铜陵市金口岭片区改造整体定位与发展战略-最终

铜陵市金口岭片区改造项目整体定位与策划方案2010年12月谨呈：铜陵市房屋土地开发有限公司本报告是严格保密的。22在项目研究中，世联项目组就金口岭片区改造项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究实地调研与踏勘政府官员与专家访谈政府官员、企事业单位负责人及房地产专业人士：铜陵市国土储备中心副主任铜陵规划建设局嘉禾广场总经理各大星级酒店大堂经理财富广场商场相关负责人铜冠花园销售副经理……国内外案例研究国内案例金地岗厦河园片区改造北京华贸中心深圳华润中心SOHO现代城洛克菲勒中心南昌凤凰洲商业中心北京华茂中心上海新天地晋江SM广场西安骡马市商业街柳州谷埠路国际商城北京世贸天阶苏州金鸡湖…………国际案例美国WinterParkMall街区景观商业英国道格拉斯皇冠街…………铜陵城市发展研究铜陵住宅市场现状研究铜陵商业地产研究铜陵办公地产研究进行的研究12月14日12月29日15个日历天主要调研内容：•铜陵房地产市场调查•铜陵商业市场调查•铜陵办公市场调查典型项目调研：•铜陵市中心商圈•合百商场•铜冠商业广场•置地.财富广场•嘉禾广场•金口岭办公写字楼•逸顿国际大酒店•铜都国际大酒店•双星国际•铜冠花园•金御华府•…………本报告是严格保密的。属性界定核心问题梳理项目未来机会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及整体定位规划构思¶城市层面¶区域层面¶案例研究本报告是严格保密的。依矿建市的铜陵，是一座新兴的工贸港口城市，在新一轮安徽省规划中及南京都市圈中具有重要的战略地位合肥南京杭州上海本报告是严格保密的。地块区位资源----铜陵属于单核城市，本项目处于城市核心区边缘，具有较高的城市价值项目地块地处城市市中心范围的丰收门，是进入铜陵市的门户位置；在空间上是铜陵市中心区的延展区，离市中心的商业广场只有1公里左右，步行10分钟左右即可到达。注：为周边学校市中心核心地带方向：商业中心、行政办公、休闲娱乐，人群流动频繁的公共活动地段。丰收门附近成熟的生活社区有:世界花园社区、露采社区、嘉禾广场、完工的金色兰庭、铜庄社区、金御华府等众多的学校聚集：爱国小学、第二中学、金口岭小学、青少年宫等等项目区位易与城市核心区建立价值关联，但是也易于被边缘化本报告是严格保密的。地块区位资源----地块处于主干道中心位置，配套成熟，通达性好，为项目价值的提升带来动力本项目地处金山东路和淮河大道交汇处的十字路口，两条路均为整个铜陵市的主干道，淮河大道是新市区的中轴线，两侧临路，通达性好；周边多为大量的住宅成熟社区，离市中心核心区也都在1公里范围之内；周边资源丰富，配套成熟，周边有铜商品市场、商业银行、各类商务宾馆、中小学校等等N金山东路金山西路金口岭小学金口岭社区爱国小学青少年宫丰收门车站铜庄社区铜冠商业广场铜都广场合百商厦市中医院露采社区铜官社区世界花园社区金牛社区铜商品市场市二中市第四人民医院朝阳社区本报告是严格保密的。本项目两侧临主干道，沿街面长，昭示性强，地块的商务及商业价值高本项目两侧临路，北侧面临城市主干道金山东路，西侧面临主干道淮河大道，昭示性强；环绕地块的淮河大道去年已改造完成，金山路的改造正在进行中，交通通达性好；沿街面约有700米左右；淮河大道项目地块金山东路路口处路标沿街住房沿街商业沿街建筑沿街现状本报告是严格保密的。本项目地块四至——项目周边有众多院校和住宅小区，带来大量的人流；与铜商品市场、嘉禾广场隔路相望，存在竞争的同时，也给区域规模化开发运营带来机会项目地块西北西南北面东面金口岭小学嘉禾广场金色兰亭铜商品市场沿街商业家属小区华亭之星千鹤宾馆大兴.民悦城十字路口的项目周边的三个角改造基本结束，整体形象较好，有利于带动整个项目发展。本报告是严格保密的。