56同致-东部红树湾第三轮营销策划

第一部分经典回顾及命名建议第一章项目整体定位、规划经典回顾一、项目定位项目整体形象定位-法国风情高尚湖畔蓝调生活住区定位解析：本项目位于深圳未来第三代中央住区核心位置，地块北面为华侨城人文景观区、红树湾内湖，南面是中心公园和深圳湾，得天独厚的人文、自然景观和生态环境为开发高档次、水景住宅小区提供了最佳保证。本项目客户群体在社会阶层、消费能力水平等方面具有很高的层次。他们对于生活质素、社区环境、物业档次等方面要求都将十分高。其所希望获得的生活方式也将象“蓝调音乐”一样充满悠闲的意味和轻松感觉。详细分析，并与友好公司----加拿大著名建筑设计公司CAC公司进行沟通和商讨，最终RIVIEABrain-Allardis我司经过选择了与本项目所处地块价值含量近似的法国著名的度假胜地“瑞河耶纳”作为蓝本，由著名建筑师进行本项目整体规划创意。是本项目可以创造的最适当的生活空间；同时，将在本项目中与举世闻名的主题找到共鸣。法国固有的浪漫生活氛围和情调未来中心区中心公园中规划的自行车运动主题环法国自行车赛运动依托具有丰富主题内涵的社区规划和优越的大片区环境，利用多组团松散式合围式设计手法。在深圳创造一个的完美组合社区。“强调城市新度假生活与城市新庭院生活”二、项目物业功能定位1、根据整体法国地中海度假村形象定位构想；2、结合“RIVIEA瑞河耶纳”片区建筑整体风格特征和本项目具体的规划要求；3、以单体TOWNHOUSE、低层联排TOWNHOUSE以及部分多层带电梯住宅为主；4、配合整个区域大的自然人文景观环境和小区内的园林景观共同构成一个（一）目标客户定位目标客户定位综合考量因素：1、优越的自然人文景观；2、高档住宅质素；3、第三代住宅中央区域的绝佳区位优势；4、必然形成的未来高档市场价格水平；客户群体购房目的购房偏好购买比例高收入私营业主阶层自用、度假物业高档次、优越的自然人文景观30%具有高收入来源人士自用物业高档次、优越的自然人文环境、优越的物业文化主题内涵25%已在深圳长期居住、家庭经济实力强的居民自用物业高档次、优越的自然人文景观、宽大户型、20%香港中产阶层、长期来往于深港两地经商人士自用、度假物业高档次、优越的自然人文景观、相较于香港同类物业较低的物业价格15%（一）价格定位根据对整个深圳市场和项目同类、同档次典型物业分析，作为价格评估参照项目进行价格评估（评估计算过程已提交，此处省略）。根据与本片区和周边片区典型物业的价格比较，本单位评估可实现折后均价：Σ（各比较物业修正价格比较权重）=10081元/M²。面对市场以具有市场竞争力的销售价格迅速强占市场，通过“快打快销”及周密的营销组织实现销售均价在9800----11500元/M²之间的稳步爬升。考虑具体的物业类型，整体项目的价格制定空间约在9200--12400元/M²之间。上述定价仅作为参考定价，最终的销售价格在公开发售前一个月时制定较为妥当。一、概念性规划设计构（一）整体规划概念来源依托项目自身条件，选择与本项目所处地块价值含量近似的法国著名的度假胜地“RIVIEA瑞河耶纳”的区域整体规划模式、建筑风格和园林环境作为蓝本，在深圳第三代中央住区中创造一个。“法国风情高尚湖景低密度度假村式情景洋房社区”。二、小区园林景观规划构想以法国地中海滨海城市为蓝本，在美丽的红树湾创造将小区的内部环境规划与项目北面的华侨城三大主题公园、红树湾内湖，小区南面的中心公园，以及深圳湾相连接，创造红树湾独有的“一世界、一仙湖、一美园、一花海、一碧湾”五宝珠链。小区整体环境空间更随整个区域大的景观链条，以小区中心主题会所作为景观分水岭，划分为北段欧式耶纳湖内湖亲水区和南段植被、小品、景观区的两大部分。三、营销推广卖点集成总体项目宣传卖点：（统领理性卖点，综合概括，偏重感性）“红树湾畔、品味蓝调浪漫”本项目所处大区域环境、区域地段价值及以法国风情为源头的蕴涵于建筑、文化、生活中的丰富内涵，最终所创造出来的浪漫、优悠、休闲的生活情调和空间，是本项目在整个营销推广中需要不断强力表述与升华的营销主题。（二）阶段性营销卖点主题（虚实分卖点交替使用）融入纯正法国湖畔度假生活（实）城市新庭院生活方式(虚)品质生活要有硬道理（实）聆听蓝调生活（虚）红树湾畔红树湾畔城市新度假生活主义（虚）1、城市新度假生活主义（虚）以“城市新度假生活主义----在城市CLD区享受度假生活”的生活方式的树立，进行整体市场的引导和激活。2、融入纯正法国湖畔度假生活（实）营销宣传推广过程中阐述和演绎“瑞河耶纳”纯正法国湖畔度假社区的整体规划、园林设计，以及丰富的法国文化、艺术对于生活环境质素完美提升的纯正内涵。3、城市新庭院生活方式（虚）针对围合、半围合式组团的提出“城市新庭院生活方式”营销宣传概念。.