沈阳浑南发展规划

保利达地产沈阳有限公司——市场部浑南区域发展情况介绍一、浑南新区介绍（一）历史发展沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区。始建于1988年5月,1991年被国务院首批批准为国家高新技术产业开发区，是科技部重点支持的众多开发区之一。高新区的建设和发展经历了初创起步、发展提高和新区建设三个阶段。（二）自然地理1、区位状况z新区主体部分为东起沈抚高速公路东陵大桥、西至长大铁路的浑河南岸与南三环之间区域，东西长约21公里，南北宽3-5公里，呈带状隔浑河与母城相望。z新区区位条件优越。向南，距离沈阳空港—桃仙机场仅7公里；向北，通过已建成的浑河东陵桥、长青桥、富民桥、浑河桥、胜利桥与母城相连；沈营、沈丹、沈抚高速公路及机场路、沈祝路、沈苏快速干道和长大铁路等贯穿新区。2、气候z浑南新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。年平均气温在8.9°C左右，历史最高气温为38.3°C，发生在7月份；最低气温为-30.6°C，发生在1月份。年平均降水量为727.4毫米，7-8月降水量占50%左右。年平均日照时数为2554小时，最多在5月，266小时/月；最少在12月，156小时/月。3、环境保护z环境质量优于国家城市功能区标准，绿化覆盖率达到40%以上。1保利达地产沈阳有限公司——市场部z规划目标：绿化覆盖率50%以上，绿地率35%以上，人均公共绿地35平方米，超过国家园林城市标准。（三）总体规划z浑南新区是重点发展高新技术的国家级产业基地，是老城区延伸的新城区，是向“大浑南”辐射的桥头堡，即“现代服务业的中心、研发创新的基地、新兴产业的制高点和展示形象的窗口”z新区主体部分为东起沈抚高速公路东陵大桥、西至长大铁路的浑河与南三环之间区域，东西长约21公里，南北宽3-5公里，呈带状隔浑河与母城相望，规划面积90平方公里，常住人口20多万人。z浑南新区空间上是在金廊、银带骨架基础上的一轴两带格局。一轴即南部金廊，并以此为基础形成新区现代服务业中心，两带即沿浑河的观光休闲娱乐产业带和沿三环的高新技术产业带。z金廊、银带延续沈阳市“大十字”空间结构，以浑河大街为轴线摆布展示大都市风采、显示新沈阳气派的酒店、写字楼和办公设施，形成浑南新区的经济核心区，结合奥体中心配套建设商业、文化、休闲设施，形成辐射全区的中心，构筑浑南新区现代服务业的主体功能。z沿浑河充分发挥生态、观光旅游作用，以形成良好的天际线形象，塑造富于北方特色的滨水空间为目标，形成集公共建筑、文化体育娱乐设施为一体的生活休闲观光带。2保利达地产沈阳有限公司——市场部z沿三环高新技术产业带由两大产业板块组成，西部产业板块主要包括苏抚铁路南、浑南大街两侧现已建成的国家级高新技术产业开发区，发展重点是改善形象、调整功能，以动漫、研发孵化为主要发展方向；东部产业板块分布在长青街以东,以出口加工区和新加坡产业园区为主体，重点发展信息产业和先进装备制造业，占领高新技术产业制高点。（四）发展目标z浑南新区作为“现代服务业的中心、研发创新的基地、新兴产业的制高点和展示形象的窗口”，将立足高新技术产业，发展现代服务业，以优化产业结构和区域发展布局为主线，提高资源配置效率，进一步构建优势突出、特色鲜明的新型产业体系，努力创建科技创新型新城区，争做沈阳建设创新型城市的火车头和主力部队。z到2010年，形成以电子信息、先进制造为主导，以生物医药、新材料为优势，新兴产业崛起的产业格局。电子信息、先进制造两大产业占高新技术产业比重达到80%以上，在信息基础设施、信息产业、信息化生活等领域建设方面形成优势，“数字浑南”的框架基本搭建完成；新材料和生物医药产业作为优势产业将得到持续发展。