亚之洲广场商业营销策划方案修改版

湖北竹溪亚之洲开发有限公司—亚之洲广场亚之洲广场商业招商营销策划方案一、项目市场分析市场背景在商业地产发展日益成熟的今天，商业是看得见的现实利益，想得到的升值潜力，自古就有一铺养三代，百年基业、一铺相传，小小柜台、三代未来，一铺在手、三代不愁这些都是刻写商业的真实写照。城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了十堰及周边各县各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使商业业态和经营结构的提升。房地产市场整合速度加快，企业之间的强强联合将成为房地产发展的主旋律；目前竹溪县地产市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的—些特征将逐步显现，并保持一定的增长速度。二、项目概况及SWOT分析项目概况亚之洲广场项目是湖北竹溪亚之洲开发有限公司开发的精品物业，将成为竹溪县的新型休闲娱乐购物酒店地产商业的经典作品。亚之洲广场于位于竹溪县东城新区（三堰桥头）亚之洲路和工业园区大道交汇处，紧邻竹溪县五馆一中心，面朝竹溪河。项目集购物、湖北竹溪亚之洲开发有限公司—亚之洲广场娱乐、餐饮、休闲、酒店、商务、住宅为一体的综合性建筑体，本项目占地23540平方米，由1栋15层的五星级酒店；2栋18层、1栋15层的高层住宅以及5层高端会所组成，项目总建筑面积90566平米，五星级酒店及下部裙楼商业面积28209平米，西班牙风格步行街8660平米，高档住宅区面积31772平米以及6630平米高端会，其中住宅总户数247户，车位共计314个，绿化率30%，项目总投资3亿元，是竹溪县招商引资的重点项目。项目SWOT分析优势分析项目地处工业园大道东可直通高速，西可直通主城区，是进入竹溪的要道，物流车流交通便利，客流的易达性能好，辐射范围大；开发商在本区域拥有雄厚的经济实力与良好的社会资源；项目商业由五星酒店，高档会所，西班牙风格步行街总建筑面积4.3万平方米，在本区域规模优势明显；地处竹溪县五馆一中心，市场范围东可辐射水坪.县河，西可辐射中峰.蒋家堰，商圈市场影响范围广；周边多个住宅小区已建成或正在建成，今后有一定的商业购买消费力，有利于形成核心商圈；劣势分析目前项目周边缺少应有的消费居民、商业基础和商业氛围；公司在项目前期对商业缺少充分的认识和定位，本项目属于综合建筑体，整体功能定位和功能分区考虑不充分。机会分析湖北竹溪亚之洲开发有限公司—亚之洲广场竹溪县近几年来大量招商引资重点区域，已逐渐显示出了强劲发展势态，为项目提供了良好的成长空间；周边区域的不断开发和发展带来居民数量的增长和居民收入的提高，为项目提供了充足的潜在消费群体和市场机会；周边缺少大型和有档次的商业项目，商业竞争压力小，项目发展空间大；本项目的商业部分尚未全面启动，其规划、定位、招商等还有充分的选择空间；城市区域商业化建设进程加快，使土地和商业物业价值不断升值。威胁分析商业投资者因日渐理性而对投资更加谨慎，风险意识加强；前期的市场消费力不足，投资店铺压力较大，影响项目的投资销售；项目周边区域发展还有待时日，使项目市场培育期增长。三、项目商业定位业态定位：社区商业休闲购物中心功能定位：餐饮、休闲、娱乐、购物、星级酒店、社区配套服务。功能类别精品店时尚店购物超市休闲、娱乐餐饮社区服务动感服饰、饰品、钟表眼镜等。日用生活百货、食品、副食品等KTV、酒吧、院线、电玩、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧等特色餐饮、中西快餐、中高档餐饮、咖啡、茶楼等电信、银行、干洗、婚纱、、药品超市、糕点屋及其它社区服务等。服务内容化妆品、、男女皮鞋、服装服饰店等时尚休闲服饰、皮具箱包、针织内衣等。客层定位：客层定位：以中档消费为主，兼顾部分高档及低档消费需求。以中档消费为主，兼顾部分高档及低档消费需求。湖北竹溪亚之洲开发有限公司—亚之洲广场四、楼层规划布局高档会所1-5层面积6630-1F-1F：休闲洗浴按摩中心KTV大厅展示接待区2F：KTV包厢演艺厅酒吧3F-4F：KTV包厢VIP特色包厢5F：健身房茶艺室棋牌室五星级酒店：1F：酒店接待大厅酒店精品店会客休闲区1F西面酒店裙楼：电影院2F:特色中餐厅中餐包房特色西餐厅3F:中餐包房4F:商务会议室多功能接待厅5F-14F:酒店标准客房（单层划分24间）15F:酒店套房亚之洲1#2#一层商业（简称A区）1F：精品店时尚店副食品糕点屋1F-2F:特色餐饮、中西快餐咖啡馆亚之洲3#一层商业（简称B区）商场1F：超市肯德基药品超市银行休闲餐厅2F：超市日用生活百货、食品、副食品3F:男女皮鞋、服装服饰店化妆品4F:电玩广场、儿童乐园美食小吃湖北竹溪亚之洲开发有限公司—亚之洲广场五、项目商铺定位产品定位：按照“分零发售，产权商铺”模式切割，将商铺产权全部进行销售，产权可转让，销售后统一管理，统一经营。亚之洲1#2#一层商业商铺（简称A区）1、一层商铺面积1221.5分割面积为30～50㎡为主；所占比例为60%；20～30㎡为辅；所占比例为30%；10㎡以下及50～100㎡所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。部分二层面积493.5，具体可视情况而定。亚之洲3#一层商业商铺（简称B区）满足投资大众化的需求，铺位分割以“小面积，低总价”为主。