郑州利海雁鸣湖旅游地产项目发展战略报告_浩文世纪_265PPT_XXXX年

一亿中原人的千年梦想利海雁鸣湖项目发展战略报告小时候总幻想着阳光、沙滩、海浪、仙人掌、最好还有一位老船长长大后痴痴地追寻着那片绿林、那道斜阳、那蓝蓝的海，还有白浪逐着沙滩蓦然回首近在咫尺的4500亩浩淼雁鸣湖边薄薄的轻雾、暖暖的余辉、黄昏的沙滩、清晰的脚印、欢快的笑语，随意的挥杆噢原来我们千年的梦想就在这里……项目界定策略架构市场研究项目核心问题定位发展战略项目营销战略宏观市场分析微观市场分析阶段推广策略项目SWOT分析项目解决方案项目客群定位项目营销总战略项目核心价值提炼项目形象定位项目界定策略架构市场研究项目核心问题定位发展战略项目营销战略宏观市场分析微观市场分析阶段推广策略项目SWOT分析项目解决方案项目客群定位项目营销总战略项目核心价值提炼项目形象定位项目基本开发技术参数项目名称数量、做法备注建设用地面积（㎡）665000建筑基底面积（㎡）122740总建筑面积（㎡）439180容积率0.66建筑密度(%)18.46%绿地率(%)45.00%停车位（个）1320居住户数（户）2399独立别墅数量（栋）232主力户型360m2，平均私家花园面积890m2面积（㎡）84700联排别墅数量（户）188主力户型250~280m2，平均私家花园面积240m2面积（㎡）56100叠拼别墅数量（户）632主力户型180~250m2面积（㎡）151680洋房数量（户）1212主力户型90以内m2面积（㎡）109080公寓数量（户）136从50~150不等，视市场定位而定面积（㎡）13620商业配套(包括幼儿园)商业展示中心面积（㎡）8800会所其他商业及配套建筑面积（㎡）15200小区配套商业项目四至：距郑州约35km，东距开封约22km，南距中牟县城约20km,西北距黄河约6km景观条件：32平方公里国家生态文明示范区，10大景点，4500亩浩翰雁鸣湖；开工时间：项目地面已完成三通一平工作开发商:河南利海房地产开发有限公司项目现状项目地跨雁鸣湖镇、万滩镇、大孟乡和国有林场行政边界，处在郑汴交接带，4500亩的雁鸣湖，自然生态较好，利海集团投资80亿，预将本项目打造成国家生态文明示范区。项目周边环境中国960万平方公里领土，海岸线绵延数千里，但占有海景和水资源的滨海城市少之甚少。随着城市现代化进程的飞速发展，原生态的自然逐渐被工业化取代和破坏，留存下来的原生态资源屈指可数。因此一个4500亩浩翰水域和32平方公里原生态资源，无论对于全国还是中原这样一个内陆地区来说，都是极其稀缺的资源。从全国视角看本项目：这样的原生态资源和浩翰水域极其稀缺项目前景展望：从中部崛起中原城市群和郑汴一体发展看本项目中部崛起，河南省旅游大省战略的实施，中原城市群战略的全面推进，为本项目开发旅游地产不仅带来政策上的支持，更是很好的保障。郑汴一体化的强力推进，郑开大道全线贯通，实现了郑州、开封两城的成功对接，由此也拉开了中原无缝城市链接的序幕。而本项目地处郑汴链接带，无疑为本项目带来历史性的发展机遇。项目前景展望：从郑州城市定位和发展看本项目中原城市群战略的实施，省会郑州作为中部核心城市，其发展潜力毋庸置疑。同时随着郑州商贸经济的发展和旅游资源的重点开发，郑州的经济和旅游业都迎来了全面发展，因此为本案高端定位和旅游地产提供了经济基础和发展机遇，她必将成为郑州城市名片。郑东新区项目前景展望：从项目所占据资源看项目项目坐拥32平方公里的国家级生态文明示范区，占据4500亩的浩淼雁鸣湖，打造中原10大旅游景点，国际五星级酒店等顶级配套，稀缺资源无与伦比，项目价值日显珍稀。4500亩浩翰雁鸣湖32平方公里的国家级生态文明示范区10大景点，顶级配套1、利海集团投资80亿巨资，10年欲将本项目打造国家级生态文明示范区和国家4A级旅游风景区。2、项目依托32平方公里生态资源、4500亩雁鸣湖、10大旅游景点、世界顶级配套，即将打造中原乃至全国顶级豪宅居住区的标杆之作，奠定集团在全国地产行业的龙头地位，提升集团品牌价值，为利海全国性战略扩展打下坚实步伐；3、通过43多万平米的销售物业，以及50年的项目经营权，实现项目投资利润最大化。