综合体发展历程

聊聊HOPSCA——城市综合体HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性整体统一性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可城市综合体定义模式HOPSCA豪布斯卡HOTEL酒店OFFICE办公室PARK公园SHOPPING购物CLUB商务文化APARTMENT公寓城市综合体定义模式将商业、酒店、商务、居住、出行、文化娱乐、休息集合为一体的多功能复合型并相互作用互为价值链的高度集约式复合建筑群。1、保证一定体量，便于布局各种功能形态2、保证稳定常态人流，设置一定住宅体3、统一开发，集群发展；保障一致标准。从建筑物业形态来看，又将城市综合体称作“豪布斯卡”。城市综合体特征分析源动力：生活品质提升的源动力新中心发展的引爆点123456789高可达性高密度，集约性整体统一性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射性升值价值整体特征概括：集聚九大功能特征，是综合性各类建筑群集聚，是一个高端的造城发展模式，涵盖了城市发展所需要的各种要素和功能。能够成为新城区发展的商业中心，为中小的城市化进程、新城镇的发展及商业档次提升起到驱动力的作用。巨大的社会效应/升值潜力内外部联系完整性空间连续性土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力城市综合体特征分析城市综合体多重价值具备五重的价值空间：销售价值经营价值资产价值资本价值可销售住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金酒店、购物中心等持有商业持续经营收入和租金的回报随着城市化进程加快，尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现，最大值，终极价值。区域和城市价值一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，还会带动整个周边土地、建筑价值和价格的大幅提高，包括一个城市价值和知名度的提升。不是任何地方都能采用HOPSCA地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA的形成必需符合以下条件：城市综合体开发条件区位要求•必须位于城市中心区，市中心核心地段•城市各种资源决定了它天生的优越条件规模要求•必须拥有大规模建筑体量•只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台城市综合体经典案例分析城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”东京六本木：“东京旅游最后的目的地”TokyoRoppongi亚洲目前最成功的旧城改造典范HOPSCA典型案例——东京六本木开发背景与历史——旧城区再次开发的经典之作第二次世界大战日本投降后，六本木一带原本设有军事设施，被美军接收，此后附近逐渐开设了为外国人而设的商店与饮食店。其后附近又开设了多间电视台，如朝日电视台等，加上外国使馆的设置，六本木遂演变成酒吧、夜总会等夜店林立的繁华地区。1960年代后半期开始，以外国人与较富裕的日本人为对象的迪斯科舞厅开始在六本木开业，吸引不少外国人、艺能人与传媒工作者在此消遣。1980年代后期，泡沫经济高峰时期，迪斯科数目有数十家之多，但其后经济泡沫爆破，部分迪斯科结业。近年来，由于特种行业的聚集，六本木一带的治安亦逐渐变坏。2003年，大型再开发复合都市地带六本木新城完成，让六本木呈现新的面貌，演变成为办公室及高级消费场所林立的地区。2007年年初，国立新美术馆和东京中城相继于六本木完工启用，使六本木跃升成为东京重要的中心商务区之一。HOPSCA典型案例——东京六本木•东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的城市综合设施•该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。占地面积约11.5万m2，建筑面积约为75.91万m2,开发历时17年•此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关联企业，六本木已经成为国际性的信息前沿•六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区•六本木的交通十分便利，有四条轨道交通在此通过•可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车•六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费六本木的轨道交通六本木在东京的位置十二个停车点分布东京六本木区位与交通HOPSCA典型案例——东京六本木HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的规划设计•美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计•捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求•六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间•A：六本木山的主入口，和地铁六本木车站和地下通道相连，由地铁入口和好莱坞美容广场组成•B：中央区域为地上54层的森大厦，是六本木山的标志，其顶层是作为文化核心的森艺术中心。