1、一层商铺建筑面积为20～30㎡为主；所占比例为60%；30～40㎡为辅；所占比例为30%；10㎡以下及40～100㎡所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。2、其他各层单层面积1870㎡，分割建筑面积为10～15㎡为主；所占比例为60%；16～25㎡为辅；所占比例为30%；10㎡以下及30㎡～60所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。商铺定价原则：依据不同区域，制定价格原则商场铺位总价一般控制在20～40万，尽量挖掘市场资源。首付款控制——首付款控制在8～15万元，降低投资门槛。亚之洲1#2#商业商铺（简称A区）A区临街商铺正对5馆一中心，一层商铺的报价为27000-28000湖北竹溪亚之洲开发有限公司—亚之洲广场折后成交价格为：25000-26000元/㎡，部分二层报价在10000-12000折后成交价为9000-10000元/㎡亚之洲3#商业商铺（简称B区）B区临街商铺正对工业园大道，一层商铺的报价为26000-27000折后成交价格为：24000-25000元/㎡，二层报价10000-11000折后房成交价为：8000-90000元/㎡，三层报价7000-8000元/㎡，折后房成交价为：5000-6000元/㎡，四层报价4000-5000元㎡，折后房成交价为3000-4000元/㎡。运作模式：整体商业分零出售、返租，统一经营管理、统一运营管理、统一物业管理。五、招商及运营招商目标品牌（略）招商建议：1规划在先，按所招品类对象的空间设计要求进行规划；2配套保障，按各业态的功能要求进行配套；3招商先行，按商场的定位目标进行针对招商；4同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业。5外包自营二者兼顾，启动招商计划，公开招标外包，同时做好前期招商的准备工作。运营建议:模式一：注册成立亚之洲广场商业管理公司经营管理，对商场实施全程经营管理。模式二：注册成立亚之洲广场商业管理公司，委托专业商管公司湖北竹溪亚之洲开发有限公司—亚之洲广场参与经营管理。六投资者收益分析投资方式设计：标准铺位30㎡销售价格25000元/㎡总房价75万元首付款5成38万元（贷整不贷零）租金收益40年的总体租金收益，每年递涨，平均按年收益率8％年返租金额6万(75万元×8％=6万元)提前返租购房时返还1年租金6万元实际首付款32万元偿还贷款37万元投资者收益分析租金收益每年6万40年累计收益240万元偿还贷款后现金收益A、每年收益：6万元B、40年累计收益240万元C、商铺总投入75万元40年租金净收益240-75=165万元40年商铺增值保守估计增幅3倍价值75万元（75万×3=225万）40年商铺总收益390万元（225万+165万=390万）湖北竹溪亚之洲开发有限公司—亚之洲广场总结：实际年平均净收益：390万／40年=9.75万实际年投资回报率：9.75万/75万=13%投资收回成本，年限仅需:75万/9.75万=7.69年七、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。1.树立一个新锐概念：休闲娱乐式购物商业。2.倡导一个财富理念：创投性商业、稳定性回报。3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、即买即返租、统一经营、统一管理。4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物、稳定性回报，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的居住娱乐购物会所五星级酒店于一体的商业中心，力争推动竹溪商业湖北竹溪亚之洲开发有限公司—亚之洲广场房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。销售目标及目标分解1.销售（招商）目标亚之洲广场的可销售面积如表8-3所示。表8-3亚之洲广场商业的可销售面积说明表建筑结构层数可售面积亚之洲1#2#商业1层部分2层约1715平方米亚之洲3#商业1-4层约7480平方米招商或自营会所酒店会所5层，酒店5-15层约35048平方米2.销售目标分解亚之洲广场商业城的销售目标如表8-4所示。表8-4亚之洲广场商业的销售目标计划销售阶段建筑结构销售目标百分比内部认购和开盘期内1．主题商场商业3677平方米40%2．主题商场招商1103平方米12%3．主题会所酒店招商或自营强销期1．主题商场商业3677平方米40%2．主题商场招商3218平方米35%3．主题会所酒店招商或自营销售巩固期1．主题商场商业1839平方米20%2．主题商场招商4874平方米53%湖北竹溪亚之洲开发有限公司—亚之洲广场3．主题会所酒店招商或自营八：商业业态模式及入驻品牌业态种类:业态对比:购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算经营特色卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长湖北竹溪亚之洲开发有限公司—亚之洲广场购物中心功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。进驻层次及代表品牌类型业态效用主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优