长沙楼市发展格局简报

本报告仅供客户内部使用。在获得深圳新峰地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。1长沙房地产发展格局简报新峰（中国）——长沙市新峰房地产咨询有限公司2011年05月2新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙PART1长沙城市发展格局PART2长沙经济发展格局PART3长沙调控政策格局PART4长沙房地产发展格局3新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙PART1长沙城市发展格局长沙城市发展概况长沙城市规划格局4新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙长沙城市发展概况——战略位置长沙处华中腹地，位于珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西，连南接北的枢纽作用，是中部发展的重点城市。长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带，位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应；长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、连南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动。5新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙长沙市被湘江分为东西两部分，占地面积1.1819万平方公里，辖主城5区和周边3县1市，拥有近642万总人口，其中主城5区人口近237万，占36.87%。长沙属于人口聚集型城市。长沙城市发展概况——行政区划及人口长沙市总占地1.1819万平方公里，其中主城区为556万平方公里；长沙市辖5个区：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区，4个县(市)：长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市。长沙市总人口数：6417367人，其中市区人口数2365801人，占36.87%；长、望、浏、宁四县（市）人口数4051566人，占63.13%。总人口数中，非农业人口数2332132人，占36.34%；农业人口数4077068人，占63.53%；未落常住户口人员8167人，占0.13%。总人口数中，18岁以下949776人，占14.8%；18-35岁1969727人，占30.69%；35-60岁2508269人，占39.09%；60岁以上989595人，占15.42%。6新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙随着市府西迁、省府南迁、三馆一厅落户北区等利好，“西文东市，南帝北丐”格局逐渐被改写，商圈不再仅限于东、南部，而向各区扩散，逐步形成多“中心”。长沙城市发展概况——主城五区定位岳麓区芙蓉区天心区雨花区岳麓区•位于湘江以西。在功能上重点建设科教、文化区，并着力打造成长沙都市新区。连通绕城高速、京珠高速和319国道，拥有市政府、湘江、岳麓山、大学城等资源。天心区•位于长沙南部，处于长株潭的核心区域，是商业大区，重点建设行政、商业区。连通京广铁路、107国道和城市一、二、三环线，拥有省政府、天心阁、黄兴路步行街等资源。雨花区地处长沙东南部，占据了长沙市东南两个方向出城口的主通道，是长、株、潭三市融城的接合部。重点发展工业、商贸业、农业和旅游业，拥有环保科技园、高桥大市场等资源。芙蓉区•位于长沙中心带，是湖南政治、经济、文化、商贸、信息的中心，也是人流、物流、资金流、信息流密集度最高的地域。开福区•位于长沙北部，是长沙市面积最大、人口最多的城区。在功能上重点建设商业、物流及工业区。连通芙蓉北路和湘江大道，拥有三馆一厅、霞凝深水港、月湖公园、金鹰文化城、四方新城、青竹湖外商城等资源7新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙长沙市已形成了向东南西北辐射的水、陆、空立体交叉交通网络，使长沙具有了与国内外进行广泛联系的能力，大大完善了长沙市场的聚集、辐射和媒介功能。长沙城市发展概况——交通概况航空：长沙黄花机场为国际空港，已开通35条航线；铁路：长沙是全国交通枢纽，京广铁路、长沙至石门铁路、武广高铁等铁路使长沙通达全国各大、中城市。水路：与长江沿岸及南京、上海、连云港等港口通航。公路：107、319、106国道和多条高速公路在境内相联，长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一。8新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙长沙城市发展概况——历史文化“影视文化，山水洲城”长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，是最活力的城市。岳麓山，岳麓书院，橘子洲头、湘江是长沙最重要的景观和历史人文资源；是长沙几千年历史的见证，长沙市民对他们有着深厚的感情；影视传媒是长沙最具竞争力的产业，是长沙最值得骄傲和自豪的招牌，湖南卫视是中国收视率最高的省级电视台，“超女”“快男”更是近年来长沙最吸引世人的“亮点”。9新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙PART1长沙城市发展格局长沙城市发展概况长沙城市规划格局10新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙“一区三圈一带四轴”即3+5城市群空间结构规划，形成3小时经济圈，将提高长沙在国内核心竞争力和区域整体实力，以在更大范围内参与国内外竞争。长沙城市规划格局——3+5城市群规划“一区”即以长沙主城区为中心的45-90分钟通勤圈，含株洲、湘潭、益阳；“三圈一带”即分别以常德、岳阳、衡阳、娄底2小时通勤圈为核心，整合周边具有功能与空间一体化发展潜力的县（市）城区，发展常德、岳阳、衡阳三个城市圈和娄底城市带。“四轴”即长沙-常德、长沙-岳阳、长沙-衡阳、长沙-娄底四条对外轴线。11新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙长沙城市发展概况——城市格局“一轴两带、一主两次六组团”的城市空间结构规划，长沙将走出“摊大饼”式扩张，并从城市“单中心”向“多中心”转变。