“郑州模式”的城中村改造综述

内部资料注意保密“郑州模式”的城中村改造前言一发展历程二流程知识三经验教训四如何参与五一、前言郑州房地产一二级联动开发主要就是城中村改造，“郑州模式”曾轰动全国。郑州目前80%以上的房地产开发项目都是以城改为背景进行的一二级联动开发项目。郑州本土房企积极响应政府政策，大多投身于郑州城中村改造进程中，为郑州的城建发展起到了历史性的推动作用。一、前言从2003年9月郑州市政府将城中村改造提上议程算起，郑州城中村改造已经走过了近15年征途。遍布城市的228个自然村，如今已有170余个获批改造。2014年发起最后一波攻势，全面启动剩余城中村改造。截止目前，郑州三环以内城中村改造项目已全部完成拆迁，四环以内城中村已全部列入改造计划并启动拆迁。一、前言二、发展历程—发端普罗旺世普罗旺世起步摸索一波三折•2003年9月30日，《郑州市城中村改造规定(试行)》(“32号文”)正式发布，郑州市城中村阿改造正式启动。地处金水区庙李镇的西史赵村，打响了郑州城中村改造的第一枪，标志着郑州市城中村改造破冰。•如今居住在普罗旺世小区的张先生回忆：“俺村当时有438户，1400余人。由于地处城郊接合部，村里很穷，大家都期盼着早点改造。”•随后的3年，“普罗旺世”在郑州北区横空出世，成为红极一时的明星楼盘。•2003年，郑东新区建设全面推开。次年，郑州市政府成立了“郑州市城中村改造指挥部”，随后17个村(组)被确定为改造试点，其中就包括西史赵和燕庄。二、发展历程—提速郑州模式”轰动全国•2006年，郑州市城中村改造风起云涌，17个改造试点中，西史赵、西关虎屯和燕庄最为典型。西史赵改造，是外地企业招商引资过来的;而燕庄改造，打通了未来路断头路，曼哈顿广场引进了住宅楼底层商业的理念;西关虎屯改造后的郑州国贸中心，融入并促进了花园路商圈的成熟。•2007年6月12日，酝酿已久的“103号文件”终于出炉，郑州市城中村改造的大潮开始蔓延、扩散。“政府让利，村民受益，企业得利”，一时间，城中村改造的“郑州模式”轰动全国。•与此同时，郑州城中村改造的效果开始凸显，改造提升了区域形象及综合竞争力。曼哈顿广场曼哈顿广场二、发展历程--调整放缓步伐走向理性•这一阶段，郑州城中村改造迎来了拐点。•2009年3月，第二届“中国城中村改造高峰论坛”在郑州召开，郑州市政府向外界透露：先“消化”现有批准项目，推进安置房建设。之所以对城中村改造速度“踩刹车”，业界的评论是“经验不足，控制不力。”•经过三年的调整期，2011年底，《郑州市城中村改造管理办法》出台，各区政府成立国有全资或控股公司，负责本区域范围内的城中村改造融资、安置房建设以及土地开发整理等工作。•“由市场运作到政府主导，是城中村改造过程中质的转折。”政府主导直接操作城中村改造，并将城中村改造统一纳入到整个城市发展规划之中。二、发展历程--冲刺力争三年完成改造•2012年7月，郑州市政府批准20个城中村进行改造，标志着郑州市新一轮城中村改造全面提速。8月份，省委常委、郑州市委书记吴天君在郑州市新型城镇化合村并城工作现场会上指出，郑州市将加快撤村并城和城中村改造步伐，力争三年内全部完成。•2013年，老鸦陈、陈寨等“重量级”城中村先后传出改造消息，郑州城中村改造进入冲刺阶段。•2015年，郑州市三环以内所有剩余城中村不管有无企业提前介入，全部由政府平台公司启动拆迁。•至此，郑州三环以内再无城中村。永威城美景鸿城二、发展历程--冲刺郑州城中村改造工作的高峰期已过，三环内甚至四环内大量城中村已由政府平台公司完成拆迁。但是拆迁只是开始，由于政府操之过急，存在很多遗留问题村庄改造进度并不顺利。主要有以下几个方面：1、前期介入的房企实力较弱，缺乏一二级开发经验，前期整理时间过长，资金投入无法跟上，导致项目处于停滞状态。2、部分村庄占地较少，安置量较大，导致安开比极低，政府拆迁后，企业不愿意接盘。3、部分村庄改造需要将规划街坊块内的连片国有土地统一改造，涉及国有土地收购及补偿问题，导致项目难以推进。目前郑州这些遗留的城改项目都是我公司在主城区获取土地的潜在机会。三、流程知识村庄列入改造计划区政府委托编制控规修规区政府、企业、村委签订协议制定拆迁补偿安置方案编制改造方案及安置建设方案土地征收土地评估土地出让土地摘牌土地出让金返还土地证办理二级开发原则政府主导，群众自愿区级负责，市场运作规划引领，安置优先产业支撑，创新管理依法保护农村集体经济组织成员的合法权益积极稳妥地推进三、流程知识-列入改造计划的批文郑州城中村改造的安置开发比为1:2。安置开发比指安置房用地与配套开发商品房用地面积之比超出安开比的土地由政府统一收储各区人民政府是各辖区城中村改造的主体，负责本辖区内的城中村改造工作。各区政府设立的城中村改造办公室，具体负责本辖区城中村改造的管理工作。各区政府成立的国有全资或控股公司受区政府的委托，负责本区域范围内的城中村改造融资、安置房建设、土地开发整理等工作三、流程知识城中村改造控制性详细规划和修建性详细规划可同步编制、一次性规划、分期实施区政府向市规划部门出具控规编制任务的函件。