苏州地下商业街

青衣城基本信息：地址：新界青衣青敬路33号（港铁青衣站）面积：4,6000平方米商铺数目：140青衣城德福广场基本信息：地址：九龙湾伟业街33号（港铁九龙湾站上盖）面积：8,3000平方米商铺数目：250停车位：500德福广场德福广场香港地铁商业评价香港地铁商业运作较为成功，主要得益于以下主要因素：¾地铁网络发达，人流量大，地铁商业在消费者数量上能得到保证；¾大部分地铁商业都是大体量、多业态的综合性物业；¾香港地铁商业专门由地铁商业运营公司统一管理和运营，在人力、物力资源上得到充分的保障。日本地铁商业概况及分析日本地铁商业现状日本便利的地铁交通促生了众多地铁商业，1920年东京规划了全国第1条地铁，第1条商业地下街是1930年建成的东京上野火车站地下街。1955年以后，日本全国逐渐开始兴建大型地下街。由于地下商业与地面地下交通融为一体，为人们购物、会友、娱乐、休闲、公务活动提供了保障，因而带动了城市的繁荣。目前日本的地下商业街遍布全国，以东京与大阪两座城市的地铁商业为代表。日本地铁商业现状–东京区域东京目前有12条地铁路线，作为全亚洲与日本最早有地铁的城市，地下商业已遍布了整个东京，使东京成为了一个立体化地城市。规模比较大的地下街有17处。如东京站前的八重洲、新宿西口、涉谷、数寄屋桥、吉祥寺等地下商业街。日本地铁商业现状–大阪区域大阪目前有8条地铁，地下商业街的发展主要是借鉴了东京的成功经验，1940年到现在，已经建造了如京桥COMS-GARDEN、DIAMOR大阪、CRYSTA长堀、难波等地下商业街，并由此形成了在亚洲国家中屈指可数的、拥有诸多餐饮和专卖店的大规模“地下城市”。日本地铁商业案例–东京八重洲地下街东京八重洲地下街所处位置：东京火车站周边层数：地下三层地下街长度：最长一条长340米总建筑面积：73,000平方米建成日期：一期1964年，二期1973年八重洲地下街层高5米，分上中下三层，上层是由各类商店组成的商业街，中层是可容纳520部汽车的停车场，底层是供电、通风等技术设备室。有4条地铁线在此交汇，商店通道近1.2万平方米，是东京规模最大的商业街。八重洲地下街层高5米，分上中下三层，上层是由各类商店组成的商业街，中层是可容纳520部汽车的停车场，底层是供电、通风等技术设备室。有4条地铁线在此交汇，商店通道近1.2万平方米，是东京规模最大的商业街。日本地铁商业案例–东京八重洲地下街八重洲地下街是东京最早的几条地下街之一，平均每天接待顾客4.4万人次，因兼过街通道，每天经过这里的人流高达45万人次。另外地下街中有四个引入自然光的休息空间，分别是花之广场”、“石之广场”、“光之广场”、“水之广场”。八重洲地下街是东京最早的几条地下街之一，平均每天接待顾客4.4万人次，因兼过街通道，每天经过这里的人流高达45万人次。另外地下街中有四个引入自然光的休息空间，分别是花之广场”、“石之广场”、“光之广场”、“水之广场”。东京八重洲地下街商业业态配比42.00%38.50%19.50%餐饮类服饰类生活杂货注：以上比率由店铺数量计算得出。八重洲地下街设有240多个店铺，由生活杂货、服饰及餐饮类组成，其中餐饮类业态占比率最高。日本地铁商业案例–东京八重洲地下街梅田Diamor地下街所处位置：大阪市北部梅田地区层数：地下二层地下街长度：四条共780米总建筑面积：21,000平方米建成日期：1994年10月日本地铁商业案例–梅田Diamor地下街梅田地区位于大阪市的北面，是JR、阪急线、地铁等铁道线集中的西日本交通要道，梅田地区中央的区域更是大阪商业活动的中心。梅田Diamor地下街连接阪神百货、阪急百货、阪急三番商业街等的知名商业设施及大阪第一饭店，是日本人气最旺的地下街之一。梅田地区位于大阪市的北面，是JR、阪急线、地铁等铁道线集中的西日本交通要道，梅田地区中央的区域更是大阪商业活动的中心。梅田Diamor地下街连接阪神百货、阪急百货、阪急三番商业街等的知名商业设施及大阪第一饭店，是日本人气最旺的地下街之一。