B区作为商业、文化、信息中心一并设置了旅馆、榉树坂综合体、朝日电视等•C：由4栋住宅楼组成，和毗邻的元麻布安静的住宅区相协调•D：六本木山入口大厦等，由店铺、办公、住宅构成D街区B街区C街区A街区HOPSCA典型案例——东京六本木六本木商业设施（1）零售120区划22,000m257.9%餐饮70区划12,000m2（3200席）31.6%其他30区划4,000m210.5%合计220区划38,000m2100%山边——•面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中心，有几段大的石墙面，充分利用原有土地的高低差组成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体验，既热闹又令人期待•活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充分享受购物和美景主要商业设施山边HOPSCA典型案例——东京六本木六本木商业设施（2）西街——•镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街。由玻璃顶和玻璃大墙围合而成•高度22～25m，面积约1900m2的4层共享空间中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷•在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立体交叉流线，形成丰富的活动空间榉树坂大道——•六本木东西相连的主要干道，带有欧洲街道风格，舒缓的曲线，整个街道有一种高雅的氛围•300m长的墙面蜿蜒起伏，分为几段，并创造出立体复杂的路面空间，对来访者产生吸引，并有意设置了令来访者迷路的错觉。西街HOPSCA典型案例——东京六本木六本木文化设施东京屋顶甲板层面海拔270米，开放式的空中回廊森美术馆52～54层可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑等各种艺术形式东京展望台52层海拔250m，可360。眺望东京大都市六本木俱乐部51层一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部，聚集了活跃在各个领域中喜爱艺术的人们六本木学院49层针对所有年龄层次人们的特殊教育学院•森艺术中心：六本木综合开发项目的“文化都心”象征，位于六本木山森大厦49层至顶层，由美术馆、展望台、会员俱乐部、会议论坛等组成，在世界范围内也是独一无二的巨大的文化综合体•榉树坂综合体与露天剧场：这是一个集聚了影像（电影）、流行（时尚商店）、表演（露天剧场）等商业艺术文化的综合空间实体美术馆入口HOPSCA典型案例——东京六本木六本木办公设施•六本木森大厦：作为六本木中心的超高层办公楼，地上54层，高238m，并实现了日本国内最大的单体约4500m2的无柱空间，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施•好莱坞美容广场：综合体的地上部分分成地铁出入口和好莱坞美容广场。好莱坞美容广场以美容专科学校、公司办公为主体森大厦主入口森大厦好莱坞美容广场HOPSCA典型案例——东京六本木六本木空中花园•六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了可参与性，为大城市带来清新的田园景观春天是播种希望的季节，六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然夏天，所有的鲜花开放，青蛙为繁华的东京带来欢快的叫声。鲜花怒放，青菜长势喜人，在六本木新城的空中花园感受夏天斑斓的色彩秋天，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望HOPSCA典型案例——东京六本木六本木经营管理模式•在最初开业的五天里，访问人士超过了200万人，而且森株式会社开放六本木新城这一事件，在整个周末，就是2003年4月26日、27日两天几乎占据了所有媒体的主要版面•“东京国际电影节”是举世闻名的亚洲最大规模的电影节。2004年除了和往年一样有涩谷会场之外，六本木新城成为主要会场。邀请名人前来，包括日本皇室成员来访，制造轰动事件开业前预热成功电影节宣传海报与旅游业合作•六本木设计新城在设计之初就进行了周密的市场调研。利用新城的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行•各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有200多万中国的香港与台湾游客要参观六本木新城，因此中国口味的餐馆也较多接待参观考察团•六本木新城管理公司对外接待参观团，需要提前预约，六本木新城管理公司负责带领参观商业设施，讲解开发过程HOPSCA典型案例——东京六本木总结：六本木设计关键词——艺术无处不在六本木新城整体规划塑造了良好的艺术文化与休憩设施，是六本木新城生活圈的一个拆求重点。并且在全区建设过程中就充分考虑设置了公共艺术作品和景观休憩设施。整个地区内的人行道和公共场所中总共设置有8件公共艺术作品和11件装置艺术街道家具。这些配合整体开放空间的景观系统规划，成为六本木新城街道景观构成的重要元素。漫步在六本木新城里，随处可见由艺术村上隆绘制的、以可爱外星人（Roku—PokuSeijin）为主题的图画，村上隆因此把六本木新城比作一方现实世界之外的乐土，这里时时充满了天真无邪的欢笑与无限创意。如樱花坂公园（又称机器人园），玲珑可爱的机器人随处可见，是一处儿童喜爱的游戏场所。良好的艺术文化与休憩设施，是六本木新城生活圈的一个拆求重点，也是一种象征。因此，这里除了令人研究为之一亮的各种高消费名品店、美食餐厅和高级住宅之外，还以艺术文化为另一经营主题，并在其中注入了乐园般的梦想与童趣，营造出了既时尚又充满亲和力与人情味的独特的生活氛围。HOPSCA典型案例——东京六本木总结：六本木设计关键词——人性化怎样的建筑才能经得起时间的考验，而不会被世人遗忘？真正关心居住和使用者的建筑可以做到。