市规划部门委托具有甲级规划自己的设计单位依据城市总体规划和“六线”规划等相关规划，组织编制该项目的控规，报市政府审批后，报市人大备案。市规划部门向各区政府下达修规编制原则。各区政府委托具有甲级建筑资质的设计单位，充分听取村民意见，编制该项目安置区的修规。经各区规划分局审核批准后，报市规划部门备案。三、流程知识—规划建成区城中村土地依法按国有土地确认，各区政府负责组织开展本辖区内城中村土地的地籍调查工作，并依法注销原土地登记。调查结果经村民会议或村民会议授权的村民代表会议讨论通过，市国土资源部门审核后，报市政府批准。根据市政府的批准文件，市国土资源部门依法进行国有土地登记。根据城中村改造规划，涉及依法报批征收的新增建设用地，按照有关程序办理，并在年度计划指标中供应。城中村改造规划范围内的国有土地可以根据城中村改造的需要，依法实行征收，按照连片开发或捆绑改造的形式进行，其国有土地产生的出让收益报市政府审查后享受相关的优惠政策三、流程知识—土地三、流程知识—集体建设土地确权登记三、流程知识—集体农用地征收批复及完成征收证明城中村改造应制定改造方案，依据控规和修规要求，充分听取村民意见，由各区政府组织编制。改造方案应当包括：村庄及村民的基本情况、村民补偿安置方案（含集体经济补偿安置方案）、拆迁补偿安置成本、批准的控规和修规及土地处置方案等。改造方案经村民代表会议讨论通过后，由各区政府报城改办审查，经区政府批准后，方可实施。三、流程知识—改造方案各区政府对城中村改造的拆迁补偿安置负总责。拆迁协议签订前，安置房的户型、面积、平面组合选择应征得村民代表会议的同意，并经安置户的确认。实施拆迁必须制定拆迁补偿安置方案，并取得村庄的控规、修规文件的批复。实施拆迁前，拆迁人与被拆迁人应按照村民代表会议通过的拆迁补偿安置方案正式签订拆迁补偿安置协议。三、流程知识—拆迁补偿优惠政策安置开发比以内的土地，按出让起始价的65%拨付成本，剩余部分扣除中央、省及市按规定提留部分，净收益由市、区两极按3:7比例分成。安置区减免市政配套费三、流程知识—优惠政策三、流程知识—土地出让金返还办法四、经验教训不可否认，“郑州模式”为郑州的城中村改造立下过汗马功劳。政府减轻了资金压力，利用较少资金撬动体量巨大的城中村改造项目。村民得到了合理安置，还可以通过承包部分拆迁工程获得利润。开发商则可以分批投入拆迁、建设资金，不需要像北龙湖的净地招拍挂一样一次性投入巨大的资金量，成本相对较低。三方获益，可谓皆大欢喜。拆迁不透明，寻租现象严重。开发商要和数不清的部门和人打交道，权力寻租成了不能说的秘密。容积率奇高。因为拆迁成本，原地安置等因素，容积率高，4.0、5.0容积率是常态，甚至目前还出现了6.0、7.0的容积率，楼盘品质不高，业主维权事件不断。郑州老城区长期房价低，改善型人群外溢，老城区呈现出低端化，贫瘠化，部分老城区房价低于三环外房价是中国房地产一个奇特现象。四、经验教训弊端四、经验教训•随着郑州市财政收入的不断增加，再加上原城改模式的弊端日益显现，郑州市政府已逐渐开始在调整新的改造模式。•由市、区各级政府成立平台公司，直接参与城中村改造项目土地一级整理工作。•待完成控规批复、拆迁等工作后，政府将项目整体打包对外推介招商，要求全国前50强企业缴纳巨额保证金竞标参与。中标企业所支付的保证金将优先归还政府平台公司前期投入的一级成本。•当政府完全介入城改项目的一级开发时，曾经的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”这种郑州模式将成为历史，大部分房企将没有机会再获取此类一二级联动开发的机会。•在郑州城改的末期，我们唯一的机会就是抓住那些手上有签约的村庄但是没有资金实力开发的小型房企，通过与此类公司的并购合作，还能赶上郑州城改末班车，享受到最后一波“郑州模式”的红利。五、如何参与-介入时机根据目标项目已进行程度，决定我方介入时机1、是否与区级及以上政府签订改造协议2、是否已完成控规3、是否已完成拆迁4、是否已完成土地征收5、是否已进行安置房建设6、是否已获取开发区土地或即将挂牌出让五、如何参与-一级成本一、土地征收涉及的费用1、土地征收补偿；2、青苗补偿；3、地上附属物补偿；4、耕地占补平衡；5、征地社保费；6、新增建设用地有偿使用费；7、耕地占用税；8、征地奖金。二、土地整理涉及的费用1、拆迁补偿款；2、搬家及奖励款；3、过渡费；4、集体经济补偿款；5、垃圾清运费；6、拆迁工作经费；7、不可预见费。三、安置房建成本及税费1、土地出让金；2、土地契税及印花税；3、建设成本；4、办证税费。五、如何参与-测算1、参与郑州城改一二级联动开发的始终为同一家公司，土地一级成本也是通过政府平台公司支付，因此可以完全分摊到开发区地价成本中。2、制作安置区测算表，将土地一级成本全部计入安置区地价分摊中，安置房视同销售，销售价格可按商品房价格的60~70%进行测算。3、制作开发区测算表，将安置区销售收入计入开发区地价分摊中，列为土地成本。4、将安置区利润测算表与开发区利润测算表合并，综合下来的各项指标为承担一级开发任务后的开发区实际指标。