城市控制性详细规划

《城市规划概论》第三章城市规划的工作内容城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市发展战略、城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。第四章城市规划的工作内容§1城市发展战略及其分析方法§2城市的性质与规模§3城市总体规划§4控制性详细规划§5修建性详细规划§6城市道路交通规划§7城市居住用地规划§8城市工程系统规划§9城市生态环境保护与建设§10城市更新和城市历史文化遗产的保护城市总体规划的主要内容–1）、编制市域城镇体系规划–2）、确定城市性质和发展方向，划定城市规划区范围–3）、提出城市人口和用地发展规模，确定城市空间布局–4）、确定城市对外交通系统和城市道路广场系统–5）、综合协调确定城市基础设施的发展目标和总体布局–6）、确定城市河湖水系的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线–7）、确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局–8）、确定环境保护目标，提出防治污染措施–9）、提出城市防灾规划目标和总体布局–10）、确定风景名胜、文物古迹、传统街区的保护控制范围和保护措施，编制历史文化名城保护规划–11）、确定旧区改建规划–12）、郊区规划–13）、进行综合经济技术论证，提出规划实施措施–14）、编制近期规划5、总体规划成果分为两个部分：–规划文件——文本、附件（说明书和基础料汇编）规划文本是对城市规划各项目标和内容的规定性要求规划说明是对规划文本的具体解释–规划图纸比例尺：大中城市1/10000—1/25000小城市1/5000—1/10000建制镇1/5000§3控制性详细规划一、控制性详细规划的含义、特点二、土地使用控制三、环境容量控制四、建筑建造控制五、城市设计引导六、配套设施控制七、行为活动控制一、控制性详细规划的含义、特点–定义：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求1、特点–控制引导性和灵活操作性。对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导–通过技术指标来规定土地的使用性质（小类用地）和使用强度，以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点一、控制性详细规划的含义、特点2、控制内容–控制性详细规划所控制的要素：土地使用控制；环境容量控制；建筑建造控制；城市设计引导；配套设施控制；行为活动控制。一、控制性详细规划的含义、特点3、控制方法–为实现规划意图选取控制的手段，对控制性详细规划功能作用发挥的深度有决定性的影响一、控制性详细规划的含义、特点§3控制性详细规划一、控制性详细规划的含义、特点二、土地使用控制三、环境容量控制四、建筑建造控制五、城市设计引导六、配套设施控制七、行为活动控制二、土地使用控制–1、用地面积与用地边界用地面积。–精确度到小数点后两位。用地面积与征地面积有差异–用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属–地块的用地边界划分原则（9条）1）严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；2）以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；3）建议有一边和城市道路相邻；地块的用地边界划分原则4）结合自然边界、行政界线划分地块；5）考虑地价的区位级差；6）地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；7）对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标；8）规划地块划分应满足“专业规划线”的要求（道路红线、水面蓝线、绿化绿线、文物古迹保护紫线、安全防护范围的界线橙线、市政公用设施规划控制黑线）9）尊重地块现有土地使用权和产权边界二、土地使用控制2、土地使用性质控制–划分参照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）。10大类、46类、73小类–控制性详细规划要求划分到小类–部分用地的归属有一定的困难，建议补充一些新的分类二、土地使用控制3、土地使用兼容–指多种用地性质在地块内的混合布置问题–目的：使控制性详细规划既有“弹性”，又不失去控制作用–适建范围规定由用地的适建兼容表反映（用地使用性质兼容表）–土地使用兼容的原则：促进相关功能建筑的集中布置提高土地经济效益减少环境干扰确保非营利性设施、市政设施用地不被占用保持土地使用的有限灵活性、允许部分建筑、设施混合布置提高应变能力的同时，又不和总体规划相违背。二、土地使用控制§3控制性详细规划一、控制性详细规划的含义、特点二、土地使用控制三、环境容量控制四、建筑建造控制五、城市设计引导六、配套设施控制七、行为活动控制三、环境容量控制–对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定–自然环境：日照、通风、绿化等–主要指标：容积率、建筑密度、绿地率–延伸指标：空地率、人口密度、人口容量1、容积率（FAR）–概念：又称楼板面积率或建筑面积密度。是地块内所有建筑物的总建筑面积之和（Ar）与地块面积（Al）的比值–容积率的确定因素：地块的使用性质；地块的区位；地块的基础设施条件；人口容量；地块的空间环境条件；地块的土地出让价格条件；城市设计要求；建筑方式和形体规划设计FAR=ArAl1、容积率（FAR）（1）地块的使用性质–如，商业、旅店和办公楼等的容积率一般高于住宅、学校、医院和剧院等（2）地块的区位–如，中心区、旧城区、商业区和沿街地块的地价与居住区、工业区的地价相差很大，对建设用地的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出的实际效益等产生直接影响。区位和级差地租决定着土地使用强度1、容积率（FAR）3、人口容量–人口容量高回造成交通拥挤、交通混乱、容量失控等问题，需要以城市交通与基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度，既要避免过度开发，也要防止利用不充分4、地块的土地出让价格条件–即政府希望的价格。