批量精装修施工管理研讨

批量精装修施工管理2016年1月2前言近年来，北京公司开发的公园1872和臻园项目均为精装修交付，在项目的实施过程中，北京公司在精装修管理方面既积累了宝贵的经验，也有一些惨痛的教训。2014年度，北京公司精装修项目实测实量成绩全年平均90.11分，交付评估综合得分65.8分，均位居控股前列。进入2015年，如何继续保持并进一步提升工程管理能力，把精装修质量做得更好，以提升客户满意度、促进销售，是北京公司的工程管理者一直在思考的问题。北京公司在控股运营管理中心推出《项目部标准化管理手册》、《招商地产工程技术标准》、《项目安全管理标准动作》、《招商地产产品质量实测实量操作指引》的基础上，根据项目精装修特点创新了相应环节的管理思路，在精装修交付项目的工程管理上做了一些有益的尝试。项目概况臻园项目：总用地面积:10.7万平方米建筑面积:28万平方米开工时间:2013-07-20竣工时间:2017-12-31物业管理附加信息:5.58元/平方米·月开发商:北京广盈房地产开发有限公司投资商:香港九龙仓集团,招商局集团,华侨城集团物业管理公司:招商局物业管理有限公司工程进度:在建(2016-01)产权年限:70年该项目为70年产权户数:总户数1046户，目前已经交付494户，在施382户，剩余170户装修标准：精装修批量精装修施工管理思路精装修项目质量管理思路批量精装修管理思路精装修项目进度管理思路精装修项目成本管理思路精装修项目创新管理思路精装修项目质量管理思路（1）精装修设计管理——严把施工图审图关：做到建筑图、精装图、现场相关功能空间的一致性；（2）招投标配合阶段——配合封样管理；符合项目情况的技术标编写；合同工期管理；甲供材招标计划；（3）项目实施阶段——实测实量贯穿整个项目实施管理全过程；重点工序质量控制交底管理；批量精装修研讨——质量管理思路精装修项目质量管理案例案例一：设计管理●土建施工阶段的精装修水、电点位及隔墙定位图纸下发与过程监控根据精装修交付的设计要求，将电气、给排水、暖通、空调等专业的精装修末端设计图纸的设计时间前置至建筑初步设计阶段，这样可以保证在土建施工图纸完成后，精装修的点位及隔墙分隔图也一并完成，大大降低了后期因水、电、结构改造带来的工期及费用方面的损失；批量精装修研讨——质量管理思路精装修项目质量管理案例案例二：实测实量案例：通过北京公司近年来对实测实量经验的积累，现阶段在实测实量方面已逐步形成了全过程应用的管理制度和企业文化：招投标阶段：——通过技术标的形式对精装修单位进行宣贯；——通过招标过程中的项目经理推演环节，针对项目经理及技术负责人进行实测实量的测试，对不达标的单位不允许参加投标；合同签署阶段：——以合同附件的形式再次对精装修单位进行约定；——合同中设置了严格的实测实量奖罚条款；批量精装修研讨——质量管理案例项目实施阶段：——每周定期组织监理单位、总包单位对精装修完成面进行实测实量检查；——建立分户实测实量数据档案制度，发现问题点，按照档案数据过程中进行消项，对重点、难点工序进行分析总结（例如玻化砖墙面铺贴工艺），形成现场管理的可视化；——严格落实合同中约定的实测实量奖罚条款；批量精装修研讨——质量管理案例精装修项目质量管理案例案例三：甲供石材管理案例针对以往甲供石材观感质量较难控制的管理难点，项目部提出在精装修招标阶段引入“石材专员”的概念，即中标单位应在甲方石材供应加工厂设置石材驻场专员，在确定甲供石材中标单位后，甲方项目部、采购部、设计部在石材指定加工厂中选取符合设计封样要求、观感质量稳定的石材大板并做标记，后期由精装修单位的驻场石材专员监督厂家从甲方指定的大板中选材，进行石材加工，同时项目部还通过以下途径进行过程控制：——石材出厂前将预拼效果拍照上传、确认；——石材到场后进行观感质量抽检；——对施工过程中发现的观感不合格或断裂的石材，现场采取销毁或做标记退场等措施。批量精装修研讨——质量管理案例精装修项目进度管理思路（1）合同框架管理——总工期（总包工期）、里程碑节点要求；（2）三级进度管理——构建总包、精装修、甲供材进度计划管理体系：（3）穿插施工体系的建立——采取分段交接、分批进场计划的策略；（4）垂直与水平运输的管理——室外电梯与室内电梯的规划；地上运输与地下运输的规划；批量精装修研讨——进度管理思路精装修进度管理案例——穿插施工体系的建立臻园项目南区共三栋楼前后封顶相差一个月，在这一个月中如何安排总包与精装修的交接？成为南区按期交工的关键。精装修施工准备工作前置、界面问题处理：——在总包施工中分别针对外墙内保温做法，电梯井道吸音板做法、厨房、卫生间采用加气混凝土条板墙做法以及管井采用轻钢龙骨水泥压力板封包等做法，召开专题协调会进行作业面处理方案的确认，在很大程度上削弱了因作业面与图纸不符进行再处理对精装修工期的影响；批量精装修研讨——进度管理案例批量精装修研讨——进度管理案例精装修进场前的三栋楼进度情况批量精装修研讨——进度管理案例精装修进场前交界面的三类施工隐患精装修进度管理案例——穿插施工体系的建立外装、初装、精装穿插工序示意：批量精装修研讨——进度管理案例精装修进度管理案例——穿插施工体系的建立主要移交工作面体系：批量精装修研讨——进度管理案例梳理甲供材配合计划——臻园项目的甲供材单位多达20家，如何合理安排各自的进场计划？