长沙_西湖文化园区域开发、整体定位、发展战略

1长沙西湖文化园项目发展战略及整体定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。世联平台本报告是严格保密的。2推荐背景说明：黄绿、詹宇超、王莉项目组成员2009年7月—2009年9月操作时间1、城市名片型项目的研究思路：围绕项目资源特点，从城市发展趋势研判项目发展方向2、政府型客户服务要点：研究清楚城市的特征和发展趋势3、技术沉淀：城市生态资源开发模式总结报告推荐点城市名片、城市生态资源、滨水公共空间、城市文化项目关键词世联平台本报告是严格保密的。3项目背景u市委市政府高度重视，要求今年启动文化园建设，明年对市民开放；u长沙城投项目公司成立；u阡陌公司、吉佳公司、省建筑设计院成立联合设计体；u……u7月初，世联项目组进场，开始项目的调查和研究工作；u经过密集调研和开会讨论，形成了初步的报告成果。u本报告主要解决的问题包括：1、项目的发展方向和整体定位2、项目各类型物业的功能定位3、项目各类型物业的体量和规划排布建议4、项目经济测算世联工作世联平台本报告是严格保密的。4报告大纲和各部分内容提要第一章项目概况第二章第三章第四章第五章城市资源与文化发展战略和整体定位功能分区和物业建议经济测算项目的背景、基本情况，及世联对项目目标的初步理解；通过对城市生态资源的开发模式研究，给出项目的开发模式建议；结合长沙的城市文化特点和区域属性，给出项目的整体定位和发展方向；结合地块属性和长沙市场特征，给出项目的物业类型、体量建议以及初步的功能分区建议；立足于市场，对各物业的投入成本和盈利能力进行评估，给出项目的整体效益评价第六章运营及招商建议结合项目背景，给出项目的运营模式和招商建议世联平台Chapter1-项目概况项目的背景、基本情况，及世联对项目目标的初步理解；世联平台本报告是严格保密的。6项目占地1796亩，位于长沙大河西先导区的核心地段n项目位于长沙市岳麓区，总占地1796亩；n项目处于大河西先导区的核心地段，交通便捷：距市政府、岳麓区政府约7分钟车程，距河西荣湾镇商圈约5分钟车程，距河东核心区约15分钟车程。市政府岳麓山五一商圈荣湾镇7min15min5min世联平台本报告是严格保密的。7项目南面为岳麓山，其余方位以住宅小区为主（部分城中村）n项目和龙王港仅一堤之隔；项目东北角为王陵公园，西北面、北面主要为住宅小区（包括成熟小区和城中村），南面为岳麓山，东面为望月湖小区；n北侧为双向四车道的咸嘉湖路，西侧为双向八车道的金星大道、南侧为双向六车道的枫林一路。楼盘：共和世家在建楼盘楼盘：西山汇景王陵公园住宅小区龙头山望月湖小区世联平台本报告是严格保密的。8项目内部现为鱼塘和部分临时建筑，拥有湖面面积约1600亩n项目地块湖面面积约1600亩，现状为鱼塘，湖面被田埂切割，有部分临时建筑。世联平台本报告是严格保密的。9政府对本项目的指导意见——“打造城市西客厅和城市名片的建设目标”“资产产权不进入市场实现资金平衡的运作目标”“明年向市民开放的工作目标”三大目标“政府主导、规划先行、市场运作、资金平衡”“按公园建设、但又不是传统意义上的公园”。建设原则规划定位世联平台本报告是严格保密的。10世联对项目目标的理解——在长沙两型社会建设中率先启动，成为新长沙的展示平台、新城市的创意平台、新生活的休闲平台城市标杆：从城市角度代言城市，展示长沙形象区域增值：从区域角度带动河西发展，促进区域增值市民接受：从市民角度，尽量成为人性化的公共开放空间，深受市民欢迎市场运作：政府主导，市场化运作，项目自身实现资金平衡，不成为财政负担世联平台1、如何利用好项目的城市生态资源价值？2、如何把项目的开发和城市的文化特点结合起来？要达成项目目标，需要解决两大核心问题：世联平台Chapter2-城市资源与文化通过对城市生态资源的开发模式研究，给出项目的开发模式建议；世联平台本报告是严格保密的。