日本地铁商业案例–梅田Diamor地下街1994年10月12日开发使用的大阪DIOMOR地下街，由JR大阪站以及阪神梅田站进入，经过西北部的圆形广场，呈放射状引伸出以下四条长条形商店街。-MarketStreet-CasualStreet-FashionableStreet-VarietyStreet1994年10月12日开发使用的大阪DIOMOR地下街，由JR大阪站以及阪神梅田站进入，经过西北部的圆形广场，呈放射状引伸出以下四条长条形商店街。-MarketStreet-CasualStreet-FashionableStreet-VarietyStreetMarketStreetCasualStreetVarietyStreetFashionableStreetMarketStreet：由许多小面积的专卖店组成，如化妆品、鞋类、数码电子等等。另有部分花店、药房等的服务类业态。CasualStreet：多以小面积的女装服饰专卖为主。另外在此区域有一面特别的音乐墙，墙面上有巨大的乐器浮雕，触摸时会发出该乐器的声音，可以进行简单的演奏。FashionableStreet：整个屋顶用透明材质处理，充分引入了自然光。这条地下街除了部分服饰专卖店，主要以各类餐厅为主，长廊上方经常悬掛一些主题的布条。VariatyStreet：这条商店街则是贩卖鞋子、眼镜、CD、皮包等，还有一家规模较大的书店。日本地铁商业案例–梅田Diamor地下街梅田Diamor地下街商业业态配比60%23%10%7%服饰类餐饮类生活杂货其它注：以上比率由店铺数量计算得出。日本地铁商业案例分析–梅田Diamor地下街大阪梅田Diamor地下街设有100多个店铺，由生活杂货、服饰、餐饮类及其它类（如保险公司），其中服饰类业态占比率最高。日本地铁商业案例--大阪Crysta长堀地下街大阪Crysta长堀地下街所处位置：大阪市中部心斋桥站/长堀桥站层数：地下四层地下街长度：750米总建筑面积：82,000平方米建成日期：1997年5月日本地铁商业案例--大阪Crysta长堀地下街大阪Crysta长堀地下街位于大坂南区商业中心，由原大坂水路改建而成的，是日本最知名的地下街之一，也是日本规模最大的商业街。著名之处为地下街中的八个经过设计的艺术景观广场，合称水晶长堀八景，有瀑布广场，水时计广场、月见广场、占卜广场等大阪Crysta长堀地下街位于大坂南区商业中心，由原大坂水路改建而成的，是日本最知名的地下街之一，也是日本规模最大的商业街。著名之处为地下街中的八个经过设计的艺术景观广场，合称水晶长堀八景，有瀑布广场，水时计广场、月见广场、占卜广场等日本地铁商业案例--大阪Crysta长堀地下街在宽度11米公共地下步道的上面有8个天窗，地下停车场可容纳1030个车位。由于自然光大量引入，使地下街的光线明亮，购物环境良好。长堀地下街的设计体现了天窗的波浪型和水面闪亮的意境，即透(crystal)和舞台(stage)。在宽度11米公共地下步道的上面有8个天窗，地下停车场可容纳1030个车位。由于自然光大量引入，使地下街的光线明亮，购物环境良好。长堀地下街的设计体现了天窗的波浪型和水面闪亮的意境，即透(crystal)和舞台(stage)。大阪Crysta长堀地下街商业业态配比55%23%13%9%服饰类餐饮类配套服务生活杂货注：以上比率由店铺数量计算得出。大阪Crysta长堀地下街设有100多个店铺，由生活杂货、服饰、餐饮类及其它类（如保险公司），其中服饰类业态占比率最高。日本地铁商业案例--大阪Crysta长堀地下街日本地铁商业特点灵活舒适的购物要素除了功能性和安全性考虑，在商铺设置方面也存在很大的灵活性。不同时期配合不同主题活动就会在广场上开设符合其活动概念的临时商铺，如在“CRYSTA长堀”地下街的“瀑布广场”，也有利于聚集客流。