项目现状形象较差，同时南面老旧建筑的存在，造成较大的影响改造项目占地约5万平米（75亩），属于棚户区改造，地块呈不规则几何形状，沿街商铺档次低下、破旧，内部现为待拆的70-80年代的纺织、化纤厂、有机化工厂的职工住宅；以多层建筑为主，风貌较为凌乱，质量参差不齐，整体形象破旧，建筑密度大。临街加油站：地块沿街有已经停业半年的加油站，加油站采取就地改造的方式，会对项目的完整性和协调性存在影响。本报告是严格保密的。地块价值点提炼地处市区中心区域范围内，铜陵市的门户位置—丰收门，属于城市重要节点；周边配套成熟，有铜商品市场、银行、学校、医院等公共配套；项目周边居住氛围浓厚，有较多成熟的住宅社区；地块临街面长，可进入性好、昭示性强；项目周边的三个角也完成建设，整体形象较好，有利于带动整个项目发展。本报告是严格保密的。本项目存在的限制性条件建筑密度大，类型杂乱，房屋情况复杂不易拆迁；地面状况：社区内部地面今年刚进行完地面整修；居住人群：多为老纺织工业的穷人，不愿因回迁花一笔额外的补回迁差额年龄结构：居住区以退休的老年人居多；产权复杂：街道、医院、银行等都有部分产权。拆迁难度加油站采取就地改造的方式，对项目的完整性及项目价值传递带来较大影响。加油站本报告是严格保密的。项目属性界定项目属性经济强市主城区门户位置、城市主干道之间、紧邻城市核心商圈、存在拆迁还建等限制性条件的高容积率城市更新改造项目存在拆迁和加油站回迁等限制性条件处于淮河大道和金山东路主干道之间城市节点、门户位置金口岭改造项目占地约为75亩左右，拆迁面积约5万㎡紧邻市中心本报告是严格保密的。属性界定核心问题梳理项目未来机会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及整体定位规划构思¶城市层面¶区域层面¶案例研究本报告是严格保密的。我们研究一贯坚持的原则——必须以事实为基础，以客户目标为导向项目目标客观条件VS项目核心问题中等规模、高容积率，如何通过项目的定位、物业选择、规划设计实现快速回现，平衡各物业市场实现风险，以及更进一步的实现利润最大化目标1：取得土地目标2：利润目标3：影响力（政府影响力、社会影响力）政府的高要求（综合体）旧改导致的高成本、高容积率、一系列拆迁问题加油站的分割、市场竞争本报告是严格保密的。15属性界定核心问题梳理项目未来机会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及整体定位规划构思¶城市层面¶区域层面¶案例研究本报告是严格保密的。区域未来机会研判城市层面——城市规划发展分析区域未来在城市中处于什么地位？承担什么功能？区域层面——项目周边区域分析本报告是严格保密的。铜陵市近年GDP及固定资产投资额加速增长，与其周边城市相比，经济总量水平并无优势，但人均GDP较高，生活水平优越，消费层次需要引导近5年铜陵市GDP增长率维持在15%左右，稳定增长，GDP总量与周边城市比较，并无优势；与其他城市相比，铜陵市在经济总量上处于安徽省落后位置，但人均GDP仅次于马鞍山，全省排名第二，说明通铜陵生活水平优越，当地人富裕程度高，但消费层次不高；铜陵2009年的GDP增长速度为13.7%，根据国际经验判断，铜陵房地产市场已经进入了一个高速发展阶段；铜陵市市固定资产投资增幅波动比较大。铜陵全市历年经济发展状况2009年合肥芜湖安庆马鞍山巢湖宣城铜陵池州GDP（亿元）2102.12902820665.89529.36432.77343.72245.59安徽排名123410121517人均（万元/人）4.153.911.445.221.291.684.641.33安徽排名3410113821105010015020025030035040020052006200720082009亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%GDP固定资产投资年增长率年增长率经济结构本报告是严格保密的。