海南旅游地产推广策略方案

ByOrange–2016.1.10宏图·高龙湾1号整合传播推广方案1。宏观洞察2。竞品分析3。客群分析4。整合推广5。相关建议目录contents宏观洞察part1INSIGHTTHINKING体验海南听……海的声音看……海的精灵享……海的韵味触……海的肌肤叹……海的胸怀从感性到理性我们希望融入项目的精神内涵在我们看来，本案的推广过程就像一次——“风暴革命”，在海南，掀起一场酝酿已久的全新度假风暴。“风暴革命”实际上反映的是一种策略导向，即市场营销的重心不在产品是什么，而是消费者对什么感兴趣但并不意味着产品不重要相反我们强调消费者重要性的目的是准确建立项目与消费者需求之间的双向对位关系产品消费者那么，我们这场风暴革命的导火索在哪？关于海南海南国际旅游岛椰风，海韵，沙滩，气候，生态……客群选择【高龙湾1号】首先是认同海南的独特价值。大海阳光沙滩气候度假养生。海南的最大价值！引以为傲的世界级海岸线，一直是支撑“度假”的最大利益点。关于文昌文昌与海口双城一体，畅享海文高速和东线高铁两大交通动脉，大成东线高铁字海口美兰机场到文昌只需15分钟。随着“两桥一路”的开工建设，进一步拉近文昌与海口、三亚的距离，将文昌整体旅游资源连成一线，进而搭起海南东部滨海旅游新通道，给您及家人一段无忧畅游的度假时光。国际岛北部核心城市关于高隆湾随着开发热潮横扫海岸线，已不同程度地造成了一定破坏，而过度集中的开发，呈现一种怪异现象：来海南度假都挤向海边，人潮涌动，已没有最初的度假心情。高隆湾，是海南省著名旅游风景区之一。高隆湾面临浩瀚南海，风平浪缓，水洁沙白，海岸椰林成带，风景秀丽，四季常春，水温宜人。高隆湾便被誉为“天然泳场”，海内外游客闻名纷来沓至。近几年来，高隆湾的旅游开发迅速进展并日臻完善，相继建成大小度假村多个，大、中型酒店多家，还有大型淡水泳池及其他旅游服务设施等，为中外游客提供各种旅游服务。随着清澜港开发的进展，高隆湾日益繁华热闹。新度假胜地。新开发的海南度假地！具有极高价值的升值潜力引以为傲未过度破坏的天然海岸线竞品分析part2Competitiveanalysis规划面积：400200平米建筑面积：560000平米均价：8500元/㎡类别：住宅、别墅项目特色：海景地产建筑类别：板楼多层小高层高层装修状况：精装修容积率1.39绿化率50%开发商中南控股文昌中南房地产开发有限公司地址：海南省文昌市高隆湾旅游大道西侧《中南·森海湾》《中南·森海湾》小结4、公共交通不太方便5、户型设计不够贴心1、项目在清澜高隆湾海湾公园湾心位置，住宅、别墅为主，具有浓郁西班牙风情和地中海海景特色的度假群落。2、周边近水濂山，自然景观非常好，出门看海，一线海景房。3、周边配套齐全，綠化率高。《平海·逸龙湾》1、项目在海南岛文昌市高隆湾城市湾区中央，住宅、别墅、酒店为主。现代海洋休闲元素为一体的滨海度假体系。2、靠近海边，小区商业配套齐全。《平海·逸龙湾》小结3、户型设计不合理4、生活和交通不方便5、价格偏高占地面积:400200平方米建筑面积：595654平方米均价：7500元/㎡类别：住宅、海景洋房、别墅项目特色：海景地产,旅游地产建筑类别：板楼低层装修状况：精装修容积率0.75绿化率45%开发商海南雅航旅游置业有限公司地址：文昌市月亮湾北部起步区中部《雅居乐月亮湾》1、项目在海南省文昌市铜鼓岭自然保护区北部的月亮湾风景区里，住宅、海景洋房、别墅为主，“一心、一带、四轴、多组团”的规划结构与形态。2、小区内绿化率高，居住舒适度高；精装交付，入住便捷；别墅优惠力度大，性价比高。《雅居乐月亮湾》小结3、公共交通设施偏少4、周边配套不完善《清澜半岛》占地面积:1200000平米建筑面积：1200000平米均价：11000元/㎡类别：住宅、洋房、高层、度假酒店项目特色：海景地产,旅游地产建筑类别：板塔结合多层小高层高层装修状况：精装修容积率1.09绿化率55%开发商海南中坤渝安投资有限公司地址：文昌市清澜开发区高隆湾片区滨海街1号1、项目在高隆湾片区里，住宅、洋房、高层、度假酒店为主,项目前期定位为以打造休闲活力湾区为目的的高端旅游地产项目。