较为变化的构筑风格如“迷宫”般的构造，数条地下商业街贯通百货商店、办公楼的地下商场、酒店的地下商场等，相互交错，使地下街区的分布形成一个网络。各处都有设置富有个性的空间场地作为公共广场及歇脚处。崇尚自然的购物环境墙壁、天顶的设计保证了充分的明亮度，在地下营造一个类似地上的模拟空间。另外如低凹型庭园、玻璃拱顶、花坛，公园蹊径般的道路等设计也减少了地下空间的压迫感，在设计上运用了水、光、绿色等自然要素。第三部分地铁商业和地铁沿线商业地产的关系地铁商业的运作模式从运作模式来区分，地铁商业主要分为两大类：¾专业的商业地产商来运作¾地铁公司来运作目前境内的地铁商业主要由专业的商业地产商来运作，香港的地铁商业部分由地铁公司来运作。但目前上海也开始了地铁公司来运营地铁商业的尝试。两种模式的优劣分析8没有商业运营经验和资源；8在地上地下物业归属不同业主时很难对商业进行整体布局；8在地上地下物业归属不同业主时很难对商业进行统一的经营管理8地铁公司另行组织商业运营公司，浪费人力、物力资源8与地铁建设之间配合不是非常默契；8地铁公司不能分享地铁建设带来的收益劣势比较符合地铁网络非常发达的特大型城市9与地铁建设之间配合默契；9地铁公司可以分享地铁建设带来的收益地铁公司比较符合地铁网络并不是特别发达的中型城市9有商业地产运营经验和资源；9可以对地下及地上商业进行整体布局；9可以对地下及地上商业进行整体的经营管理；9人力、物力资源能得到充分利用地产商评价优势运营主体地铁商业及地铁沿线商业地产的关系ƒ品牌招商口径一致，通道单一ƒ店铺形象管理统一，有助于提升商业形象ƒ集中营销推广，营销活动组织ƒ项目对外整体推广经营管理ƒ业态统筹考虑，差异互补化ƒ人流动线综合考虑ƒ商业空间使用效率高ƒ店铺形态灵活ƒ内部装修风格统一ƒ硬件统一规划，节省资源业态规划统一经营的优势地铁商业及地铁沿线商业地产统一经营无论从人力成本还是从物力成本都具备非常明显的规模经济优势！业态及商品组合定位统一经营，业态统一规划，不同的商业作为一个商业项目整体，统筹安排，避免恶性竞争，业态互补。地铁商业地铁沿线商业地产统一经营，业态互补，完整。1+1=2地铁商业地铁沿线商业地产各自经营，业态可能重复，竞争。1+12地铁商业及地铁沿线商业地产的关系项目定位及业态规划方面地铁商业及地铁沿线商业地产的关系项目定位及业态规划方面人流动线地铁商业地铁沿线商业地产统一经营，内部设计统筹，动线组织，无边界整合。1+1=2地铁沿线商业地产各自经营，内部设计独立，形成一定矛盾及冲突。1+12统一经营，内部动线组织统一设计，动线组织更为合理。地铁商业地铁商业及地铁沿线商业地产的关系项目定位及业态规划方面商业空间使用地铁商业地铁沿线商业地产统一经营，无边界整合1+1=2地铁沿线商业地产各自经营，内部设计独立，预留边界通道，商业空间浪费。1+12地铁商业统一经营，不同的商业面积无边界整合，商业空间互为相融，避免不必要出现的通道，空间等，最有效利用商业空间。地铁商业及地铁沿线商业地产的关系项目定位及业态规划方面内部装修地铁商业地铁沿线商业地产统一经营，统一装修风格，完整。1+1=2地铁商业地铁沿线商业地产各自经营，装修风格可能不同。1+12统一经营，内部装修风格统一，使得地下商业形式上形成有机的整体，消费者对项目有统一的认识。地铁商业及地铁沿线商业地产的关系项目定位及业态规划方面店铺形态地铁商业地铁沿线商业地产统一经营，商业面积整合，店铺分隔统筹安排考虑。1+1=2地铁商业地铁沿线商业地产各自经营，店铺形态无法统筹安排。1+12统一经营，面积整合，商业空间的划分比较灵活。地铁商业及地铁沿线商业地产的关系项目定位及业态规划方面硬件系统方面地铁商业地铁沿线商业地产统一经营，硬件系统统筹考虑，包括空调系统，管道设置，强弱电系统等。1+12地铁商业地铁沿线商业地产各自经营，硬件系统各自独立。1+1=2统一经营，硬件系统考虑整合，包括空调、强弱电等系统的共用，节约成本。地铁商业及地铁沿线商业地产的关系经营管理方面品牌客户招商地