“一轴”为湘江服务功能轴，“两带”为北部发展带和南部发展带，“一主”为长沙中央商务区，由河西商务区与河东商务区共同组成，“两次”分别为星马副中心和雷锋湖—梅溪湖副中心，“六组团”为“空港组团”、“黄组团”、“暮云组团”、“坪浦组团”、“高星组团”、“金霞组团”。最新规划将长沙周边经济不发达、地理位置比较偏远的地方都纳入了长沙总体规划中，至2020年长沙的规划区面积将达到4960平方公里。12新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙地铁——2020年规划轨道交通线路6条，约230公里。包括1号线全线、2号线全线、3号线（张公塘至坪塘镇）、四号线（望城至长沙南站）、5号线、6号线，目前在建2号线。城际铁路——长株潭轻轨计划于2009年开工，2013年建成。其起终点分别为长沙的万家丽路、株洲的炎帝广场、湘潭的书院东路，线路全长63.88公里，共设车站23座。过江隧道——根据规划，未来15年内，长沙将修建14条过湘江通道，包括营盘路过湘江隧道、劳动路过湘江隧道、人民路过湘江隧道、南湖路过湘江隧道、湘府路过湘江隧道及地铁2号线。长沙城市规划格局——交通规划城市道路交通、地铁、城际铁路、过江隧道、武广高铁、杭长高铁……增强长沙对全国的辐射能力，促进长沙经济迅速发展。13新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙十二五规划国家经济社会大转型，经济建设权重下降，民生成为政府关注新核心。小结政治背景房地产的处境政策出台背景小结房地产作为过热行业的风头浪尖，人民怨言的矛头指向，成为国家调控的主要目标。经济高速增长，GDP涨幅再度超“10”，通货膨胀压力突出，CIP在“5”周围波动，抑制通胀成为国家经济工作重点。经济背景调控现状2010年4月中央调控以来，全国大中城市房价涨幅速度开始初步回落。14新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙PART2长沙经济发展格局长沙GDP发展情况长沙社会零售总额发展情况长沙固定资产和房地产投资情况长沙收入与支出情况15新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙长沙经济发展格局——GDP发展长沙经济发展迅速，自2003年始GDP一直保持14.7%以上的增长率，位列2010年中部六省城市GDP第二，仅次于武汉。2010中部六省GDP比较5515.7622071778.0540002702.54547.0615.5%17.5%13.0%11.0%14.0%14.7%0100020003000400050006000武汉南昌太原郑州合肥长沙亿元0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%GDP（亿元）增长率长沙历年GDP发展情况922.771077.221524.731798.962190.263264.493744.764547.061296.661095.7114.7%16.0%21.4%49.0%21.8%18.0%17.6%20.4%16.7%13.7%0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.004500.005000.002002200320042005200620072008200920102011一季度亿元0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%GDP（亿元）增长率自2003年以来，长沙GDP一直稳定增长GDP增长幅度稳定在14.7%以上的水平，根据长沙十三届人大的初步预计，长沙2011年将实现GDP4500亿元，增长率13%以上。在国家政策的扶持下，长沙经济实现快速发展，随着长株潭两型社会实验区的建设，长沙经济有望实现新的跨越式发展。16新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙长沙经济发展格局——固定资产投资发展长沙固定资产投资增幅较大，自2002年以来保持平均34%的增速发展，紧追中部六省会城市龙头-武汉之后，城市化进程快速推进。2010中部六省固定资产投资比较37531935.6948.0627573066.973192.571017230.15241.09775.2819.03684.1505001000150020002500300035004000武汉南昌太原郑州合肥长沙固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）长沙历年固定资产投资情况293.25433.95585.80791.16972.771326.441712.242441.803192.57582.3229.7%48.0%35.0%35.1%29.1%32.1%30.7%42.6%36.4%23.0%0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.002002200320042005200620072008200920102010一季度亿元0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%固定资产投资（亿元）增长率17新峰（中国）——香港·深圳·沈阳·大连·长沙2010年长沙人均可支配收入和消费性支出皆居中部六省会之首，但收支比例仅比南昌和合肥低，表明长沙居民消费欲望强，仍旧属于消费型城市。长沙人均可支配收入从2002年的9560元上涨至2010年22814元，年均累计增幅达15.4%；人均消费性支出从2002年的7854元上涨至2010年16096元，年均累计增幅为11.6%，长沙居民的收入增长速度高于支出增长速度，长沙仍存在巨大消费潜力。2010年长沙收支比例位列中部六省会第四，长沙仍旧为消费欲望较强的城市。长沙经济发展格局——收入＆支出长沙收入与支出情况9560993311021124341392420238228147846785483309032966010680122881296015020494416153178901609670.55%77.00%77.69%81.95%83.86%82.15%63.01%74.00%79.00%71.00%05000100001500020000250002002200320042005200620072008200920102010一季度元0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）支出/收入2010中部六省收入与支出比较208061827