深圳城市建设用地布局与空间发展研究

《深圳市城市总体规划检讨与对策》专题之四——深圳市城市建设用地布局与发展1目录前言..................................................................................................................................................1第一章深圳市城市建设用地现状分析.......................................................................................2一、全市基本概况......................................................................................................................2二、特区城市建设用地现状特征..............................................................................................3三、特区外建设用地的现状特征..............................................................................................4第二章96《总规》实施的绩效评价.........................................................................................8一、96《总规》对建设用地规模的控制作用.........................................................................8二、96《总规》对城市建设用地结构的指导作用................................................................11三、96《总规》对城市建设用地布局的引导作用...............................................................12四、96《总规》对下层次规划的指导作用...........................................................................14五、96《总规》实施出现偏差的原因分析...........................................................................16第三章对“十五”计划确定的城市发展目标的认识...........................................................17一、“十五”计划确定的城市发展目标..................................................................................17二、城市建设用地规划需要深入和细化的内容...................................................................17第四章规划期（2000~2005年）城市建设用地规模预测......................................................18一、特区内城市建设用地规模预测........................................................................................18二、特区外城市建设用地规模预测........................................................................................18三、全市城市建设用地总规模及各项指标预测...................................................................21四、2005年城市建设用地控制规模的确定..........................................................................22第五章城市建设用地发展策略...............................................................................................24一、未来五年全市建设用地发展目标和思路.................................................................24二、主要用地的发展策略.................................................................................................25第六章、规划期内城市建设用地计划.......................................................................................27一、特区各类用地建设计划....................................................................................................27《深圳市城市总体规划检讨与对策》专题之四——深圳市城市建设用地布局与发展2二、特区外各功能组团建设用地发展计划和重要项目.......................................................31第七章保障措施与政策建议...................................................................................................37一、加强各层次规划的编制和管理........................................................................................37二、调整特区外的行政区划....................................................................................................38三、改革财税体制与调整政府投资方向................................................................................391前言城市建设用地构成了城市用地的主体，这也使得对全市城市建设用地的布局与发展趋势的研究成为本次总体规划检讨工作的重要的组成部分之一。本专题研究按照此次工作的总体思路，采用如下的技术路线：通过现状调查分析、《深圳市城市总体规划（1996-2010）》（下称96《总规》）的实施评价以及对“十五”计划确定的城市建设目标的分析，确定规划期内建设用地的规模、各类用地的发展策略和建设计划，并提出保障这些策略和计划实施的政策建议。上述分析研究必须建立在准确详实的现状数据基础上。本报告所采用的深圳市城市建设用地现状数据成果，是通过如下途径获得：以已经编制完成和正在编制的特区内各分区规划、法定图则、控制性详细规划和特区外各镇镇域规划的现状调研资料为基础，结合国土规划局2000年的土地详查资料和2000年底最新的卫星影像资料，通过与各分局规划科、各镇国土所合作进行图纸和数据核对工作以及大量的现场实地踏勘，对上述数据资料进行校核修正，从而获得最后的结果。由于特区外工业化超前发展使得大量尚未办理土地变更手续的非农建设用地（通常统计为非城市建设用地）已经进入城市规划区，因此进行资料汇总时，将特区外各镇与建成区连成片的村庄建设用地也纳入城市建设用地统计中，以反映真实的建设现状。数据截止日期为2000年12月底，数据统计平台为AUTOCAD下的.dwg格式的电子文件。2第一章深圳市城市建设用地现状分析一、全市基本概况截止2000年12月底，深圳全市的建设用地总量为467.3平方公里，其中特区内为133.4平方公里，特区外为333.9平方公里，各区建设用地状况见下表。表1-1全市各区城市建设用地汇总表区名罗湖福田南山盐田特区内小计宝安龙岗特区外小计全市合计面积（平方公里）29.344.952.17.1133.4195138.9333.9467.3所占比例(%)6.39.611.21.528.641.729.771.4100.0人均建设用地面积（平方米/人）37.849.472.246.852.271.382.475.667与1994年的情况相比，全市城市建设用地总量增长迅速，由299平方公里增加到467.3平方公里，增幅56%。但人均建设用地却由89平方米/人下降为67平方米/人，这表明尽管建设用地增长很快，但却远远赶不上人口的增长。表1-2全市各区建设用地变化状况（单位：公顷）罗湖+盐田福田南山宝安龙岗全市1994年334033603403102459599299472000年3640.84487.75213.31950013887.246729增长率(%)9.033.653.290.344.756资料来源：2000年的数据来自本次现状调查统计结果，1994年的数据来自《96总规》的文本说明书。深圳市各区建设用地变化状况0500010000150002000025000罗湖+盐田福田南山宝安龙岗1994年2000年3二、特区城市建设用地现状特征（一）、特区城市建设用地布局结构的变化从用地总量分析，2000年底特区内建设用地总量由1994年底的101平方公里增加到133.4平方公里，增幅为32.1%。其中南山区增加最快，福田区次之，罗湖和盐田区增长相对较为平缓。与之形成鲜明对照的是，罗湖和盐田区建成区人口密度最高，福田区次之，南山区最低。总的来说，特区人均52.2平方米/人的现状用地，不仅远远低于《深圳市城市规划标准与准则》（下称《深标》）规定特区内90~105平方米/人的标准，而且也低于国家规定的60平方米/人的最低标准，反映出特区内人口对土地的压力十分沉重。（二）、特区城市建设用地构成的变化对特区建设用地分类进行比较分析时，一个特别要注意的问题是，编制96《总规》进行用地统计时采用的是《深圳市城市规划标准与准则》1990版（下称90《深标》）的用地分类标准，在统计口径上与目前使用的《深圳市城市规划标准与准则》1997版（下称97《深标》）分类方法有较大区别。因此，进行比较之前，必须将现状数据进行转换以统一统计口径，方有可能得出较为正确的结论。表1-3是将现状的统计数据按照90《深标》的用地分类标准换算后做出的比较。表1-3特区城市建设用地分类构成变化状况（单位：公顷）用地类型居住商业政府/社团工业仓储对外交通道路广场绿地特殊用地合计用地代码RCG/ICMWTSGD2000年3719.3482.01882.61625.6395.6772.72052.81483.6927.613341.81994年3063.0405.01177.01412.0310.0730.01661.01097.0248.010103.0变化率(%)21.419.059.915.127.65.823.635.2274.032.