转变、二重点、三集聚、五标准、六要素、七任务的楼宇经济模式。在培育和发展楼宇经济的过程中，强化规划引导，优化结构布局，突出发展重点，实现标准管理，强化招商引资，以楼宇经济的繁荣促进产业经济的集聚效益，打造率先步入后工业时代的都市经济形态。其中：二转变，就是：由中低端为主的入驻企业转变为高端领头、中低端集群的羊群效应结构，由二产为主的集聚产业结构转变为三产为主的集聚产业结构。二重点，就是：重点培育特色楼宇和亿元楼宇。通过实施腾笼换鸟和加快楼宇资源整合，我区引导培育了一批颇具规模的特色经济楼宇，金融楼、中介服务楼、外贸特色楼等特色楼大量涌现，如嘉德广场先后引进了花旗银行杭州分行等数十家国内外知名金融机构，已经成为名符其实的金融特色楼；广利大厦、宏都宾馆成功引进了北京冠亚伟业民用建筑设计公司杭州分公司、浙江共安保险经纪有限公司、浙江安邦护卫等优秀中介服务企业30余家，成为我区与市工商局合作组织的杭州市（下城）中介服务业发展中心指定的中介服务楼；国都发展大厦、海华广场、星汇大厦成为外贸特色楼。全区税收在1000万以上的楼宇有39幢，税收超5000万元的楼宇达到14幢，其中超亿元楼宇9幢，亿元楼占到了全市总量的一半。此外，楼宇有较高的单位面积产出率。据调查，我区营业收入最高的楼宇达12.87万元／平方米，税收最高的楼率达2.04万元／平方米．三集聚，2就是：努力形成总部经济、文创经济、税源经济集聚的业态结构。在总部经济方面，我区楼宇已经吸引了一大批国际、国内有影响力的跨国公司地区总部和知名企业集团入驻，已聚集起世界500强设立的企业14家，全国500强和民营500强14家，注册资金在5000万元以上的企业130余家，国内外知名企业驻杭州办事处220余个。如花旗银行、中德安联人寿保险、东京海上日动火灾保险、三井住友、东亚银行等世界500强企业先后入驻嘉德广场；汇车银行、太平人寿、香港贸发局杭州代表处、三星公司杭州办事处、上海银行、摩根斯坦利等一批国内外知名企业入驻广利大厦。并以这些龙头企业为核心，吸引了嘉里置业（杭州）有限公司、浙江银泰百货有限公司、中国红楼集团有限公司、新潮控股集团、浙江大华集团．浙江华润万家超市有限公司、兽王集团有限公司等大批现代服务业企业，形成了产业链、企业群。在培育文创经济方面我们把发展文化创意产业的关注点始终瞄准于文化创新上，把切入点明确定位于生活消费上，把落脚点最终体现到生活品质上，重点打造具有下城特色的时尚美丽、休闲健身、演艺娱乐、工业设计、信息传媒等五大系列文化创意产业。从去年下半年起，重点引进了金海岸演艺集团总部，大力扶持华丰集团打造北部娱乐航母，努力打造全市乃至全省电影龙头行业，全面启动都市软件设计、科技孵化基地和信息传媒基地等项目建设，做到成熟一个培育一个。在发展税源经济方面，我们提出了不求所在，但求所税，只求所用的税源经济发展思路。五标准，就是：在楼宇经济发展管理方式上重视建设现代化、推介联动化、管理智能化、服务精细化、发展多元化等五个标准。3六要素，就是：从组织、规划（计划）、信息、政策、考核、招商等六个方面，建立全面推进楼宇经济发展体系。七任务，就是：以百人队伍、盯百幢楼宇、招百强企业、引百亿资金、带百亿投入、建百万平米楼宇、创百亿税收。1、科学制定规划。围绕打造一批相对集中、功能明确、布局合理的楼宇群，研究制定了《楼宇经济发展规划》和《楼宇招商三年行动计划》，以武林CBD和创新创业新天地为核心区；核心带动、带状串联、块状集聚，明确两核、三带、八区块重点区域楼宇功能和产业定位，细化目标分解。两核为武林CBD核心区和创新创业新天地核心区；三带为庆春路、环城北路和建国北路两横一纵发展带；八区块为武林商业商务集聚区块、西湖文化广场高端商务集聚区块、嘉里中心商业商务集聚区块、和平会展公务集聚区块、中河现代文化传媒区块、创新创业新天地区块、石桥商贸物流区块、城北体育公园文化创意集聚区块。