如何安排精装修的配合计划，尤其是供货+安装单位的配合计划？是精装修管理的重点、难点：在项目实施期间，每确定一家甲供材的供货及安装单位，项目部就会安排一次专项协调会，根据现场情况确认进场时间，并由甲供材单位明确现场需要配合完成的工作内容及交接时间，后期项目部也会针对配合作业面上的完成情况进行实时监控，最终满足甲供材与精装单位的无缝衔接。批量精装修研讨——进度管理案例精装修进度管理案例——三级进度管理体系的建立精装修项目成本管理思路（1）精装修设计优化管理——样板间先行；（2）WBS分解管理——实现管理内容精细化；（3）二级成本控制管理——a:投资估算；b:精装修样板间成本优化测算（指导精装修招投标）；批量精装修研讨——成本管理思路精装修项目成本管理案例案例一：精装修成本优化管理案例●在臻园项目售楼处样板间施工完成后，通过前期设计沟通，针对现场施工中的实际情况，提出合理的成本优化建议，为后期成本控制及成本节约奠定基础：——建议取消了卫生间窗帘盒内的灯带设计，最初的设计思路是为样板间提高照明亮度而设计的，在大货中是可以取消的，此项建议实现成本节约几十万元；批量精装修研讨——成本管理案例精装修项目创新管理思路尝试（1）精装修管理创新思路——成立专属部门，系统负责精装修对接工作；（2）建立“以终为始”的专业管理思路——使各专业工程师在工作的配合意识得以统一；（3）低成本运作模式下的精装修项目质量控制——寻求精装修管理的平衡点；（4）精装修精细化管理体系的建立——设计先行；（5）在“互联网+”的新形势下如何引导精装修的发展趋势。批量精装修研讨——创新管理思路随着各城市公司精装修项目的增多，精装修的物业形态增多，建议结合城市公司自身特点，在总部或城市公司成立精装修的专属部门——从设计、采购、成本控制及施工管理等维度合力将精装修工作系统化、标准化。通过工作成果输出等内容来划清工作界面，这样可以更有效地避免现场“越权管理”、“管理不到位”等现象发生。同时部门堡垒、多重管理等管理难点也会得到一定的改善。创新管理思路之——成立精装修管理专属部门案例列举：臻园项目北区精装修管理难点：——精装单位中标价格水平较低；——中标单位未曾与北京公司有过合作，增加现场管控的不确定性；——施工期内湿作业跨冬施、跨春节，绝对工期较短；针对上述难点，实操中进行进行了如下动作：创新管理思路之——低成本模式下质量控制招标文件及合同交底在精装修单位进场初期，集中安排施工单位现场项目部的全体管理人员及监理单位工程师，以专题会的形式进行招标文件及合同的交底，针对招标文件及合同中关于工期、质量、与总包的界面划分以及实测实量要求，进行系统的梳理和明确，并最终以会议纪要形式下发至各施工单位及监理单位，避免现场产生不必要的签证纠纷及窝工、漏做等现象；创新管理思路之——低成本模式下质量控制实测实量专题交底会针对实测实量的关注内容，召集监理、总包对精装修单位进行宣贯，交底直接到基层劳务单位，在强调实测实量重要性的同时，对基础的各类精装修基层质量标准做重点关注，同时明确合同中实测实量的奖罚制度；创新管理思路之——低成本模式下质量控制通过管理节奏的变化考察施工单位现场管理能力进场初期，项目部通过一系列的管理动作对精装修单位进行交底，完成上述管理动作后，至少利用两至三个星期的考察期让施工单位自主安排施工任务，最后项目部通过现场巡查、巡视发现问题并汇总，尤其针对存在重大质量隐患的部位（防水基层、吊顶基层、石材造型墙基层等）进行集中处理，其中包括各项交底中反复强调的注意事项，针对这些问题加大惩罚力度，力争一次性的规范精装修单位的管理能力。创新管理思路之——低成本模式下质量控制通过采取以上措施，臻园北区精装修从2014年10月份进场至今，先后经历了两个季度的第三方实测实量，且实测成绩均在90分以上，特别是在历经了冬施、春节后2015年第一季度的实测中，北区精装修实测成绩91.05分，其中墙面、顶面的平整度、水平度均取得了满分的成绩。另外，在一期南区及北区精装修交付评估中，分别取得了76.55分和74.52分的较好成绩。创新管理思路之——低成本模式下质量控制行业领先地产商的精装修在做什么——施工图深化标准的建立创新管理思路之——精细化管理设计先行创新管理思路之——精细化管理设计先行我们在做什么——施工图深化标准的建立1、施工图明细缺失；2、图纸设计缺少专业性；3、相关深化达不到施工图要求；创新管理思路之——精细化管理设计先行我们在做什么——专业性？直接导致增加现场施工管理的隐患创新管理思路之——精装修的发展趋势“互联网+”——精装修的发展趋势的探讨1、个性化私人订制的精装修交付工程可实施性的探讨？2、精装修交付项目中，还有哪些潜在因素需要挖掘出来，成为项目卖点？对于上述的管理模式及管理思路来说，在精装修交付项目的管理中，其目的不仅仅是局限于现场的施工管理方面，它的管理应该起到一个承上启下的“关节”作用。所以要求项目管理能力也应该具有大局观和全局观。最后，借用《论语》中的一句话与大家共勉：学则不固，择善固之！结束语31Thanks