13城市生态资源的开发经历三个发展阶段：粗放型开发模式、居住型开发模式和城市型综合开发模式第一代：粗放型开发模式实现形式：简单游憩设施•城市生态资源的最初级利用•功能形态单一，对城市和区域增值作用微弱•人群单一，满足基本休闲需求•市场实现性较低，社会效益不明显第二代：居住型开发模式实现形式：游憩设施、住宅、社区型餐饮•城市生态资源稀缺性显现，利用程度加大，功能增加•对区域增值强烈，但对城市增值较弱•人群增多但以居住者为主，追求居住生活品质•市场实现性提高，但社会效益不广泛•生态价值、城市价值和文化价值结合，功能和形态多元化•对区域和城市增值效应显著，成为城市象征符号•人群多样，更多满足高端人士需求，形成特色圈层•市场实现高，社会效应良好第三代：城市型综合开发模式实现形式：多样的城市型载体，综合的休闲元素世联平台本报告是严格保密的。14[第一代粗放型开发模式]：以开放性公园为主要形式，功能单一、人群单一，对区域和城市的增值效果微弱，无法达到市场化运作。区域增值n没有与周边城市资源充分结合，对所在区域增值作用微弱n对城市基本没有增值作用，无助于树立城市形象功能业态人群参与n功能上的单一造成参与人群小众，设施上的简陋造成人群层次低化、消费力低市场实现n设施的开发没有与城市价值整合，初级粗放式的资源利用，导致市场实现性度不高n内部以简单初级的游憩观光设施为主，功能和内部业态较为单一世联平台本报告是严格保密的。15[案例深圳荔枝公园]未能充分挖掘城市生态价值，仅以单一观光游玩功能为主，造成层次较低，无法实现对城市持续增值。n荔枝公园位于深圳传统办公中心与城市干道交汇处，区位优势显著，城市价值高深南大道荔枝公园商务办公红岭路n公园内部设施以简单观光游览为主，城市生态资源利用初级住宅主要设施：•人工湖、盆景园、观赏古典庭园和盆景•荔枝楼、游泳池、驼峰桥、球场、餐厅、亭台楼阁等n人群单一，层次低：老人、民工、流浪汉……主要人群：•老人晨练、夜晚市民散步•免费进入，门槛低，成为民工、流浪者聚集地区n商业开发量小、层次低档，经营状况不景气主要经营：•出售花卉、鱼虫•鸟类、宠物等世联平台本报告是严格保密的。16[第二代居住型开发模式]城市生态价值与住宅开发结合，对区域有一定增值效果；但私有化功能决定了对城市辐射范围有限。区域增值n生态价值与一定的城市功能结合，极大地提升了区域价值n但单一居住功能变相的将城市公共生态资源私有化功能业态n内部功能趋于多元，游乐、运动、文化休闲为主，但仍未能摆脱传统公园业态n配套少量商业，仅作为辅助服务设施人群参与n参与者多以周边居住人群和少量周边地区一日游游客，未能辐射至整个城市市场实现n常规公园经营模式，内部游乐设施作为主要收入来源，盈利渠道单一世联平台本报告是严格保密的。17[案例北京朝阳公园]生态与居住结合极大的提升了区域价值，但公共生态资源变相私家化，难以成为代言城市的名片n公园内部以游乐休闲为主，配合少量商业，偶尔举办节庆文化活动朝阳公园东四环n朝阳公园是北京市四环以内最大的城市公园，规划总面积为288.7公顷生态观光休闲游憩奥运沙滩排球游乐+体育餐饮商业内部景点：•生态景观：中央首长植树林、将军林、国际友谊林等•游乐设施：水上游览区、南门景区、勇敢者天地游乐园•文化休闲：欧陆风韵、绿茵欢歌、生命之源、艺术广场等节庆活动：•朝阳国际风情节……9号公寓皇石国际维多利亚公寓天安豪园棕榈泉国际公寓公园大道观湖国际n生态资源极大的提升了区域价值，但周边大量高档住宅开发，将公园生态资源围合变相私家化•2003年以来，朝阳公园周边共涌现出20多个高档房地产项目•2002年，朝阳公园周边的8成以上多为8000元/平方米以上的偏高档项目•朝阳公园所在片区已经成为公认的城市豪宅片区周边开发楼盘世联平台本报告是严格保密的。18[第三代城市型综合开发模式]生态价值、城市价值、文化价值三者结合；功能多元化，人群多样化；不仅成为时尚地标，更成为城市象征符号；是本地人休闲娱乐的首选，外地人的旅游目的地，对城市有持续增值效应。