建筑面积计算规则和建筑基底面积

建筑面积计算规则和建筑基底面积韦天赦简介p建筑面积计算规则p建筑基底面积建筑面积计算规则•依据：《房产测量规范》、《建筑工程建筑面积计算规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》（《细则》），各地市容积率计算规则编制本章。•第一节：一般规定Ø总体原则、全计原则、半计原则、不计原则、加倍原则和地上地下区分原则。•第二节：计算细则Ø地下室、房屋主体、架空层、附属设施（阳台、飘窗、设备平台、花池、廊、落地厨窗、雨棚、台阶、墙体、楼梯等）和不计算面积的部位。第一节一般规定5.1.1建筑面积以建筑占有的空间为基础进行计算。地上、地下建筑面积应分别计算。1总体原则：一是占有空间为基础计算面积，二是地上地下分开计算。2不同：《细则》中建筑面积测算指房屋各层水平面积的测量与计算，《规程》以占有空间为基础计算建筑面积，建筑面积不仅与水平投影有关还和高度有关。第一节一般规定房屋及组成：房屋主体、附属设施、围护设施。房屋房屋主体附属设施阳台廊飘窗台阶室外楼梯设备平台露台……围护设施墙体栏杆第一节一般规定-全计原则5.1.2建筑面积计算应符合下列规定：1结构层高在2.20m及以上（套内阳台、特殊层高除外）且具备下列情形之一的建筑空间按全面积计算：1)房屋主体结构内的建筑空间；2)有盖有围护结构封闭围合的；3)有盖不封闭但以柱围合的，或柱、墙结合围合的；4)有盖不封闭无柱但对外敞开面的累计边长占其周长在1/2以下的。全计原则（简化）：一是房屋主体结构空间；二是封闭的附属设施空间；三是不封闭附属设施的情况：墙柱围合空间和对外敞开面小于周长1/2的无柱空间。第一节一般规定-全计原则(1)房屋主体结构空间术语：房屋主体结构房屋中由组成结构的梁、板、柱等主要构件相互连接而构成的，形成能承载房屋荷载的空间体系。主体结构必须具有符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受房屋本身及其附属设施的各种荷载。房屋主体结构范围一般指支撑房屋主体的梁、板和柱等主要构件结构最外围水平投影以内部分。对比：《细则》中未明确，导致一些主体结构标注入户花园、空中花园等空间计算方法全省不统一。《规程》明确主体结构内建筑空间全计原则，防止偷面积发生。厨房厨房卧室书房卧室前室阳台1阳台1书房风设备第一节一般规定-全计原则（2）封闭的附属设施空间：常见的有阳台（非住宅套内）、廊等。封闭：是指以门、窗、墙、玻璃、板等完全闭合。对比：基本和《细则》和《房产测量规范》一致，不同点：住宅套内阳台按1/2计算。第一节一般规定-全计原则（3）不封闭的附属设施：一是有盖不封闭但以柱围合的，或柱、墙结合围合的；二是有盖不封闭无柱但对外敞开面的累计边长占其周长在1/2以下的。比对:柱围合与墙柱围合空间全计基本与《细则》一致；按敞开面周长占比是新补充内容，《细则》中此类情况未总体规定，根据附属设施情况按一半计算或不计算面积。简化：符合上述规定的附属设施可以理解为封闭空间，计算全面积。第一节一般规定-半计原则5.1.2条第2款具备下列情形之一的建筑空间按1/2面积计算：1)结构层高在2.20m及以上，有盖不封闭无柱且对外敞开面的累计边长占其周长在1/2及以上的；2)有盖单排柱或独立柱的；3)住宅的套内阳台；4)结构层高在2.20m以下的建筑空间。半计原则：一是主体结构内层高1.20米至2.20米空间；二是附属设施：（1）单排柱和独立柱空间（2）敞开面周长占比在1/2及以上空间（3）住宅套内阳台第一节一般规定-半计原则（1）主体结构内层高1.20米至2.20米空间。比对：《细则》不计算建筑面积，《规程》是参照《建筑工程建筑面积计算规范》中规定，依据空间占有原则制定。比对：《细则》层高小于2.20米不计算面积。第一节一般规定-半计原则（2）附属设施：一是有柱情况：单排柱和独立柱空间；二是无柱情况：敞开面周长占比在1/2及以上空间；三是特殊情况：住宅套内阳台比对：单排柱和独立柱与《细则》一致。第二种情况《细则》有的计1/2，有的不计算面积；住宅套内阳台《细则》根据封闭情况分别计算面积。第一节一般规定-不计原则5.1.1条第4款无顶盖的建筑空间，装饰性的建筑构件等不计算建筑面积。比对：（1）与《细则》基本一致，注意：《细则》中无顶盖室外楼梯（自动扶梯）计算1/2面积。（2）顶盖。《细则》中要求是永久性结构，遇到玻璃顶盖需要设计明确是否为永久性。《规程》中顶盖以设计图纸为准，去掉永久性认定，对建后增加及建设单位自行增加的顶盖等均视为无顶盖，顶盖不分材料种类，如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、玻璃顶盖等。第一节一般规定-加倍计原则5.1.2条第3款住宅、办公和商业等建筑无特殊功能需求的超高建筑空间按占用空间加倍计算建筑面积。建筑按功能划分三类：一类是民用建筑包括居住建筑和公共建筑，居住建筑分为住宅和集体宿舍，公共建筑分为商业、办公、旅游、科教、文卫、交通和通讯等。二类是工业建筑，如工业厂房等；三类是农业建筑：粮仓等。比对：《细则》对层高大于2.20米以上空间只计算一次面积，不加倍计算。第一节一般规定-地上地下区分原则5.1.3地上地下建筑面积区分应符合下列规定：1.室外地坪以上的建筑空间面积计入地上建筑面积，室外地坪以下的计入地下建筑面积；（正常情况）2.地下室、半地下室其顶板面结构标高高于室外地坪1.50m以上的（包括局部位置与地面一层通高的部位，但不包括采光井、防潮层、保护墙和出入口有顶盖的坡道），计入地上建筑面积；（特殊情况）3.特殊地形建筑空间，符合下列规定的计入地上建筑面积（特殊情况）1)单独设置的建筑且地面以上外墙长度达到其外墙周长1/2以上的建筑空间；2)地面以上为连续临街界面，且用于商业经营功能的相对独立的建筑空间；3)与地下室相连，但使用功能相对独立的空间，地面以上外墙达到该空间外墙周长1/2以上的。第一节一般规定-地上地下区分原则（1）室外地坪以上的建筑空间面积计入地上建筑面积，室外地坪以下的计入地下建筑面积；（比对：同《细则》一致。）