z到2010年将实现产值64亿元和56亿元；现代服务业全面实现与国际接轨，产业结构比重持续上升，占地区生产总值达到35%以上。到20103保利达地产沈阳有限公司——市场部4年，工业总产值实现年均20%以上的增长速度，形成一批拥有自主知识产权和知名品牌、国际竞争力较强的优势企业。二、区域房地产发展情况（一）区域宏观市场发展现状及前景z大浑南概念近年，浑南地区发展速度之快可谓是有目共睹，而这与城市的整体规划是密不可分的。像“大浑南”概念的提出，将浑南新区、苏家屯区、东陵区、和平区等行政区囊括其中。而这几个区域的联合，有着互补的先天优势，使得“大浑南”地区得以坐拥东北最大的铁路货运枢纽——苏家屯编组站，东北地区最大的机场——桃仙国际机场，并直接与本溪、辽阳“对接”。“大浑南”这一概念的提出，将标志着沈阳这座城市经济重心的南移。浑南地区一直被誉为北方的浦东，从这个意义上来说，沈阳21世纪的希望在浑南。这里目前已拥有大批高新技术、IT产业及商务金融项目，也是未来招商引资的主要目标。z奥体中心建设拉动区域发展奥体中心的建设，为浑南区域的房地产带来了更多的利好。奥体中心对沈阳城市最大的影响，在于对沈阳城市总体格局的改变，它将成为使整个沈阳城市中心南移的重大助力。奥体中心的建设，不仅是浑南配套设施完善的一个重要标志，也是对外招商的一个魅力点，特别是对促进浑南开发建设、提升浑南人气、完善城市功能、改善人居环境等方面将起到十分重要的作用。（二）区域市场情况分析1、套均成交面积较大，普遍高于全市总体套均成交面积目前浑南新区商品住宅套均成交面积较大，普遍高于其他区域，成为各区套均成交面积之首。分析原因主要由于开发面积所至，浑南房地产近年开发住宅房型面积偏大，主力面积在100-120平左右，由客观供应条件所决定需求。由此也可以发现来浑南置业的消费者主要需求对象是面积相对偏大的房型，其购买能力较强。保利达地产沈阳有限公司——市场部52、区域房产价格上涨加快，奥体中心建设提升区域价值，房产升值空间大浑南新区从区域位置看属于城市中心区域沈河区与和平区的延伸区域，其房地产发展也与这两个区域密切相关。对比三个区域的商品住宅价格，总体走势均呈上升趋势，但从上升幅度分析，浑南新区的价格上升幅度最快。奥体的进驻极大的带动区域房地产的发展，部分开发商放慢开发进程，预备08年集中放量，因此预计08年浑南房地产将迎来又一发展高峰期。3、土地资源丰富，开发量逐渐增大，区域竞争激烈浑南新区土地面积是90平方公里，区内人口不到23万，土地资源丰富。2005年浑南新区商品房成交65.58万平，而土地成交面积为68.2万平，相比04年土地成交面积大幅下降。分析土地成交下降的原因主要是截止今年前浑南一直按照2001年提出规划建设新区，没有新的政策扶植政策出台，政府开发力度逐渐减弱，加之铁西新区的改造、大东区棚户区拆迁、沈北新区的成立，导致开发商的投资方向转变，05年浑南土地成交量下降，至使06年开发量减少，加之浑南06年房价大幅上涨，因此成交量明显减少。而成交量的减少将加剧浑南房地产市场的竞争，其未来竞争将越加激烈。4、区域内配套建设发展跟不上房地产发展速度，大部分处于规划之中，因此目前该区房地产市场存在透支发展的隐患浑南新区短短5年时间，房价就上涨近1.5倍，可见房地产发展速度是比较快的；而浑南新区的配套建设进度较慢，截止今年浑南新区没有建成一个大型超市、公交线路少、道路建设多处于规划中，现有的配套多是开发楼盘所建设的项目底商，因此目前浑南的房地产存在这样一个想象，项目开发规模大、小区内景观优美、物业配套相对完善、周边具有小规模的底商，但从浑南房地产建设的大环境考虑其市政配套的建设已建成使用的较少，多是处于规划建设，如此建设速度与房地产的快速发展速度不相协调，故在某种程度上分析浑南的房地产存在透支发展的隐患。相信未来随着政府建设力度的加大，配套建筑将逐步加快，跟上房地产市场的发展速度。