唤醒现代城市人群对中国传统的大宅门、独门独户庭院式生活的潜在期盼，强力塑造本项目创造出对居住者心理需求的满足感。4、品质生活要有硬道理（实）此部分卖点的构成将来自一些实质性的功能、质素配套条件。如：优美的园林设计、经典的户型设计、完善的小区配套、高质素的物业管理等等。5、聆听蓝调生活（虚）利用“蓝调音乐”所代表的悠悠生活、舒缓人生的意境来诠释，“城市新度假生活主义与法国度假社区”完美结合后对业主生活品质所能产生的巨大促进力量。第二章命名建议楼宇物业的名称应该能够简洁、明快、鲜明的表现楼盘特征和优势。一个好的名称不仅仅可以准确的代表一个楼盘，更重要的是能够对购房者产生直接、鲜明的引导与激励作用。依据对本项目整体规划、物业形象、品质定位等等构想，对于本项目未来的推广而言，确定一个包含地段价值含量，成分展现项目滨海度假风情概念，完整彰现项目整体风格特征的宣传推广名称极其重要。名称建议：红树湾畔：御景华庭名称解析：1、“御”为皇，项目高尚、高档物业形象和物业功能所带给目标客户群体的自然感受即为尊贵无上；同时，以“王者之气”树立形象进入市场利于品牌的完美体现；2、项目得天独厚的外部绝佳自然景观和内部满含异域情调的内园景，创造出人间少有的“御花园”；3、本项目北面为红树湾内湖、南侧为深圳湾，碧海蓝天所蕴涵的滨海风情为“城市新度假生活”创造理想空间；4、“华庭”寓意“华美名庭”，清晰展现本项目所代表地深圳第三代生活中心区高尚物业的丰富内涵；同时“华庭”在用词上，又与东部工程成功开发的“时代华庭”项目在名称上实现了良好的延续性，便于发挥品牌推广作用。参考名称：红树湾畔、御景天下、耶纳湖之滨、御景蓝湾在此同时，为了通过项目的成功开发实现项目品牌、企业品牌的双向互动，建议将项目注册名定为：“东部红树湾花园”。今后贵司开发的系列性项目都可以以“东部”作为项目名称前缀，以形成品牌的延续性和强化作用。第三章我司代理本项目优势1、我司自97年即开始南山物业的策划代理工作，有多个住宅的营销、策划成功案例自97年我司先后成功代理东滨华苑、京光海景花园、深南花园、海悦阁、青春家园、星海名城等项目。同时从事保利城花园等多个的前期策划工作。这些都证明了我司对南山物业市场的发展趋势和突破思路有着大胆超前的见解；对本区域物业的营销推广、区域目标客户群体有着深刻的认识、准确的把握和丰富的成功操作经验。2、我司有南山区域固定客户网络和完备的客户资源档案经过多年的市场实际操作的积累，我司建立起了自己庞大的客户网络系统，尤其是南山区几个项目积累下来的几万名客户登记档案，对本项目更是有着直接有效的支撑。3、我司在地产界有丰富的“中大型、品牌地产项目”营销推广经验我司在多年的实践中，积累了大量成功而丰富的经验，对项目的营销推广、媒体运用等多方关系，特别是对项目及发展商双面品牌的树立和互动的整合营造形成了自己独有的风格。我司运做多个建筑面积达10万平米以上，完美实现双品牌丰收的成功项目。项目规模品牌主题操作方式中城康桥花园建面53万平方米国家康居示范工程全程策划代理星海名城建面85万平方米国家人居金典社区全程策划代理金沙湾新城（湛江）建面36.5万平方米国家康居示范工程全程策划珠岛花园（广州）建面100万平方米广州生态示范小区全程策划代理南湖城花园（武汉）总占地4000亩，多个项目开发国家康居示范工程全程策划代理4、我司对本项目营销推广有着新颖独特的思路经过较长时间对本项目的研究与分析，特别是对项目整体规划的全面构思、设计的整合工作，以及多次深层次的投标工作，使得我司对本项目的项目形象企划定位、营销推广操作、销售进程控制与管理等诸多方面，都有着深刻、理性、务实的见解，在此基础上，我司更有着较大空间发挥的策略措施，并能与贵司进行很好的沟通。5、我司有专业、周到的项目操作团队我司目前人员知识架构完善，涵盖了建筑、规划、房地产管理、广告、营销等多方面的专业策划团队，使策划从“天才”成“人才”。在销售服务中，我司将实行深圳地产中介少有的“全程管家式服务”，全程服务过程将贯穿从洽谈开始，到协助办理按揭结束的整个成交过程，真真切切地以全程的销售服务做好购房者与发展商之间的桥梁和纽带。6、我司具有丰富的联合销售的工作组织经验功过数年房地产策划销售代理工作的实践，我司对多样化的销售模式均积累了大量、丰富的实际工作经验和成果。特别是在联合销售方面业已形成了系统、全面的组织、管理、运做等方面的成熟模式和规范。7、我司拥有全面、整合性的市场资源经过多年市场实际操作的积累，我司与房地产销售工作紧密相关的各类宣传媒体、广告公司、装修公司、礼仪公司等等企业或机构，建立起良好的合作关系，能够更加高效的为发展商提供全方位的周到服务。