实现资金的快速回笼，保证集团资金链的正常运转和全国性的战略扩张。本项目希望的开发目标项目界定策略架构市场研究项目核心问题定位发展战略项目营销战略宏观市场分析微观市场分析阶段推广策略项目SWOT分析项目解决方案项目客群定位项目营销总战略项目核心价值提炼项目形象定位项目界定策略架构市场研究项目核心问题定位发展战略项目营销战略宏观市场分析微观市场分析阶段推广策略项目SWOT分析项目解决方案项目客群定位项目营销总战略项目核心价值提炼项目形象定位17国际经济形势分析18国际经济形势分析19美国次贷危机波及全球，世界经济发展减速2007年8月美国“次贷危机”席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，引起了全球范围的经济动荡。世界经济开始新一轮的减速发展，美国、欧元区、英国和日本等各主要国家的支柱行业和产业均出现明显业绩下滑。国际市场初级产品价格一路飙升，加剧经济的不稳定性全球原油价格一路狂飙，最高达到148美元；金属矿产品价格整体上已处在高位；粮食、食品等行业也出现明显涨幅，加剧了经济和生活的不稳定性。全球性通货膨胀压力依然存在由于能源和食品价格持续上涨，一些新兴市场和发展中国家面临更大的通货膨胀压力，并且上涨的食品价格在其CPI中占有较大权重。全球通胀压力依然存在。国际经济形势分析20下半年经济工作的目标，要继续保持经济平稳较快增长、努力推动经济社会又好又快发展，继续把抑制物价过快上涨摆在突出位置、努力把物价涨幅控制在合理的区间内。为了实现这个目标，必须稳定政策，保持政策的连续性和稳定性；必须适时微调，把握好宏观调控的重点、节奏、力度；必须坚持区别对待、有保有压，灵活而准确地解决问题。国内经济形势分析21国内经济形势分析22经济增速有所放缓，经济过热风险稍降在国内外一系列不利因素的影响下，2008年上半年我国经济增速有所放缓。初步核算，上半年GDP同比增长10.4%，比上年同期回落1.8个百分点。其中二季度增长10.1%，增速比一季度放缓0.5个百分点，这也是2007年第二季度以来GDP增长率连续第四个季度下降。我国经济发展的中长期基本面仍然良好促进我国经济近几年出现快速增长的是城市化、工业化、市场化、以及生产力（全要素生产率）的提高等中长期因素，这些因素不可能在短时间内突然消失。因此，我国经济目前和未来若干年的快速增长仍然拥有坚实的基础。国内经济形势分析23货币从紧，准备金上调，贷款供给能力进一步受限，贷款供求缺口较大为了抑制通货膨胀，降低银行风险，国家不断采取了积极货币政策，货币从紧、银根紧缩、准备金上调等多种手段。在存款准备金率处于高位的情况下，中小银行势必较大规模地调整资产结构甚至是继续控制贷款增长来化解流动性风险，使贷款资源的稀缺程度进一步加大，同时少数大客户的信贷需求对中小企业和个人贷款需求的“挤出效应”更加明显。此外，贷款供需不平衡可能引发某些行业的集中性风险，使得部分企业、特别是小企业难以承受借款成本或者资金链断裂，甚至可能波及上下游产业。国内经济形势分析郑州2001—2007年经济走势分析2001-2007年郑州GDP增长率2007年郑州GDP增幅接近16%，超过全国GDP增幅，郑州近年GDP呈现高速增长趋势。根据二八经济规律，高收入阶层增加更多，因此他们对顶级奢适品的消费或渴盼也日渐增多，国内经济形势分析宏观政治经济环境不容乐观，我们该何去何从？全球经济衰退，美国次贷经济危机，国际市场初级产品市场价格不断飙升，导致通货膨胀压力依然存在，全球经济发展减速。受全球经济衰退影响和波及，中国经济发展存在很大压力。国家出台一系列宏观调控政策，期望抑制通货膨胀。推动经济增长。