2、周边配套齐全，设施比较完善，价格合理3、户型好，观海效果好《清澜半岛》小结4、位置偏远，公共出行不方便占地面积：446151平方米建筑面积：693708平方米均价：7300元/㎡物业类型：住宅项目特色：海景地产,山景地产,旅游地产开盘时间：预计2016年1月17日整期开盘容积率：2.00绿化率：35.20%装修情况：精装修开发商：海南亿隆城建投资有限公司地址：海南省文昌市铜鼓岭国际生态旅游度假区《鲁能山海天》1、项目在铜鼓岭国际生态旅游度假区，高层公寓及别墅，是中国唯一的海洋与高山结合的复合湿地2、项目所属月亮湾片区，海景资源丰富3、项目周边旅游资源丰富，景区众多4、小区内部配套完善5、周边公共交通配套不足，出行不便《鲁能山海天》小结规划面积：49484平方米建筑面积:60955平方米类别：住宅、商住楼项目特色：旅游地产建筑类别：板塔结合小高层装修状况：精装修容积率:1.10绿化率:41.50%开发商：文昌天禧房地产开发有限公司地址：海南省文昌市清澜片区高隆湾南段《浙大网新·蝶恋海》1、项目在清澜片区高隆湾南段里，住宅、商住楼为主，面临浩瀚南海，海岸椰林成带，环境非常好。2、周边配套很齐全，户型大方，南北通透3、绿化率高，舒适宜居3、名企开发商，服务有保障4、近海潮湿5、交通和周边环境需要更完善。《浙大网新·蝶恋海》小结旅游地产的市场已经相当成熟，尤其像海南这样因为环境和资源的特殊性，有着美丽的海景，适合度假的特点，成就了海南独有的吸引力。市场洞察1在这些项目中，旅游地产多以景观度假为主，都是近海的旅游项目，都具有观海优势，但是也因此处于较为偏僻的位置且易潮湿，交通不便。市场洞察2关于高龙湾1号高龙湾1号位置环境风格体量开发产品特色交通海南省文昌市高隆湾度假区文昌到清澜的巴士，到站下车搭乘风采车到达项目纯泰式风格75万㎡泰式度假养生大城宜居生态地产，海景地产泰式精装小独栋别墅、酒店式公寓、五星酒店、商业等双海湾，海滩，东郊椰林等江苏知名品牌宏图地产区位价值高隆湾：海南省著名旅游风景区之一，誉为“天然泳场”高隆湾优势综述：•具有热带风情度假湾区•椰树成林，风景优美•世界级酒店群、高尔夫•待开发醇美海岸线高隆湾劣势综述•均为酒店开发，周边缺乏休闲度假活动•高档夜间活动缺乏，夜生活无聊•缺乏人文体验，无度假情趣•旅游模式单一，除了看海还是看海•商业活动缺乏，娱乐、购物、游乐、餐饮等极度匮乏地块认知高隆湾龙头绝佳位置，北靠清澜港，西倚高隆湾，形成“双海湾”胜景地块认知：•文昌市开发重点建设项目•地块紧邻东郊椰林风景区，•地块位于高隆湾龙头位置•地块距海岸线200米，一线海景区域产品认知75万㎡泰式养生度假生态区75万方恢弘版图，涵盖泰式精装小独栋别墅、酒店式公寓、五星级酒店、商业等业态于一体，成就文昌首个别墅度假区，兑现顶级滨海生活大格局。综合考量湾区地势和环境特性，本着尊重自然的原则而进行整体规划与设计，汇集商业、酒店、娱乐、休闲和度假等顶级湾区物业，问鼎文昌最高峰，必将成为文昌最佳海上航天观景平台及文昌地标性旅游地产项目。我们的外部价值东郊椰林6000亩航天主题乐园高尔夫球场文昌美食一条街•私人海湾会所•五星级酒店•中西餐厅•阅览室•红酒雪茄室•健身房•保健室•SPA•芭提雅园林我们的内部价值独特卖点解析1.高隆湾一号占据龙头位置，拥双海湾胜景2.文昌首个纯泰式养生度假生态大城3.不止是大海，全新度假养生生活不只是大海沙滩酒店群，不再是漫漫寂寥黑夜更是精英人士的璀璨人生沙滩、五星酒店、SPA、高尔夫、商业街、会所……完美度假路线图尊贵、浪漫、奢华且美妙。。。。总体而言项目的最大价值就是双海湾、泰式风情。其他的价值都只是为高龙湾1号添砖加瓦，所有的内外部价值都传达一个方向——拥有双海湾，人生更海。