中国房地产行业分析

中国房地产行业现状及发展趋势分析凯捷中国2004年12月2©2004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004–ASDProposal目录凯捷对中国房地产行业的理解房地产市场总体状况房地产现有业务模式分析宏观调控下房地产企业发展的思路凯捷的战略咨询思路3©2004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004–ASDProposal从我国房地产行业发展的历程来看，房地产行业总体保持着较高的发展速度，同时随国家总体宏观经济的调控而出现波动-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%19881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004(1-6)商品房屋销售额增长率全国房地产投资增长率GDP增长率1985-19911992-19931993-19971998-现在过热－调控2002年出台土地招拍挂制度2003年央行121号文件，提高房地产贷款门槛2004年提高银行存贷款利率4©2004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004–ASDProposal自1998年以来我国房地产市场总体处于一个良好的发展态势94969810010210410610819951996199719981999200020012002200320042004国房景气指数备注：•综合指数值100为景气线•100以上为景气区间•100以下为不景气区间•110以上为过热预警区间2004.102004.3房地产行业产值占GDP的比重5©2004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004–ASDProposal商品房竣工和销售面积都呈快速增长趋势，空置率逐年降低500015000250003500045000竣工面积15819.717566.621410.825104.929867.432522.83951019849销售面积9010.1712185.314556.518637.122411.924969.33224720681199719981999200020012002200320046000100001400012%16%20%空置面积9124107001173712983128009777空置率19.60%16.70%15.40%14%14%1999200020012002200320041997－2002年全国商品房竣工、销售面积变化(万平方米)1999-2002年全国商品房空置面积(万平方米)及空置率资料来源：国家统计局•2003年竣工面积与销售面积之差为7263万平米，小于2002年的7553，空置率仍在减小•2004年销售大于竣工面积，空置率继续下降1-10月6©2004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004–ASDProposal从长期来看，多种因素决定了我国房地产市场需求将长期看好，还有很大的发展空间联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系，我国正进入稳定高速发展期人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展我国城镇居民人均居住面积约23平米，与发达国家地区相比还有较大差距010203040英国日本台湾中国人均居住面积我国城市化进程加快我国房地产市场需求长期看好积极稳妥推进城镇化是“十五”期间我国的战略重点之一未来每年城市化比例将增加一个百分点，带来城市土地供应的增加和大规模的城镇住宅建设7©2004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004–ASDProposal良好的市场状况及行业前景使商品房价格一路上扬，在个别热点城市，房价/收入比已经达到很高的水平，超过了居民的普遍承受能力，出现了过热的苗头1997206320532112217023452470270105001000150020002500300019971998199920002001200220032004年上半年平均价格（元/平米）1997－2004年上半年全国商品房销售价格变化资料来源：国家统计局上海商品房价格上涨速度已超过居民收入增长速度在上海等热点城市，房价/收入比已达到很高的水平在个别城市得市场需求中，投资性购房占到相当比例，需求中的泡沫成分凸现8©2004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004–ASDProposal为防止房地产过热对宏观经济运行的影响，2002年开始，国家逐步通过土地和金融政策对供需双方行为进行调控，加大了对房地产行业的调控力度内容金融政策土地政策对房地产供需双方的影响•2002年5月9日国土资源部出台11号文《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商品住宅用地的取得必须通过招标、拍卖或挂牌的方式，使土地资源市场透明化，于2002年7月1日开始实施；•2004年3月31日，国土资源部和监察部联合下发71号文件，严格要求协议出让土地中的遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则土地将收回•土地规划的权限也正处于变化调整之中•促进土地供应透明化，规范了市场行为•通过对土地出让的控制，加强了政府调控市场的力度•资金实力成为获取土地的关键•促进行业内企业项目策划等业务能力的提升•囤积土地的行为受到抑制•195号文－2001年6月中国人民银行发布，采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多项措施，严格控制高档房地产开发项目。