重点是建设好杭州创新创业新天地综合体、原浙江国际旅游展示中心地块综合体、嘉里中心综合体、地铁指挥中心上盖物业及武林广场地下空间开发综合体、杭氧杭锅地块综合体、喜得宝地块综合体、杭州大厦商贸旅游综合体等七个城市综合体。2、加大政策扶持。先后出台了《下城区楼宇经济培育管理试行办法》、《下城区中介服务业发展中心管理办法》、《下城区促进经济发展的财政扶持意见》等多个扶持发展楼宇经济、总部经济的政策，对新引进总部企业、新引进的跨国公司地区总部、国内大企业（集团）总部、金融机构全国总部以及发展文化创意产业、中介服务业等方面的扶持内容作了明确和细化，如我区设立3000万元楼宇经济发展专项4资金，为按字经济发展提供保障。适时推出一批示范项目，推进我区楼宇经济、总部经济的多元化发展，如积极推进高新和创意产业发展，由区政府出资租下了位于杭州市创新创业新天地南侧的十幢楼宇，总建筑面积达5万平方米，作为我区发展高新和创意产业的基地，通过免税或减租的形式，吸引一批具有良好发展前景的创意企业入驻，成功引进了共和网、畅翔同等一批创新创意高科技企业。3、推进招商服务。一是强化宣传。加强楼宇招商宣传，按照打造精品、突出特色、提升效益的原则，对重点楼宇进行包装推介，利用西博会、经贸交流会等平台发布楼宇资源信息，在区政府网建立了楼宇招商专题网站，编制《下城区读楼手册》、《下城区楼宇地图》，制作了楼宇沙盘，提高推介的准确度．二是强化招商．按照杭州市政府招商一批的要求。重中之重抓招商，通过举办投资说明会、招商推介会等形式，采取走出去，引进来等方式，加强与招商中介的联系合作，大力引进国内外高端企业和知名开发商，培育树立楼宇建设和楼宇管理的品牌化理念，以良好的发展空间吸引企业入驻，引导楼宇经济向品牌化发展。三是强化服务．为企业落户提供一站式服务，对重点企业开辟绿色通道，为楼宇业主、物业和企业及时排忧解难，并做好楼宇的安全保卫、交通、卫生、水电气供应等服务工作。实行一楼八员制度，即每幢楼宇有一位街道负责人、一位街道联系人、一位物业联系人、一位社区联系人、一位派出所联系人、一位工商所联系人、一位国税联系人和一位地税联系人，为楼宇业主和入驻企业提供及时、有效的全方位服务。4、强化多方联动．在培育发展楼宇经济时，合理地处理好政府、5中介、业主、物业的参与角色和责任定位，实现多方联动：一是以政府为主导、由政府牵头建立区域楼宇经济工作领导小组，从组织保证、政策制定、统筹协调、规划计划、环境配置、资金设施等进一步加强对楼宇经济工作的主导和引导，领导小组下设发展楼宇经济办公室，由副区长兼任办公室主任，具体负责工作的协调推选，各职能部门设专人负责楼宇经济推进工作。同时，建立区四套班子领导联系楼宇大项目制度，加强跟踪服务，及时听取楼宇项目建设进度，协调解决项目建设中存在的问题和困难，为楼宇经济发展提供强有力的组织保障．二是以中介为平台。近年来，我区加强与普华永道、高盛、戴德梁行、第一太平戴维斯．美联物业等一大批知名中介机构的联系，并在投资信息的沟通和资源交流方面保持良好的合作关系，及时向这些知名中介提供最新的楼宇信息。同时也积极协助中介在楼宇中开拓业务、寻找合适的楼宇，使项目及时落地。通过与国内外的知名企业联系介绍，另有一批优质项目入驻我区的高档楼宇内。刚刚落户我区外经贸广场的世界500强雷格斯集团就是通过这种形式招商成功的。三是以业主物业为辅助．为提高人驻企业的规模档次、产业档次，我区积极发动楼宇业主与楼宇招商工作，加强与现有楼宇业主沟通，及时掌握资源情况，请业主帮助把关，做好楼宇二次招商工作．对有意来投资兴建楼宇的业主进行比较选择，引进有能力、有创新思路的投资商，使新建楼宇在品质上与国际接轨，在规划上与区域中心产业发展配套。5、构建指标休系．为了科学地评价我区楼宇经济的发展状况，很需要建立一套设计合理、操作性较强的楼宇经济指标体系，为我区6楼宇经济管理及区委、区政府决策提供参谋作用，因此，由区统计局牵头，经过深入研究，利用相应的数据信息资料，初步形成了下城楼字经济发展指标体系。