租房市场调研(第一遍已阅)

1租房市场研究2017年4月开篇语2本次租房市场调研从4月19日至4月27日，共计9天时间，数据源于一手数据采集、二手数据整理以及现场访谈，共计走访5家中介门店，累计访问50余人租客（以大学生群体为主）。由于时间个人力量有限，对武汉市场具体的数据较多为引用其它机构研究报告进行投射分析，最终数据表现可供参考。通过此次调研发现，武汉公寓市场发展较为看好，无论是地产商，还是公寓运营商都在往公寓市场发力，武汉百万大学生落户政策、武汉市委书记陈一新对留汉大学生的展望谈话中也提到对大学生要提供保姆式服务，包吃包住是基本条件，在这些综合因素影响下，租房市场标准化服务进程会提上一个新高度。90后成为租客主体，加之此群体的人群特性使得品质租房服务内容的要求得到提升，在房源管理、品质服务、平台维护等方向还有很多路要走。3宏观环境010204竞争市场运营策略目录CONTENTS03用户分析4第一章节宏观环境流动人口基数大52011年至2014年，一直保持着上升趋势，并在达到2.53亿人。2015年，我国流动人口数量呈现下降趋势，虽然流动人口数量减少，基于我国流动人口基数较大，因此对租房市场的需求依旧会在一定时间内保持较高的热度2.32.372.452.532.472.45201120122013201420152016流动人口注：数据源自国家统计局武汉人口净流入6827822822827829834175190200206232243800850900950100010501100201120122013201420152016武汉常住人口户籍人口流入人口2011年至2016年，武汉常住人口一直保持着上升趋势，流入人口持续增长。2016年常住人口达到1076万，其中净流入常住人口为243万人注：数据源自武汉市统计局、武汉政府工作报告摘录7政策文件2015年11月，《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次点名“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，并将其定性为生活性服务业，将在多维度给予政策支持2016年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》释放出“国家大力扶持培育租赁市场”的信号，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系。住房租赁是唯一仍有政策红利的市场8第二章节竞争市场9运营模式注：数据源自企业公开信息整理C2C业主自营C2B2C商户经营B2C平台经营从资产端来看，有轻资产运营，做平台，也有重资产运营，亦有轻重结合运营。如龙湖地产冠寓、当代地产公寓、万科的泊寓、链家自如以及万链结合（万科持股链家）。从租期来看即有长租公寓业态，也有短租业态。以Airbnb为代表，运营重心在线上，为房东和房客搭建一个在线沟通和交易平台，并通过财产、人身安全保障方案及身份识别等机制建立绿色平台生态系统。优势：轻运营成本，延展性强，便于扩张，盈利性强。劣势：对于信用体系不完善，房源质量良莠不齐的发展中国家需要很强的运营能力。以优客逸家为代表，业主将房源出租给中介公司，中介公司对的房源进行统一装修改造、统一运营销售、统一保洁维修，业主全程不与房客接触。优势：平台对房源质量和信用体系进行干预，有助于促成交易。劣势：运营成本高，延展性弱，大量线下人员管理。以途家、58为代表，在房源端通过和开发商合作或业主托管获得批量的、标准化新房房源并进行标准化运营管理，下游通过平台帮助运营和出租。优势：能保障高品质、有质量的房源，高效对接上下游。劣势：个性程度弱，无社交属性，延展性弱，大量线下人员管理。10科技应用互联网技术的发展，创造一个由第三方创建的、以信息技术为基础的市场平台，极大地降低了信息搜索成本，AR/VR等技术应用，可实现实景看房，移动技术发展变得智能，指尖一点，即可完成租房一站式服务。人脸识别技术等新科技手段有望加入到解决安全问题的领域中。解决信息不对称实时沟通交流在线预订支付搜索选房源智能推房源在线问答社区在线联系客服在线联系房东预订支付在线看房11样例企业分析注：数据源自企业公开信息整理个人房源B端房源（房企自持）改造房源收房出户（中介公司）标准装修（装修公司）租后服务（物业公司）针对用户运营的推广、招租（电商公司）全产业衍生的消费金融（金融公司）长租公寓12盈利模式注：数据源自企业公开信息整理1、广告+拥金+增值服务（58同城）2、类中介，从房东房客端均抽取不等额服务费（短租、房天下）3、金融渠道业务沉淀资金变现（58同城）细分市场引入B端资源商58部份品牌公寓通过拓取城市公寓，将城市公寓运营方做为B端商户入驻58平台，从通过平台展示对外出租，并以此为手段获取用户资源。（用户需要注册登录，并可使用58金融产品）。端口费1300/季，200套以上品牌公寓，精选50套，20100/季，另有其它附加服务套餐13重点运营注：数据源自公开信息整理房天下，将租房分为特价真实房源和个人房源两类，其中特价真实房源含自营房源并进行标签提示置顶运营。14第三章节用户分析租客年龄1519岁以下,2%20-24岁,42%25-29岁,38%30-34岁,13%35岁以上,5%租房人群年龄段30岁以下用户占82%。房价的持续上升，年青一代难以承担高昂的房价，这部分人群也多为选择去一线城市发展的毕业生，因此大多会选择租房。30岁以上人群对租房需求相对较少，90后成主流租客注：数据整理于艾瑞咨询、58同城、速途研究院相关资料16租住状态应届生只需最低的居住需求租金水平低；工作年限累计或进入恋爱状态，提升品质要求合租降低；结婚生子后，房屋面积、实用性需要增加。高收入人群70%处于整租状态，低收入人群75%处于合租状态66%64%76%20岁以下20-3031-40租住状态合租合租整租注：数据整理于链家地产，北京租房人群分析17换房频率三个月内,6%半年内,11%一年内,35%两年内,28%两年以上,20%租客换房频率由于租房合同大多为一年期，因此35%的租客租住周期为一年，另17%的租客租住周期甚至不足半年。租客普遍换房周期短注：数据源自途家、速途、企业公开信息整理18房源情况-武汉2016年武汉常住居民人均可支配收入39737元，比上年增长9.06%，月均可支配收入为3300元。市场供应房源价格在2000-3000元区间段占比达到了38%，武汉租客可选房源较窄，1室1厅1卫单间成为其必选项。注：数据源于亿房网、武汉国民经济发展公报信息整理武汉租房市场供应价格带2K以下,31%2K-3K,38%3K以上,31%21562252274630543956111211221321322武汉租房户型均价19房源情况25%33%49%36%34%41%56%56%北京上海广州深圳租房供需情况表需求量房源量从上张PPT可知，由于可支配收入与市场租金的现实压力，租客多选为1居室房源，下图为一线城市1居室的供求关系图，可以看出，1居室供不应求，小户型更受追捧。注：数据源于58同城数据报告20租住因素注：数据源于58同城数据报告8.3%28.6%39.2%46.5%52.4%58.7%其它物业治安好环境配套好离公司近租金合理交通便利租房决定因素剔除租房价格的刚性原因影响外，交通便利、租住品质是影响租客的最大因素。21第四章节运营策略