•121号文－2003年6月13日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，《通知》在重申195号文规定外，还规定多项严格房地产企业信贷的条款•央行存贷款基本利率调高，开始进入长期加息通道•抑制了房地产投资的过热现象•提高资金门槛，促进行业的整合和产业的升级•促进房地产金融手段的创新，基金、信托等成为新的重要融资渠道•促进行业业务模式的转变•银行利率的提高将有助于挤出市场需求中的泡沫成份•有助于控制总体的需求规模9©2004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004–ASDProposal此次土地和金融政策的调控对于行业的供应已经得到了初步显现，但对需求的影响还不明显-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%19971998199920002001200220032004(1-6)商品房屋销售额增长率全国房地产投资增长率GDP增长率500015000250003500045000竣工面积15819.717566.621410.825104.929867.432522.83951019849销售面积9010.1712185.314556.518637.122411.924969.3322472068119971998199920002001200220032004•2004年出现了销售面积大于竣工面积的情况•与此对应，2004年上半年销售额增长率明显超过了投资增长率10©2004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004–ASDProposal因此总体来说，我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观调控政策的影响会有所波动房地产作为基础产业和资金驱动型行业，受宏观经济周期的影响很大，带来房地产行业的短期波动。政府的政策影响，如拉动内需等政策，在短期内会影响周期的长度和幅度，但对整体趋势影响不大。结论：短期呈小范围波动状态•部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度，某些细分市场供过于求•资金在全球范围内加速流转•国家出台相关政策对行业进行调整和管控•三外的加入使得国内市场竞争进一步加剧中长期呈增长趋势•中国长期潜在需求巨大，拉动市场上升•城市化进程进一步加快•人均面积远小于欧美国家，改善住宅环境需求巨大•大量存量房的改造时间行业规模市场现状房地产开发长期趋势11©2004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004–ASDProposal目录凯捷对中国房地产行业的理解房地产市场总体状况房地产现有业务模式分析宏观调控下房地产企业发展的思路凯捷的战略咨询思路12©2004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004–ASDProposal从价值链各环节来看，房地产业务包括开发、物业经营、中介服务和房地产金融，各业务随产业周期的不同呈现不同的发展态势房地产（存量）经营房地产（增量）开发房地产中介服务•地产开发-土地使用权的获得-拆迁安置-总体规划•房产开发-房屋设计-建设施工-相关配套•融资管理/销售管理•物业经营/出租–酒店经营管理–商场租售经营–写字楼租售经营–公寓经营•物业“低吸高抛”住宅市场的积压房、二手房•物业管理•……•房地产中介•房地产评估•房地产咨询服务房地产金融•融资-自有资金-银行贷款-信托基金-企业债券•投资-直接投入项目-入股项目公司-股权合作(土地、资金等)-基金管理创新潜力创新潜力创新潜力创新潜力13©2004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004–ASDProposal从产业发展周期来看，我国的房地产行业总体处于从开发/产品型向投资/资本运作型过渡的阶段-行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图-•高利润阶段•高风险/高回报•产品创新•中等利润阶段•适中风险/适中回报•资本优势/规模优势•微利阶段•低风险/低回报•规模优势经济特征需求特征房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产服务/服务型时间行业规模中国大陆房地产商香港房地产商发达国家房地产商•卖方市场•对新增住房需求快速膨胀•均衡市场•对新增住房需求稳定增长•买方市场•以提升住房质量的需求为主业务类型•房产增量开发•地产开发•房地产开发•物业经营（商业物业、写字楼）•房产中介•房地产金融服务•房地产金融服务•物业经营•房产中介14©2004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004–ASDProposal同时由于我国区域经济发展的不平衡导致各区域房地产市场成熟度差异明显，呈阶梯分布，-区域市场成熟度分布示意图-区域经济发达程度/城市级别区域市场竞争集中度竞争特点较低的市场集中度地方品牌林立，缺乏行业领导品牌前三名市场份额有所下降，但前十名的市场集中度继续上升市场需求层次更丰富，竞争手段以差异化为特色，房地产服务和金融业务取得良好发展一线城市二线城市三线城市四线城市城市特点国际性城市，区域人口规模在1000万以上拥有较大的高端产品空间多元化趋势强•中国三大经济区域的中心城市：北京、上海、广州、深圳等•天津、重庆•较发达的省会城市：杭州、成都、沈阳、等•区域经济辐射城市：青岛、大连、昆山、珠海等•落后的省会城市：青海、呼和浩特、兰州等•县级市•县城人口规模在100万以下住宅均价在2500元/平米没有超过15万平米的住宅小区人口规模在20万以下住宅均价在1500元/平米没有超过10万平米的住宅小区区域经济中心住宅均价在3500——4000元/平米没有超过30万平米的住宅小区前几名的市场集中度迅速上升部分有进取心的企业迅速扩张，挤占了众多地方品牌的市场，市场呈寡头垄断结构15©2004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004–ASDProposal因此现阶段我国呈现增量开发业务占主导，多种业务类型并存发展的格局行业主业务价值链辅助业务价值链物业管理物业持有物业经营房产开发地产开发房地产金融中介服务（评估、经纪、定制等）土地出让为主，结合金融、贸易、商业地产开发：以陆家嘴、金融街为代表开发工业区土地：以天津工业区为代