该指标体系由楼宇经济入驻单位、楼宇经济发展规模、楼宇经济发展效益、楼宇经济创新情况和楼宇经济环境状况等五个领域20个指标构成，并依据权量评价方法，计算出综合指数一楼宇经济指数。6、加大考核力度．建立和完善楼宇招商属地责任制和考核激励机制；一是进一步理顺区级与街道的税收分配关系．二是在年度考核综合考评中突出楼宇经济目标考核，按照三年行动计划的年度目标，分解到各街道和部门，增加楼宇招商的加分权重，充分发挥部门、街道、业主、物业公司等各方的积极性。三是设立楼宇招商奖励资金，积极鼓励社会中介招商，对发展楼宇经济有突出贡献的单位、业主和个人给予奖励，从而形成楼宇经济发展合力。通过考核来促进各项工作的落实，全面提高杭州楼宇的入驻率、注册率和贡献率。三、下一步下城发展楼宇经济的思路和举措楼宇经济作为城区经济发展未来的方向，特别是对我们这样一个土地资源极度稀缺、经济发展地域空间十分非常有限、外延扩张已走到尽头的区域而言，发展楼宇经济更是具有十分重要的意义。（一）下城发展楼宇经济的目标展望下城发展楼宇经济按照招商一批带规划一批、建设一批、更新一批、管理一批的发展思路，以国际化、高瑞化、特色化、集约化为导向，控制土地使用方向，提高土地集约利用强度和单位土地产出效益，以总部经济为重点，集聚区域优势资源，完善相关政策。实施腾笼换7鸟，努力建成优势企业集群化、重点行业集聚化、资源利用集约化的楼宇经济示范区、总部经济聚集区和现代服务业中心区．到2010年，力争实现楼宇投用面积超千万（三年内新增楼宇投入使用面积300万平方米，新开工楼宇建设面积200万平方米）；实现楼宇企业三率大提升（楼宇入驻企业率达到90％以上，楼宇企业属地注册率达到80％以上，楼宇税收总量提升50%以上）；实现税收规模楼宇翻一番（培育46幢税收超千万元楼宇，12幢税收超亿元楼宇；培育30幢特色楼宇，其中：世界500强楼宇2幢；集团总部楼2幢，金融特色楼2幢，上市目标楼2幢，文化创意楼4幢；科技创业楼8幢，商住SOHO楼5幢，中介服务楼5幢）；．（二）下城发展楼宇经济的主要举措下一步；我们发展楼宇经济将重点在五个化上实现新突破：1、建设现代化．重点是突出新建和改造更新两个方面，一是加快推进待建新建楼宇项目．坚持高起点、高标准原则，加大待建地块、楼宇的规划引导。加强协调、积极推进杭州嘉里中心、创新创业新天地等在批重点项目启动建设．加快推出喜得宝地块、杭氧杭锅地块、武林广场地铁指挥中心和石群路机床厂等地块。二是加快推进现有楼宇改造提升。通过一楼一策，拆旧建新、拆低建高等措施，因楼制宜进行有机更新，完成雷迪森广场、杭州机电大楼、宏都宾馆等老商务楼宇的改造升级；加快推进杭州大厦、银泰百货扩建等项目；提高甲级写字楼和SA智能大厦（5A指；OA办公智能化。BA楼宇自动化、CA通讯传输智能化、FA消防智能化、SA安保智能化）的比重，通过实施楼宇改造升级，提高楼宇智能化水平。82、推介联动化。一是建立健全招商联动机制．坚持区、街道两级联动，充分发挥政府、中介、业主、物业在楼宇招商中的作用，形成招商合力，建立百人招商队伍，落实百幢重点楼宇专职招商人员，打造一支专业化、专职化招商队伍、完善按字招商项目跟踪推进机制，对在谈项目，通过优质专业服务，加快项目落地；对在建项目，关注进度，促使项目尽早投产生效；对落户项目，继续跟进，确保项目资金及时到位．二是加强政府与中介、业主、物业的沟通联系。以政策为引导，积极调动楼宇业主和管理公司的招商积极性，定期召开由中介机构、业主单位和物管公司代表参加的楼宇政策座谈会，大力加强物业管理从业人员的培训、政策辅导，实现高效物业管理，打造物业管理服务品牌，提升商务楼宇管理品质，努力把政府、中介机构、业主单位和物业管理的四方合力提高到一个新的高度，帮助和引导楼宇业主引导高品质企业，切实提高楼宇的入驻率、注册率和贡献率。3、管理智能化。一是及时更新楼宇动态信息．发