龙湖地产工程管理发展策略调整案例

2012年龙湖工程管理发展策略项目简介水晶郦城位于华新分流道以西，共分一、二期，一期为一组团（K14、16、27地块）和二组团（K13地块）以及K15地块体育公园，二期为K8、K7地块和K11地块。总占地面积约500亩，共计4141户，容积率仅为1.9，总建筑面积达654796.52㎡。『鸟瞰图』组团占地面积建筑面积住宅户数商铺户数开工时间竣工时间一113609.01174317.9710411812003.82004.11K27（水晶星座及裙楼、车库）73942.285722003.92006.6二60093.19114693.466302003.122005.5三26586.2158474.5717172004.52005.11四73897.52138931.11五47559.9884467.96K15（体育公园配套）9969.172003.42005.6合计321745.91654796.523960181项目评价『水晶郦城业主对户内部分的总体满意度』01020304050对户内部分的总体满意度系列11.26.816.848.826.43分4分5分6分7分『水晶郦城业主对楼内公共部分的总体满意度』0102030405060对楼内公共部分的总体满意度系列11.29.225.652.811.23分4分5分6分7分『对公共景观的总体满意度』0102030405060对公共景观的总体满意度系列10.83.6226013.63分4分5分6分7分技术管理①专业配合不到位－（王鹏）；②四组团车库出入口调整－（王鹏）；③空调机位－（王鹏）；④细部设计体会－（杨秋生）；⑤soho未进行精装修专业设计－（陈欣）；⑥关于市政水压超压的处理－（陈欣）兄弟们，这是血和金钱的代价啊~王鹏先生案例一：专业之间的配合不到位原电气开关位置不好操作1.要专业重图解决专业间关系矛盾问题，特别是对各功能小间（厨卫、阳台等）；2.要求设计院各专业之间对功能小间、车库、室外管网等应作综合图纸。3.先作样板能解决图纸审查时没有发现的问题；原设计为5米高的亭子，现改为此状；车库人行出入口、通风排烟口等出地面的构筑物应作为研发的重点之一四组团车库人行出入口的调整案例空调机位过于强调建筑外立面的效果，而忽视了空调室内室外机的功能需求；主要问题：空调室外机安装不方便；冷凝水管布置在室内,需要装修时隐蔽处理；单向进出风造成空调室外机出现热保护而停机等问题。俗称制冷量宽深高10～15小1P230085033060012～171P250094040060012～19大1P2600/280094040065014～221.5P3200/33001000400890如不采用一拖多空调，则宽为940，高为60016～26大1.5P3500/360094040065023～35小2P4300/4500/4600/4800850400700非分体机23～392P5000/5100100050090027～41小3P5800/6000/6100100050090032～483P6800/7000/71001000500100046～674P10000110050090054～815P120001050500135080～1007.5P1600010005001300统计说明：1、对目前市场上占有率较高的三个品牌，共36个大的系列进行了分类统计；2、同一空调品牌，同一系列的空调，如果外机尺寸相同，则未单独列出；3、本次统计未对二线品牌进行统计，随资料收集的进行，下步进行；4、空调位尺寸建议在空调外考虑铜管5～10cm，滴水5～10cm。空调室外机位设计建议尺寸空调位建议净尺寸（mm）房间面积范围（㎡）所需空调备注建议希望研发阶段坚持以人为本的原则，多一些满足功能设备的安装和使用的考虑；就空调室外机尽量避免设置成单向进出风的形式。下面是一位重量级人物，很重！