地上部分地下部分一层室外地坪地下室第一节一般规定-地上地下区分原则（2）地下室、半地下室其顶板面结构标高高于室外地坪1.50m以上的（包括局部位置与地面一层通高的部位，但不包括采光井、防潮层、保护墙和出入口有顶盖的坡道），计入地上建筑面积。地上部分一层室外地坪地下室地下部分比对：《细则》中地下室：按指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1/2的房屋地下使用空间。半地下室：指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1/3但不超过1/2者，采光窗在地坪以上的房屋。《细则》均计入地下或地上不计容面积。第一节一般规定-地上地下区分原则（2）地下室、半地下室其顶板面结构标高高于室外地坪1.50m以上的（包括局部位置与地面一层通高的部位，但不包括采光井、防潮层、保护墙和出入口有顶盖的坡道），计入地上建筑面积。地上部分一层室外地坪地下室地下部分H1.50m地下室结构顶板面第一节一般规定-地上地下区分原则3特殊地形（吊脚层、坡地等）建筑空间(三种情况)：1)单独设置的建筑且地面以上外墙长度达到其外墙周长1/2以上的建筑空间；（图1）2)坡地集中地下室局部：地面以上为连续临街界面，且用于商业经营功能的相对独立的建筑空间；（图2）3)坡地中与地下室相连，但使用功能相对独立的空间，地面以上外墙达到该空间外墙周长1/2以上的。（图3）图1图2图3第二节计算细则-地下室及其附属设施2.0.5地下室：室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的空间。2.0.6半地下室：室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的空间。术语第二节计算细则-地下室及其附属设施5.2.1地下室、半地下室和采光井等空间建筑面积计算应符合下列规定：1地下室、半地下室应按其结构外围（不包括采光井、防潮层和保护墙）水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积；（主体结构部分按2.20米区分面积计算，大于2.20米的不加倍计算）2地下室、半地下室出入口有顶盖的坡道，不论顶盖是否高于室外地坪1.50m以上，均按其外墙结构外围水平面积计入地下面积；（依据不计算面积原则，无顶盖不计算面积）3地下室、半地下室出地面的各类井道（不包括采光井）、楼梯间和电梯间等，位于地面建筑内部或附着于建筑外墙的，顶板面标高低于室外地坪1.50m及以下的，计入地下建筑面积；顶板面标高高于室外地坪1.50m以上的，计入其所通过的地上各层的面积。独立地面建筑之外、有围护结构和顶板面标高高于室外地坪1.50m以上的，应按其围护结构外围水平投影面积计入地上建筑面积，高于1.50m及以下的计入地下室面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积；4有顶盖的地下室采光井应按一层计入地下室面积。结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。第二节计算细则-地下室及其附属设施简化：地下室、半地下室主体部分（按2.20米区分，2.20米以上不加倍计算;2.20米以下计算1/2）;附属设施（1）有顶盖坡道（不区分是否高于室外地坪1.50米）均计入地下室;（2）出地面的管井、楼梯间和电梯间，按地上地下区分原则区分计入地上还是地下。和房屋主体相连接（位于房屋内部或附属房屋外墙）按各层水平投影计算全部面积，当位于地上特殊层高空间内部时，加倍计算。独立房屋主体外部：按结构层高2.20米区分计算一半面积还是全面积。有顶盖的采光井按2.20米区分计算。比对：与《细则》不同主要有（1）2.20米以下计算1/2面积（一半原则）《细则》不计算面积，（2）出地面管井《细则》计一次，《规程》按自然层计算或加倍计算。（3）《细则》出地面管井计入地下，《规程》根据地上地下区分原则分别计入地上和地下。第二节计算细则-房屋主体空间5.2.2房屋主体空间的建筑面积计算应符合下列规定：1房屋主体结构内的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的计算全面积，结构层高在2.20m以下的应按1/2计算面积；2房屋内的夹层、插层、技术层和设备层等，按其围护结构外围水平投影面积计算，结构层高在2.20m及以上的计全面积，结构层高在2.20m以下的应计算1/2面积；3房屋内的门厅、大堂，均按一层计算面积。门厅、大堂内有设置回廊的部分，按其结构外围水平投影计算建筑面积，结构层高在2.20m以上的计算全面积，结构层高在2.20m以下的应计算1/2面积；4房屋内的楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、尾气井和烟道等均按房屋自然层计算面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2.10m及以上的计全面积，结构净高在2.10以下的应计算1/2面积；5对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不计算建筑面积；第二节计算细则-房屋主体空间5.2.2房屋主体空间的建筑面积计算应符合下列规定：6对于场馆看台下设计利用的建筑空间，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台围护设施水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积；7对于立体书库、立体仓库和立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其围护设施水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积；8有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以