产业结构以第二产业为主，重工业比重高，第三产业发展空间巨大铜陵市二、三产业增加值占GDP的比重近98%，充分反映了铜陵市以工业经济为主导，第三产业较快增长，第一产业平稳发展为特点的经济格局；有色、电子、化工、建材是铜陵市的支柱产业；第三产业主要以房地产及传统商服业为主；铜陵市享有一系列鼓励外资投入的优惠政策，全市外商投资企业累计登记注册共126户，投资总额89839万美元；全市拥有6家上市公司，上市公司数和融资数量分别占全省的13.2%和10%以上。第二产业67.9%第三产业29.5%第一产业2.6%产业结构本报告是严格保密的。城市规划发展方向：从单核向双核演进，着力发展东部新城东部城区主城区南部城区城市发展诉求本报告是严格保密的。法国经济学家弗朗索瓦·佩鲁提出城市发展的增长极理论：新功能核心区建设是促进城市发展和进步的“增长极”和“动力源”新核心区建设作为增长极能够促进城市发展、提高城市地位和增强城市竞争力！增长极出现城市发展轨迹与增长极促进城市快速发展增长极出现促进城市快速发展快速扩张期快速扩张期城市发展的规律：城市发展到一定阶段需要出现作为增长极的新核心区，铜陵期待城东新区成为城市的增长极和动力源城市发展需要本报告是严格保密的。铜陵城市从单核向双核的发展过程中，原有城市核心地位会不会遭到削弱，从而降低本项目的区域价值？需要总结的规律※政务新区的发展进程规律※政务新区的成熟时间规律可研究的案例–深圳中心区–郑州郑东新区–南昌红谷滩–南京河西新区–合肥政务新区–贵阳金阳新区–南宁五象新区–扬州西城新区下面通过案例研究，探寻政务新区开发对原有城市核心的影响本报告是严格保密的。政务新区发展规律总结：新区须经大量的基础设施和生活配套建设完善后，对消费者才有吸引力，房地产市场才会真正成熟，这一周期一般在7年以上规划期建设期快速发展期稳定繁荣期商业项目办公项目市政配套规划定位基础设施居住项目中、高档住宅市政配套教育配套政府相关部门及事业单位办公物业中、高档办公市政生活配套持续完善高档住宅社区级商业区域或城市级商业社区级商业区域或城市级商业高档办公开发时序0-2年2-3年3-7年8年后时间开发类型政府前期造势住宅用地出让基础设施建设公共设施建设政府公建建设政府部门搬迁高档住宅建设住宅和商业用地出让公众对新区前景不确定写字楼大量开发大型商业开发区域基本成熟区域内土地出让完毕公众对区域确立信心区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活表现中、高档住宅市政生活配套持续完善不同城市新中心区的开发历程基本一致不同城市，开发力度不同，则开发周期不同功能的实现前提条件是：顺应市场，政策干预太多，即使物业建设完毕，区域功能也不能完善本报告是严格保密的。城市层面总结：在项目开发期内，铜陵现有城市核心的地位不会受到削弱，本项目距离城市核心区仅1公里，地段优势仍将突显城市新区成熟的条件项目销售期约4年•铜陵现有城市核心的地位不会受到削弱•项目离城市核心近，地段优势仍将突显•基础设施建设完毕，包括日常交通运输•市政配套和基本生活配套建设完毕，能满足居民日常生活所需•生活氛围浓厚，人气旺东部新城真正成熟需8年以上•政府尚未搬迁，预计需2年以上•市政配套和基本生活配套正在初步建设阶段，预计需3年以上才能满足居民日常生活•生活氛围的培育需1年以上•本项目最早于2011年底销售•根据铜陵市现单盘销售水平，预计约三年时间可消化完毕在项目开发期内本报告是严格保密的。加快经济建设，加大城市基础设施建设；加大第三产业发展，提高城市化水平；完善城市功能，平衡区域发展，提升城市形象，引领城市多功能中心的发展；引领居民消费层次。现实情况发展目标及方向优化投资政策，优化产业结构，经营城市改造老城区，改变城市建筑形象建设城市形象展示区，充分挖掘城市优势和魅力，弥补铜陵城市功能的不足提供高层消费场所，满足外来投资者和居民的高层次消费实现目标途径经济总量偏低，低于周边其他城市；人均GDP较高，但消费层次需要引导；第二产业为主；重工业比重高；城市功能不平衡，市中心功能有所欠缺，影响城市整体形象；城市向东发展