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1新城商业轻资产项目管理规定鉴于集团商业轻资产项目操作涉及多部门配合,为统一工作流程及工作标准,由资产管理中心牵头组织投资拓展中心、商业发展中心、设计研发中心、商管财务部、商管法务部等相关部门多次讨论,对轻资产项目工作进行梳理,形成《新城商业轻资产项目管理规定》:请领导审批!资产管理中心商管法务部商管财务部商业发展中心招商中心营运中心工程物业中心设计研发中心投资拓展中心分管财务总裁联席总裁董事长资产管理中心2目录一、轻资产项目介绍..................................................................................3二、轻资产项目选择标准..........................................................................6三、轻资产项目与合作方相关界面标准..................................................8四、轻资产项目相关商务条款标准........................................................10五、轻资产项目测算及财务指标............................................................14六、轻资产项目内部管控流程................................................................23七、轻资产项目立项打分表....................................................................27八、甲方需提供资质证明资料................................................................28九、租赁场所交接界面及标准................................................................29十、新城商业内装技术描述....................................................................97十一、物业管理责任界面划分...............................................................100十二、委托经营管理意向协议示范文本...............................................103十三、委托经营管理合同示范文本.......................................................112十四、租赁合同意向协议示范文本.......................................................134十五、租赁合同示范文本.......................................................................141资产管理中心3一、轻资产项目介绍1.什么是轻资产项目:1)合作方投资开发建设项目,我司不投入资金(或极少投入-小股操盘);2)我司也可代为选址、设计、建设,所有投资由合作方承担;3)我司主要以管理输出模式参与项目招商、运营,分享经营利润;4)对外使用“吾悦广场”品牌。2.为什么发展轻资产项目:1)1、2线城市核心区域土地资源稀缺,以开发形式进驻可能性极小,轻资产项目可借助一些开发商资源从而达到进驻1、2线城市核心区域目标,扩大新城吾悦广场的竞争力及影响力;2)1、2线城市整体土地获取比较艰难,土地溢价较高,利润空间非常有限;3、4线城市整体面临较大去库存压力,存在一定进驻风险;房地产开发高利润时代已经过去;3)轻资产项目无销售物业,不需关注房价,不受经济周期及宏观政策影响;此外,轻资产项目无投资/很少投资,风险较小。4)很多开发商自身无商业运营能力,但获取的土地有自持商业要求,这些开发商开发住宅后迫切寻找其他企业合作运营商业项目;5)目前集团已开业及筹备项目约30个,商管招商运营管理体系非常成熟,得到了行业内的高度认可,管理输出可充分发挥这一优势;6)可实现快速发展扩张,配合集团整体战略目标(每年10个左右速度扩张)。资产管理中心43.轻资产项目具体合作模式:1)净物业收入分成模式合作方与我司按照70%:30%比例分配每年的项目净物业收入。其中:净物业收入=总营业收入-总营业费用。总营业收入:包括但不限于租金收入、物业费收入、多种经营及广告收入、停车场收入及其他收入。总营业费用:房产税及附加、增值税、清洁卫生费、安全保卫费、绿化养护费、工程维保费及能源费用、营销推广费、招商调改费用、人工成本、行政费用等。2)整租模式我司依照双方谈定的项目整租租金标准向合作方固定缴纳租赁场所租赁费用;我司独自负责租赁场所内的所有招商运营及物业管理;在租赁区域运营所得收入全部归我司所有(包括但不限于租金收入、物业费收入、多种经营及广告收入、停车场收入及其他收入),并且由此产生的运营费用全部我司承担(房产税及附加、增值税、清洁卫生费、安全保卫费、绿化养护费、工程维保费及能源费用、营销推广费、人工成本、行政费用等)。3)小股操盘两个步骤,与合作方签订《股权转让合同》及《委托管理》两份合作合同:➢委托商管公司管理,与商管公司签订整租或者3:7分成合作合同;➢根据实际占有股份比例分享支付委托商管公司管理费用之后的利润。资产管理中心54.轻资产项目来源1)投资拓展中心对外拓展,主动寻找优质项目合作机会;拿地拓展过程中,可重点关注当地开发商在核心区域的商业项目,或者主动关注自身无商业运营经验,但准备摘得含自持商业土地的开发商,寻求合作机会;注:针对主动拓展签约的项目,投资拓展中心出台单独奖励办法。