澳大利亚购物中心发展模式(1)

AustralianShoppingCentreDevelopmentModels澳大利亚购物中心发展模式historicaltothepresentday今昔之别MichaelLloydChairman,TheTomlikGroupTomlik集团主席MallChinaAnnualConferenceMallChina年会20September2004,Guangzhou广州2004年9月20日BriefhistoryofshoppingcentresinAustralia澳大利亚购物中心简史FirstshoppingcentredevelopmentinAustraliainthe1950s1950年代澳大利亚第一代购物中心的崛起Bythe1970’s到1970年代时3Majorcompanieshademerged三家重点企业合并LendLeaseWestfieldAMPSuccesswasquestioned可行性遭质疑Retailershadexistingoutlets零售商已有店面Mostshoppingwasconductedintraditionalareas消费都在传统商圈进行Shoppingcentrerentswerehigh购物中心的租金高昂Mostretailwassmallbusiness大多数的零售店都是小生意Therisk风险Newnessoftheproduct–nohistoryofsuccess购物中心属于新产品–没有成功历史Lackofsophisticationinretail零售消费并不精致Lackofenthusiasmfortheproductbymanyretailers许多零售商对购物中心反应冷淡Intheearly70´s,majorshoppingcentresinAustraliashowedayieldof70年代初初期，澳大利亚重点购物中心收益为13%Investorsdemandedahigherreturn投资者要求更高的回报Highertherisk,higherthereturn风险越高、回报越高Lowertherisk,lowerthereturn风险越低、回报越低Whathappenedoverthenext25years?接下来25年经历了什么演变？IncreasedSpending=IncreasedTurnover=IncreasedRent开销增加=营业额增加=租金增加IncreasedSpending开销增加=IncreasedRetailerNumbers零售商数量增加=IncreasedProfessionalism专业度增加1995:Top10combinedGLAof758,000m21995年:十大购物中心总GLA为758000平方米2004:Top10combinedGLAof1,277,000m22004年：十大购物中心总GLA为1277000平方米-anincreaseof68%递增幅度为68%GLAisGrossLettableAreaGLA是总可租赁面积1995:Top20combinedGLAof1,404,000m21995年：20大购物中心总GLA为1404000平方米2004:Top20combinedGLAof2,248,000m22004年：20大购物中心总GLA为2248000平方米-anincreaseof60%递增幅度为60%GLAisGrossLettableAreaGLA是总可租赁面积1995:Top10combinedturnoverof$3.3billion1995年：十大购物中心营业额总计为33亿2004:Top10combinedturnoverof$6.2billion2004年：十大购物中心营业额总计为6.2亿-anincreaseof88%递增幅度为88%1995:Top20combinedturnoverof$6.08billion1995年：20大购物中心营业额总计为60.8亿2004:Top20combinedturnoverof$10.5billion2004年：20大购物中心营业额总计为105亿-anincreaseof73%递增幅度为73%Whathappened?发生了什么事？Turnoverincreasedsignificantly营业额有显著递增Rentalsincreasedsignificantly租金有显著递增Retailersweredemandingspaceinshoppingcentres–theywerenolongersuspicious零售商对购物中心的空间有需求–不再持怀疑态度Retailerswerebecomingincreasinglyprofessional零售商日趋专业化NationalRetailChainswereincreasinginnumber全国性连锁店数量日益增加NationalFranchiseswereincreasinginnumberandbecomingpopular特许经营数量日益增加，也越来越受欢迎ShoppingCentresdevelopedahistoryofsuccess购物中心开始有成功历史Investoropinionchanged投资者的看法改变了ShoppingCentresnolonger“highrisk”购物中心不再被视为“高风险”投资ShoppingCentresnow“lowrisk”购物中心现在属于“低风险”投资Capitalizationratesdropped资本化率下降了Exampleofatypicalcentre购物中心范例DepartmentStore百货店2xDiscountDepartmentStore折扣百货店2xSupermarkets超市220SpecialtyShops专卖店1975Revenue1975年收入DepartmentStore百货店$1.0m100万2xDDS折扣百货店$1.5m150万250Specialty专卖店@$215$3.7m370万TotalRental总租金收入$5.2m520万Capitalised资本化率@13%ValueofCentre购物中心价值=$40m4000万1985Revenue1985年收入DepartmentStore百货店$1.5m150万2xDDS折扣百货店$3.0m300万250Specialty专卖店@$550$9.6m960万TotalRental总租金收入$14.1m1410万Capitalised资本化率@11%ValueofCentre购物中心价值=$128m1.28亿1995Revenue1995年收入DepartmentStore百货店$2.0m200万2xDDS折扣百货店$3.2m320万250Specialty专卖店@$800$14.0m1400万TotalRental总租金收入$19.2mCapitalised资本化率@8%ValueofCentre购物中心价值=$240m2004Revenue2004年收入DepartmentStore百货店$2.4m240万2xDDS折扣百货店$3.5m350万250Specialty专卖店@$1000$17.5m1750万TotalRental总租金收入$23.4m2340万Capitalised资本化率@6.75%ValueofCentre购物中心价值=$346m3.46亿20052005年Capitalised资本化率at5.5%ValueofCentre购物中心价值$425m4.25亿2004年强势购物中心排名GLA总可租赁面积。所有零售区域，加上所有“非零售”，例如诊所、写字间、影城等等购物中心名称州业主GLA/没平方米购物中心名称州业主GLA/没平方米2004年强势购物中心排名MAT:2003年1月1日至12月31日总零售额，包括电影院和消费税，不包括临时租户、外汇、银行、房屋抵押贷款协会和软性赌博。购物中心名称州业主GLA/没平方米购物中心名称州业主GLA/没平方米2004年强势购物中心排名MAT/每平方米:2003年1月1日到12月31日的购物中心总零售额除于零售面积(用以推算营业额的零售面积)，包括消费税，不包括临时租户、外汇、银行、房屋抵押贷款协会和软性赌博。购物中心名称州业主GLA/没平方米购物中心名称州业主GLA/没平方米2004年强势购物中心排名专卖店MAT/每平方米:2003年1月1日到12月31日所有小于400平方米的专卖店营业额除于营业面积，包括消费税，不包括临时租户、外汇、银行、房屋抵押贷款协会和软性赌博。购物中心名称州业主GLA/没平方米购物中心名称州业主GLA/没平方米