价值归结客群分析part3Customerbaseanalysis投资客长期度假客资源占有客户养老客户•为海而来，多为了热带滨海度假生活体验，部分一定要从房间里看到海；首要关注项目度假环境打造、基本生活配套、休闲娱乐配套；总价敏感点较高，关注长期增殖。•稀缺海景为第一价值要点，关注资源的稀缺与唯一；置业功能模糊（企业会所、家庭度假、社交等）；稀缺资源决定价值，认为是身份的象征，注重标签感；重视社区整体品质，依赖展示；总价敏感点高。•景观资源不是第一要素，更重视生活的便利性及居住地舒适感与品质感；对市政配套及社区环境、完备的生活配套以及产品品质等颇为关注；重视产品的附加功能及性价比，对价格敏感。•价格敏感型客户，重视升值空间；重视总价、投资门槛、收益率及变现性关注区域规划利好、整体开发计划、项目开发运营公司品牌及时间；对产品关注点低，但关注项目整体形象品质。分类客户价值敏感点海南置业客驱动力总结：海景价值、度假配套、社区环境、产品品质、产品总价及升值潜力、生活便利性现金流客户重要客户核心客户投资型客户产品偏好：公寓价值要求：产品规划、升值潜力、投资门槛总价承受力：较低。长期度假型客户产品偏好：别墅、公寓价值要求：度假生活充分体验／完善度假配套总价承受力：中高资源占有型客户产品偏好：别墅、公寓价值要求：区域前景、产品规划、产品品质总价承受力：高客群定位产品目标客群一：•大型城市的中产阶级。中产阶级正在成为海南度假产品的主力购买人群。•生活观念上更注重生活品质和全方位需求的一站式满足。•度假需求旺盛，喜欢成熟湾区，喜投资小户型公寓•购买动机：投资、家庭度假。•物业偏好：公寓。•人群指向：大城市70后和80后智力型高级白领及企业家人群，创意设计、咨询行业和国企普通员工及普通公务员等。产品目标客群二：•西南地区、江浙地区及北京东北地区的企业家：看重海南独特的气候资源，西南和江浙地区占比较大。•购买动机：兼有置业、度假、企业接待等需求，资源占有。•物业偏好：高级社区、炫耀感、湾区知名度•人群指向：45岁以上企业主•近年，中部省会城市发展势头猛烈，新富阶层崛起，投资需求旺盛。产品目标客群三：•各级城市的国企高管、政府官员，认可高隆湾地区发展潜力•购买动机:投资增值、家庭度假•物业偏好：大型别墅、有高级社交场所（如高尔夫、高级会所等）、有相应生活配套。•人群指向：各类庞大国企事业单位，中高管理层东北三省北京、华北地区华东及江浙沪西南川渝贵•西南（四川）、江浙地区拥有庞大的度假、需求，是项目主力客群的重点来源区域•由于宏图系江苏企业，建议深挖江苏客群；江浙系全国最富庶地区，重点城市应反复巡展，整合各类渠道资源，深度挖掘潜在客户。•西南地区由于新富阶层崛起，客群数量近年增长迅速，是本案目标客群的重要补充力量，需重点城市定点巡展深挖。客群心理纵情山海间：是人们自然本性的回归，是旅游地产方兴未艾的本源拥有财富有成功的事业拥有一定文化品味拥有有一定的身份地位有足够的购买力出没于高档消费圈符合项目追求和内涵符合人群定位出没地点高尔夫球场、机场、汽车4S店、高档宾馆、娱乐中心、商会、高端俱乐部PART4整合推广Integrationandpromotion广告语“人生又一湾”主题1主标：三亚之上，人生又一湾副标：高龙湾1号，开启海南度假3.0时代宏图·高龙湾1号占据文昌一线湾境风景区——高隆湾绝美自然资源75万㎡泰式养生度假恢弘版图涵盖泰式精装小独栋别墅、酒店式公寓五星级酒店、商业等业态于一体以实力打造文昌首个别墅度假区，兑现顶级滨海生活大格局主题2主标：双湾在握，纵情海天间副标：北靠清澜港，西倚高隆湾，奢享滨海生活宏图·高龙湾1号占据高龙湾独一无二的龙头位置北靠清澜港，西倚高隆湾形成“双海湾”的人间胜景以独一无二的滨海度假资源奢享全新的海南度假体验主题3主标：让海南度假进入泰国时刻副标：小咖海、普吉家、泰王墅，全球公映宏图·高龙湾1号占据立足最纯粹的度假养生理念打造泰式阁楼别墅设计配上延展泰佛教文化与张显文雅的内饰风格以及芭提雅皇家园