城市增值n区域增值极其显著n代言城市形象，提升城市品位，引领城市休闲文化发展方向功能业态n功能复合，食、住、游、娱、购多种功能集合n多元业态，购物mall、街铺、酒店、公寓、办公于一体人群参与n参与人群多元，但具有鲜明的圈层特征n本地人休闲娱乐的首选，外地人的旅游目的地市场实现n现代商业为主体，具有高的市场实现度n能够展示区域形象和城市形象，社会效益良好世联平台本报告是严格保密的。19[案例杭州西湖]新西湖依托深厚的文化底蕴和稀缺的生态场地，以现代都市时尚元素为载体，盘活城市文化价值和生态价值n深厚的文化底蕴•杭州是我国八大古都之一•世界著名的风景游览胜地•西湖处处有胜景，西湖十景最著名•浓妆淡抹总相宜，为多位文人骚客描绘n稀缺的生态环境•国家5A级风景名胜区西湖现代都市休闲区生态价值+文化价值+城市价值西湖本体资源现代都市时尚元素n现代商业•品牌餐饮：中餐、西餐、茶馆、酒吧如西湖天地•品牌购物：国际一线品牌街区，如西湖国民名品街•时尚娱乐：电影院、音乐厅，如奥斯卡电影大世界•高档酒店：高星级酒店，如凯悦酒店等以现代时尚元素为载体，盘活西湖传统文化资源与生态资源，塑造出全新现代的西湖形象世联平台本报告是严格保密的。20[案例杭州西湖]利用生态元素与商业元素、传统文化与现代时尚文化之间的冲突，营造出具有强体验感的、功能复合的城市地标城市地标生态元素商业元素传统文化时尚文化湖光山色•山色：湖边绿色生态资源•湖光：西湖水体资源吃、住、游、娱、购•多元商业元素：餐饮、酒店、购物、休闲娱乐•典型代表：西湖国际名品街、西湖天地西湖文化，古典韵味•传统休闲文化：中式餐厅、传统茶馆……•仿古建筑：青砖碧瓦、苏州园林……外来文化，时尚潮流•时尚品牌文化：米兰、巴黎时装名品，阿玛尼、普拉达；造型设计，美术画廊，名车展示……•都市休闲文化：快餐，星巴克咖啡、味千拉面、棒约翰……领导新消费、新方向的现代都市商圈和旅游圈餐饮购物、娱乐休闲、居住办公于一体冲突冲突世联平台本报告是严格保密的。21[案例杭州西湖]时尚潮流的多元功能与业态，使新西湖成为引领新生活方式的旗帜，由此形成特征鲜明的人群圈层时尚购物品牌餐饮高档接待西湖国际名品街西湖天地星级酒店凯悦n时尚的、现代的、潮流的都市元素激发了西湖文化的新活力，使西湖区域成为一种精神追求，引领时尚生活方式的旗帜n都市功能与承载形式，建立起一种高端、品质感的氛围，特别对高端人群形成强烈吸引，人群圈层化明显•商务人士•白领人士•时尚人士•……高级办公国贸中心……世联平台本报告是严格保密的。22[案例杭州西湖]以西湖天地项目为例，体现了生态、文化与商业结合的经营模式，使西湖不再独有风景，也加入到现代城市发展中来，发挥自身潜力商业项目西湖天地：区位：西湖南岸的涌金池畔占地：3万平方米工程进度：而目前仅为第一期工程，名曰：园林篇文化+商业=文化资源的合理利用、挖掘生态+n文化主题：在原老年公园的基础上重新改造，如钻进树丛的石板小径、路边静卧的古井台、石磨盘，可以产生对历史的遐想。n建筑形态：大胆采用玻璃、空调等现代的元素与杭州的园林、建筑结合，不但延续了杭州的建筑特色，还达到了四季可用的目的。n商业与文化结合：使西湖不再独有风景，她发掘了自身潜力，也一起加入到现代化的城市发展中来。世联平台本报告是严格保密的。23[案例杭州西湖]新西湖为杭州带来了社会效益、经济效益及环境效益，杭州政府借用西湖新一轮资源整合时机，推动了整个城市的建设，是以点带面的典型案例西湖之于杭州社会效益n杭州政府借西湖改造，推动“共建共享生活品质之城”大讨论，最终收获了良好的社会效益经济效益n杭州政府借“新西湖”品牌，推出“西博会”、“中华名湖西湖秀”等附加品牌，在各种领域发挥“新西湖”的品牌号召力，推进杭州的发展，获得很好的经济效益环境效益n杭州政府借西湖整治之机，也辅以杭州市环境改善，使环境改善工作更好的推进，获得良好的环境效应世