容积率与出让价格成正比。关键在于获得使社会-经济-生态环境协调发展的最佳容积率1、容积率（FAR）容积率与城市开发的关系–城市开发费用构成主要有前期投资费用、开发利用总额以及开发资金的循环速度等。–前期投资费用：土地的有偿使用；场地平整；基础设施建设等。是一个相对稳定的支出–增加容积率，以利于降低分摊成本。容积率与可持续发展的关系–过高，造成过分拥挤和环境恶化，将引起人们心理上的紧张和不安定感；同时，环境质量下降，也会引发地租及房价下跌，降低开发利润。–2、建筑密度概念：指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例使城市保持适当的密度，满足日照、空气、防火安全等需要主要指标–3、居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数居住人口密度=（地块内的总人口数/地块面积）*100%–4、绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该地块用地面积的比例绿地率=地块内绿化用地总面积/地块面积*100%住宅住宅用地中的绿地公共绿地树冠覆盖面积绿地主要指标绿化率：为绿化面积占总用地面积的百分比公共绿地率：为公共绿地面积占总用地面积的百分比绿化覆盖率–公共绿地：如组团绿地应满足宽度不小于8米，面积不小于400m2，与相应道路相邻，绿化面积不低于70%，有不少于1/3的绿地面积在标准的简直日照阴影线范围之外的要求，并便于儿童游戏和成人游憩。§3控制性详细规划一、控制性详细规划的含义、特点二、土地使用控制三、环境容量控制四、建筑建造控制五、城市设计引导六、配套设施控制七、行为活动控制四、建筑建造控制–1、建筑限高在一定的层数内，建筑建造的单位成本几乎不变开发商希望建筑盖得越高越好基础设施条件的限制（如机场周边建筑限高）城市天际线的控制等西湖边的建筑：西湖边第一高楼——67米高的原浙江大学湖滨校区教学主楼爆破拆除（设计为100年的使用期，只用了13年）小广场的高耸，压迫一般建筑物高度H与旷地W的比例关系的感受H0.3W宽阔，空旷0.3WH0.6亲切，宜人H0.6W高耸，压迫建筑限高的确定–1）在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合净空高度限制的规定–在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定。进行视线分析，提出高度控制和保护措施–沿城市一道路两侧新建、改建建筑物的控制高度，除经批准的详细规划另有规定外，应符合如下规定：沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍沿路高层组合建筑的高度A≤L(W+S)（L：建筑基地沿道路规划红线的长度）建筑高度计算四、建筑建造控制2、建筑后退–概念：指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界的后退距离。–1）保证必要的建筑后退距离–如果两地块相邻地块的建筑均紧邻用地红线建筑，如何能保证建筑物之间的日照、采光和通风要求？？？？四、建筑建造控制（1）保证必要的安全距离与紧急状况下的疏散通道–深圳的“握手楼”不符合要求H1/3H房屋倒塌范围2、建筑后退（2）保证必要的城市公共空间和良好的城市景观2、建筑后退2）建筑后退距离的确定–各个城市对不同情况下建筑后退均有较为详细的规定。一般包括建筑后退用地红线、建筑后退道路红线、建筑后退河道蓝线、建筑后退绿线、黄线、紫线等。其退让距离的确定除必须考虑消防、防汛、交通安全等方面外，还应考虑城市景观、城市公共活动空间要求等。–《重庆市城市规划管理技术规定》–3、建筑间距建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。目的：使建筑物之间保持必要的距离，满足消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的基本要求；同时满足日照、通风要求§3控制性详细规划一、控制性详细规划的含义、特点二、土地使用控制三、环境容量控制四、建筑建造控制五、城市设计引导六、配套设施控制七、行为活动控制五、城市设计引导1、建筑体量、建筑形式与建筑色彩控制–建筑体量大小，是一个相对的概念。–一般从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体三方面提出控制引导要求。建筑形式：如“大屋顶”等建筑色彩2、建筑空间组合控制–建筑群体环境的控制引导，即对由建筑实体围合的城市空间环境及其周边其他环境要求提出控制引导原则。–一般通过规定建筑组群空间组合形式、开敞空间的长宽比、街道空间的高宽比和建筑轮廓线示意等达到控制城市空间环境的空间特征的目的。–封闭空间形态、半开放空间形态和全开放空间形态3、建筑小品–对绿化小品、商业广告、指示牌等，规定其布置的内容、位置、形式和净空限界§3控制性详细规划一、控制性详细规划的含义、特点二、土地使用控制三、环境容量控制四、建筑建造控制五、城市设计引导六、配套设施控制七、行为活动控制六、配套设施控制1、公共设施配套控制–公共设施配套一般包括文化、教育、体育、公共卫生等公用设施和商业、服务业等生活服务设施–在层次上分：城市层面的市级公共服务设施居住区公共服务设施居住区公共服务设施，分为文化、体育、教育、商业、社区卫生服务中心、行政管理、金融、社区服务、绿地、市政和其他等–其建筑面积分：控制性指标和指导性指标2、市政设施配套控制–市政基础设施体系是保证城市生存、持续发展的支撑体系、物质基础–主要内容市政设施用地控制：参照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》，从总体上和地块上两个层次分别控制到中类和小类，划定工程设施的用地界限，引导性规定各项公用工程在地面上构筑物的位置、体量和数量。如：环卫设施（垃圾转运站、公共厕所、污水泵站）、电力设施（变电站、配电所、变配电箱）、电信设施（电话局、邮政局）、燃气设施（煤气调气站）、供热设施等。给水、排水、电力、通讯以及机动车和非机动车停车场（库）控制以及基础设施容量规定市政管线控制：确定工程管线的走向、管径、管底