『细部设计的体会』水晶郦城项目护栏、公共部分的楼层净高等，在施工图设计时护栏选用标准图集，管道只有走向，很难作为实施依据，项目工程师需提出细部做法、技术变更后才能实施。因设计质量及深度未满足施工图要求，给施工预留预埋、材料准备带来影响。建议在设计任务书中明确一些必有的细部设计及要求，楼层净高，楼层内的管道布置应有平面尺寸及标高标注，公共部分的楼层安装各专业管道设计综合平面图等。陈欣『Soho楼未进行专业设计』整个soho公寓楼作为精装交房，没有委托专业的装饰设计单位进行二次专业装饰设计。缺乏对室内整体装饰效果的专业把握和细部做法的考虑。建议以后的精装soho邀请专业的装饰设计单位进行二次装饰设计。06年4月份决定更改方案将室内木阴角线条全部更改为石膏线条(当时本工程的室内涂料工作基本已经结束,20楼以上的木地板均安装完成)木阴角线条石膏阴角线条1:建议改为石材饰面4:建议用深色的材料2:建议改用石材收口3:墙面建议用墙纸精装修地漏建议用方型的地漏；楼梯间出屋面的防火门高度未考虑屋面找坡、防水、隔热等构造高度关于市政水压超压的处理水厂提供的供水压力均偏保守，设计院设计时又保守一点，再加上新建小区的用水负荷是逐步增加的，往往造成一次供水直供部分的压力偏高；为了保证用户用水使用的舒适性，建议在每个组团的进水环网上增加一组减压阀门，并增设旁通管，便于随时调整水压。直接原因：楼栋给水与车库水池的给水为一根主管，在水池补水时将削减压力而造成压力骤降的现象。5-2栋生活直供水楼层的给水时有时无？质量管理①水晶郦城项目施工阶段，甲方工程师在控制质量工作中的收获－（谷方全）；②土石方平基案例－（李怀文）；③外墙面砖脱落案例－（李怀文）；④抹灰养护施工方法－（王金川）；⑤根部防渗漏的处理方法－（陈欣）；⑥设计施工中的不足－（陈欣）有请谷工！水晶郦城共27栋单体楼均获得了“优质结构工程奖”水晶郦城项目实施阶段，甲方工程师在控制质量工作中的收获①产品实施标准的制定和宣贯是保证质量的必要条件。重点：标准的宣贯要落实到施工单位班组和个人。②产品的实物样板是保证质量的可靠依据。③督促监理和施工单位对中间成果进行“复测”是发现产品质量问题和进行纠偏的有效手段。K27内街玻璃幕墙照明，设置的位置高达15米，支架设计为固定式，从上至下维修难度极大，建议此灯具改成可折叠拉伸的方式,确定方案的时候一定要考虑后期维护李怀文没看清楚？看清楚了赛？土石方平基原始地貌K27K15（原售楼处）体育公园K16K14K13周边水系调查和处理方案详细调查工程所在地区河流的走向，应有明确的施工雨水排放方案。四组团结合市政道路的边坡实施控制如果市政道路为填方区段，地下室的位置尽量避开布置。施工过程中，可与政府相关部门沟通，只实施半边道路。土方回填碾压措施土方回填采取分层碾压措施，在挡墙防水保护砖墙上做标识，作为控制分层回填的依据。要求监理公司旁站监理，详见过程图片挖孔桩过程控制数据回填区域椭圆形桩处理方案水晶片区3-2栋和5-3栋外墙砖局部出现起拱和粘结层与基层脱落原因分析：贴砖前找平抹灰层面有灰尘污染等没有完全清洁干净贴砖前没有充分润湿抹灰层。外墙面砖粘贴后养护措施不到位。外墙变形缝间隔太大（目前是24米留一条变形缝）。持续高温天气诱发。施工单位检查完成后甲方复查，若发现新的空鼓现象则复查费用均由施工单位承担，甲方有权据此对施工单位进行处罚。王金川抹灰养护采取喷雾器喷水养护,根据天气状况确保墙体保持湿润状态(持续时间为7天)，形成记录备查。此措施对杜绝墙面空鼓裂纹这个客户敏感点效果明显。特别注意工程装修工程中防渗漏部位处理：①外墙上挑架洞口、砼墙支模（对拉螺杆）洞眼。②穿楼板、屋面管道根部。③测量放线孔洞。④厨房排烟道、排风道根部。管道根部砼分二次浇筑，并作关水试验，漏则返工，不漏则二次浇灌。