2)政府推荐缺少商业运营经验的优质项目开发商;3)公司高层领导途径推荐的合作项目;4)内部员工推荐,具体奖励见投资拓展中心轻资产项目内部推荐奖励办法;5)外部第三方推荐。5.轻资产项目合作方选择要求1)具备合法合规性,详见《八、甲方需提供资质证明资料》2)具备一定的资金实力,可承担我司前期筹备费用及装修改造费用,有能力为项目运营提供资金支持;3)如合作方资金短缺,我司可先行垫付前期筹备费用及装修改造费用,垫付费用(含财务费用)在日后对方分成或整租租金内扣除(需财务法务整体评估风险);4)保持与当地消防良好的沟通,项目一消合作方办理完成,项目二消需合作方保证协助我司按时完成。5)在当地具备一定政府资源,可协助我司协调政府各部门及各项证照的办理;6)良好的服务心态,便于我司进驻后续一系列合作沟通协作顺畅。资产管理中心6二、轻资产项目选择标准1.轻资产项目城市级别、区位等级标准:1)城市级别:轻资产项目以发展1、2线城市为主,发展3A城市为辅,3B及3C城市原则上不发展;注:城市级别参考《新城商业城市分级》2)区位等级:1线城市可拓展a、b、c区位;2线城市主要拓展a、b区位;3A城市主要拓展a区位;注:区位:a-城市核心区域;b-近郊;c-远郊3)1、2线城市合作模式整租、3:7分成及小股操盘模式均可;4)3A城市:合作模式以3:7分成为主。具体项目立项打分标准见《七、轻资产项目立项打分表》2.轻资产项目体量标准1)标准体量=地上商业建筑面积+地下商业建筑面积,不含停车场2)标准体量要求:≥8万㎡;3)特殊:1、2线城市a区位项目可放宽至5万㎡,4)其它总裁或董事长特批优质轻资产项目除外;注:商业必须纯持有,无销售物业或返租物业。资产管理中心73.建筑设计标准:1)形态:原则上应为独栋建筑物,不考虑纯地下商业街;如独栋建筑外有其它独栋小建筑,需考虑商业整体性,具体结合实际情况进行评估;2)楼层:原则上1、2线城市地上不高于5层,3A城市地上不高于4层,尽量不考虑地下2层商业,特殊可视情况适当放宽;3)单层建筑面积在2万平米以上;4)项目至少包含2个中庭,其中至少一个中庭面积在500㎡以上,保证未来商管多种经营需求;5)现有/规划商铺数量不低于120个,保证可逛性及品类丰富度;6)为我司配备停车位数量不低于建筑面积*0.8个/平米,最少不低于800个。7)为我司配备不少于10个广告位,其中至少4个大广告位单个面积不低于400平米,保证商管广告收入。8)提供面积不低于1000平米的外广场供我司使用9)项目屋顶最好可做经营使用,若有改动可能性,尽可能增加额外商业使用面积。10)动线符合常规商业标准,无奇怪动线,铺型相对规整详细设计参数指标见《九、租赁场所交接界面及标准》资产管理中心8三、轻资产项目与合作方相关界面标准1.项目装修及改造1)未开业项目:甲方需按我司标准完成项目外立面、夜景照明、广告位、室内动线、电梯、铺位划分、停车场、主入口、室内外公共部位景观小品、导视系统、客流系统、星云系统、商铺内预留工程条件等的装修和安装,商户进场装修后即可达到开业标准,我司不需投入任何费用。设计费、装修安装等费用均由甲方承担;如涉及改造,甲方需按照我司要求进行改造,所有费用由甲方承担;2)已开业项目:设计研发中心、商管、资产管理中心结合调研及实际经营需要提供改造方案,甲方按照我司要求进行改造,设计费、装修改造费用由甲方承担;注:公共区域基础装修标准不低于2000元/平米;全过程设计咨询服务费按总建筑面积30元/㎡。2.项目设施设备的维修与修复1)项目主体结构、公区结构、外墙、屋面防水等涉及房屋土建工程及非乙方独立使用的公共设施设备的维修和保养由合作方负责;2)项目设施设备保修期内,合作方负责建筑和设施设备进行维修维护与检修。3)项目建筑及设施设备超出保修期的,由我司负责维护维修。4)项目设施设备达到报废年限的,由甲方负责更换或从在甲方租金内计提的维修基金内扣除。资产管理中心93.品牌招商1)对于甲方已开展招商并且已经与个别商户签约的合作项目,视情况保留其已签约的商户(商管招商中心筛选),我司不建议保留的商户甲方需负责与其解约(如涉及支付违约金需由甲方承担);2)所有合作项目必须使用我司两个自有品牌:星轶影城、多奇妙。4.轻资产项目命名1)若合作模式为整租,命名规则:城市名+新城吾悦广场,如青岛整租合作项目命名为“青岛新城吾悦广场”;2)若合作模式为3:7分成,命名规则:城市名+对方名+吾悦广场,如诸暨分成合作项目命名为“诸暨永利吾悦广场”3)若合作模式为小股操盘,命名规则:按照具体管理输出合作模式参照以上1)、2)进行命名。资产管理中心10四、轻资产项目相关商务条款标准1.合同年限标准及续约1)合作年限自实际开业之日起计算合计20年;2)租赁期届满后,在同等条件下,我司享有优先续约权,续租期以10年为一个周期,相关条款与原合同一致。2.项目交接日期、计租日期:1)项目交接日期:合同签订时,双方约定甲方将场地交接给我司的时间。注:甲方应确保在交接日前使租赁场所达到交接界面及标准(见八、租赁场所交接界面标注)所约定的移交标准,并申请我司验收,验收确认。2)项目计租日期(适用于整租模式):即为正式开业日期,具体正式开业日期定为双方实际交接日期延后6个月;➢如6个月后约定正式开业时间我司未按时开业,则计租日期仍为原定的正式开业时间;➢如6个月内我司提前完成商户进场装修,提前对外试营业,计租日期仍为原定的正式开业时间,试营业至正式开业阶段,我司不需缴纳租金及其他任何费用。3.合作方开业前需向我司支付的相关费用1)项目管理启动费(开办费):项目管理启动费按照租赁场所总建筑面积(商业总建筑面积+地下停车场面积)计算,计费单价为每平方米100元,开办费=(商业建筑面积+地下停车场面积)*100元/平米,如低于800万元,资产管理中心11则按照800万元收取;注:项目管理启动费是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