外资不可以进入银行紧缩银根融资市场不稳定挤出效应明显，中小企业资金断裂，或寻求合作、融资、或退出市场上市的高门槛限制07、08年是国家对经济的全面调控和干预年项目快速销售，资金快速回笼，保证项目顺利开发是开发商努力目标26房地产市场分析27全国房价涨幅逐渐回落，不同城市间价格变化差异较大2008年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；这是今年以来涨幅较上月回落最大的一次，也是今年以来涨幅连续第六个月回落。但不同城市间价格涨跌不一。全国主要城市住宅销售面积负增长，房地产市场观望气氛迅速蔓延。房地产市场分析28国房景气指数持续回落，一线城市降价明显，二三线城市房价基本稳定2008年6月份我国房地产景气指数为103.08，比5月份回落0.26点，这是自去年12月份以来连续第七个月下滑，但房地产行业仍处于景气空间（国房景气指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间）。由于本次国家宏观调控主要是打击投资投机行为，防止房价的过快的增长。因此以广州、深圳、上海等一线城市房价下降比较明显，而二三线城市由于购房的刚性需求远远大于投资行为，因此房价基本稳定。房地产市场分析29房价下跌导致房地产开发商运行困难，房地产开发贷款风险增大从央行提供的数据来看，到2008年3月末，全国商业银行人民币贷款余额为27.4万亿元，其中房地产开发贷款余额1.8万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6.6%左右。假设出现最为极端的情况，即假定到2008年一季度末所有房地产开发贷款都成为不良贷款，那么，整个国内银行体系不良率将增加6.6%。迄今为止房地产市场的调整并未对商业银行贷款造成明显影响。但如果国内房地产价格出现全面、持续的大幅下跌，商业银行在房地产抵押品价值、个人住房按揭贷款以及房地产开发贷款三种资产上的损失叠加的话，将给整个银行业造成沉重的打击。房地产市场分析房地产市场低迷，房地产开发企业将走向何方？通过中央政府与地方政府之间的关系调节，作为地方政府的财政主要来源，土地价格不会下降，而是要通过其他方式进行变革。毋庸置疑，未来，70%住房留给保障，而只有剩余的30%住房留给市场，“30%产品”的土地价格只会抬高不会降低。限制土地开发，低价抬升银行紧缩银根融资市场多变性企业并购与被并购，合作或者退出，或转变投资融资策略在市场刚性需求力的支撑下，转向二三线城市投资开发将是未来很多企业期望生存和发展的解决之道，因此未来三线城市竞争将更加激烈。土地2年内必须开发的限制07、08年是国家对房地产企业的重新洗牌年•价格高端化别墅的面积和物业形式，决定了总价比较高，一般都在百万以上。•资源优质化不管是生态自然资源还是后期配套资源，都趋向于优质化发展，以符合物业定位和客户群品位。•产品稀有性国家两年前已停止别墅类物业的审批，目前的产品已成为最后的盛宴。•客户稀薄化经济发展不平衡，贫富差距加大，买得起别墅的客户属于少数社会成功人士，随着其他物业的分流，客户层极端稀薄。•配套优质化发展在已有配套和自然资源上进行改造，主题化发展优质配套成为别墅开发趋势，别墅市场分析3232内忧外患下，经济发展全面减速，紧缩的金融政策近期内不会改变全国范围内“滞胀”的市场形势，受困“资金门”，洗牌正在加速房地产市场回归“民生保障”主题，市场低迷，销售压力不断增大郑州经济高速增长，高收入阶层对顶级奢侈品的消费日益增多别墅类高端客群日渐稀薄，别墅产品有绝对的稀有市场别墅类产品走向资源高端化、配套精致化路线宏观市场分析总结项目界定策略架构市场研究项目核心问题定位发展战略项目营销战略宏观市场分析微观市场分析阶段推广策略项目SWOT分析项目解决方案项目客群定位项目营销总战略项目核心价值提炼项目形象定位34城市关键词：郑州－－中国最重要的中心城市之一。郑州－－中部龙头重镇。城市概况：35郑汴产业发展带郑汴融城全面启动，郑州东开封西形成了郑汴产业发展带，即将面临一场新的起飞。中牟处于郑汴产业带发展中心，两大古城的携手之旅给其带来了广阔的发展空间。城市发展：7月份郑州房价4316元,房价下跌536元/㎡，降幅约12%商品房量涨价跌2008年7月份，郑州市房管局发布7月份郑