水晶郦城目前基本上没有管道根部漏水的报事希望不再发生①回填区域的管道被拉断；②入户门的开启方向尽量外开；③阳台的地漏位置应考虑业主装修后竖向标高与室内地坪的衔接，特别是较长的阳台；④精装修房中靠墙面砖安装的洗衣机龙头和淋浴龙头我们在前期定位时只考虑了二维定位，没有进行三维定位，结果出现的部分龙头装饰盖安装不能紧靠墙砖面的现象；⑤厨房不锈钢洗涤盆在作清洁时用钢丝球造成釉面被划伤（更换了40多个）；石膏板吊顶上安装探头时最好在吊顶内装一块木板成品保护王金川入户门成品保护整改汇总表1、总的整改费用11.9万元，美心门安装单位承担30％，总包单位承担了70％2、95％以上的整改均是对门扇的整改入户门成品保护整改汇总表建议：1、实行框扇分离2、合理安排工序明确各方责任3、取消室内卫生间的回填处理入户门成品保护4、安装工艺上的保护措施：门安装后应在锁孔内临时插上塑料管或木栓以防止锁舌伸出创伤门框或损坏门锁4-5栋公共走道地砖出现大面积污损，成品保护提醒：后期在作清洁时，要特别注意酸性物质对玻化砖的污染安全文明施工管理李怀文安全文明施工所有水晶郦城参建施工单位均获得了重庆市“市级文明工地”的称号项目部组织监理单位每周对现场的安全文明施工管理情况进行例行检查，对施工过程中出现的安全隐患，在生产会上以图片展示的形式进行通报，要求施工单位限期整改。通过水晶郦城各参建施工方的共同努力，现场的安全文明管理工作得到了高新区安监站的好评。高新区安监站多次组织高新区片区内的参建施工单位到水晶郦城参观学习。施工现场内道路封闭施工外架封闭施工施工楼层临边防护临边洞口防护施工通道防护工地食堂生、熟食品分区健康证上墙一洗二清三消毒宿舍内双层架子床民工衣物晾晒区景观施工管理何格原始地貌一施工过程水晶之美设计回顾一个好的景观设计必须是景观和建筑的完美结合，在水晶无疑得到了充分的体现。设计的优点亮点：景观和建筑的统一规划，整体设计，把建筑和景观完美的结合在一起。亮点原因分析：水晶的建筑和景观均由一家设计公司完成，最大限度的保留和体现了设计师想要的效果；在后期的初步设计中很好的处理好了建筑和景观的细部衔接和材质搭配。设计中的不足施工图设计单位未能很好的理解景观设计师的设计意图，导致了设计信息的丢失和效果上的偏差（如五组团水体底部端头流水槽，如下图）景观中水体的结构设计未考虑到装饰面层和坡度的影响导致了水体的漏水等（5组团水体的边带）低于环境标高的挡水檐，未考虑散水收集沟，导致泥沙和污水污染水体，后期运行成本高。(2组团和5组团均存在）水晶的水体底部在设计时考虑的是卵石，实际在清洁维护中非常费时。水晶郦城泳池存在的问题：1、部分装饰挡墙采用虎皮石，其锐角易伤人；2、装饰面层的砖应倒棱倒角，一组团泳池在交付运行中出现伤人2次，应引起高度的重视。已经整改完成1、游泳池形成独立区域的分隔采用植物,闲人、小孩极易进入本区域，不利于后期的物业开馆管理.2、水晶二期亮光石材用于公区休闲广场,在阳光照射极强的夏季十分耀眼.目前已引起部分业主投诉.景观施工管理过程中存在的问题场地移交总包施工单位没有按约定的时间把场地移交给景观。移交的场地不能达到质量要求。（水晶郦城4组团游泳池周边区域的场地平整）4—5后的场地移交后施工情况4—4移交场地后的情况施工单位没有对施工班组进行有效的交底在施工配合上的问题，在交叉施工的地方管理被弱化。成品保护问题（道路污染，管网破坏，前面清洗对植物的伤害）道路的污染、无成品保护意识。污染后的效果施工质量1、2组团施工质量较好四组团硬景粗糙3、4、5组团的100*100黄木文的铺贴平整度不够。对建筑死角用软景处理工艺差。3、5组图的草坪的土壤不饱满，平整度不够。景观项目部同工程项目部的设计和施工界面避免因管理的主体较多导致设计跟踪和施工管理中的信息流失，使得效果和功能出项偏差和缺失。建议将除游泳池以外的所有水体和构筑物的结构，水电，装饰设计和施工纳入景观统一协调管理。（五组团水体案例）水晶后期的景观养护存在的问题：更换死忘苗木不及时，导致了业主的不满，上海聚隆表现尤为突出。改进的措施和办法：在规定的时间未更换的，可以由物业伪托其他的施工单位更换，